Устаревающий фонд: что будет с ценами на вторичное жилье
Второй год подряд риелторы наблюдают снижение цен на московском вторичном рынке. Они связывают это с последствиями кризиса, снижением спроса и уровня продаж. А также с тем, что старые дома стремительно устаревают и не выдерживают конкуренции с новостройками, предложение которых растет. Об этом редакции «РБК-Недвижимости» рассказали эксперты компаний «Инком», «Метриум» и «Миэль».
Пока на рынке остается еще немало собственников, надеющихся продать квартиры по прежним, завышенным ценам. Но все больше продавцов вынуждены уменьшать ценники или снимать «зависшие» предложения с продажи. О том, что происходит на рынке вторичного жилья столицы, и что будет с ценами на квартиры в ближайшие два года – в материале «РБК-Недвижимости».
Разочарованные продавцы
С 2016 года продолжается переход покупателей со вторичного на первичный рынок жилья в массовом сегменте. По данным компании «Инком-Недвижимость», в 2016 году «вторичка» потеряла 15% сделок от общего числа операций купли-продажи жилья, а по итогам 2017 года рынок недосчитался уже 25% покупателей.
«Даже самые лучшие «представители» вторичного жилого фонда безнадежно устарели по сравнению с бюджетными новостройками комфорт-класса, - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. - И поэтому собственники вынуждены корректировать стоимость, чтобы за счет разницы в цене по сравнению с «первичкой» заинтересовать потенциального клиента».
В качестве примера эксперт привела однокомнатную квартиру в панельном доме в районе Нагатинский затон, которую в августе 2016 года выставили на продажу по цене 7,5 млн руб., что было сопоставимо с бюджетом покупки в новостройке с закрытыми дворами и собственной пешеходной набережной. Сегодня рыночная цена этого лота оценивается в 6,5 млн руб. «Но даже снижение цены на 1 млн руб. не спасло ситуацию, поскольку покупатели считают жилье в домах, построенных 30-40 лет назад, устаревшим. По нашим оценкам, сегодня шестеро из десяти рассматривают покупку первичной недвижимости и только четверо – вторичной», - пояснила Мария Литинецкая.
Другие собственники, напротив, совершенно не готовы опускать цены даже в условиях изменившейся рыночной конъюнктуры и долго не могут продать свои квартиры (иногда в течение года или двух). В результате они снимают объекты с продажи и покидают рынок в надежде на более благоприятные условия для продажи в будущем. Эксперты называют такое поведение покупателей «синдромом разочарованного продавца».
Что пользуется спросом
Самыми востребованными среди покупателей вторичного жилья по-прежнему остаются Юго-восточный и Южный административные округа Москвы – здесь заключаются около 40% всех сделок со вторичным жильем в столице, отмечает Мария Литинецкая.
Наибольшим спросом у покупателей в массовом сегменте пользуются либо самые дешевые, либо самые качественные объекты. «Это квартиры без серьезных изъянов, чаще всего в хорошем состоянии и с удобной планировкой, выставленные на продажу в благополучных районах», - рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. - И когда собственник выставляет эти объекты по адекватным рыночной конъюнктуре ценам, на них довольно быстро находится покупатель».
Постепенно продавцы все-таки идут на компромисс с покупателем по цене, однако в структуре продаж компании увеличивается доля квартир, которые выставлялись более года, отметила управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке составляет, по разным данным, 79-100 дней – это на треть больше, чем в 2012-2014 годах. Проще и быстрее всего продаются монолитные и монолитно-кирпичные дома, построенные не более 7-10 лет назад. «Хуже всего продаются квартиры в старых панельных и кирпичных домах. При этом покупатель может рассчитывать на хорошую скидку – до 15% от объявленной стоимости за счет высокой конкуренции, - рассказала Мария Литинецкая.
Цены поддержит ипотека
Средняя цена предложения на «вторичке» Старой Москвы сегодня, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 178,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Но бюджеты реально прошедших сделок за год просели сильнее: 85% сделок проходит со скидками (средний размер дисконта – 8%), отметил Сергей Шлома. Средний бюджет сделки составляет шесть млн руб. в зависимости от конкретной локации.
«Причина снижения цен в том, что люди сейчас соглашаются на приобретение недвижимости лишь в том случае, когда уже не могут откладывать переезд в новую квартиру, - говорит Сергей Шлома. - Те, кого эта проблема волнует не так сильно, предпочитают повременить с покупкой. Объем отложенного спроса на вторичном рынке жилья столицы по итогам 2017 года составил 25% от общего числа заключенных сделок».
Несмотря на популярность новостроек, вторичное жилье пока все еще дороже, чем квартиры в новых домах. «По итогам 2017 года средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке составила 194 тыс. руб., а на вторичном – 215 тыс. руб. Таким образом, готовое жилье на 11% дороже строящегося», - считает Мария Литинецкая.
Однако и предпосылок для роста цен на вторичном рынке риелторы пока не наблюдают, учитывая большие объемы жилья в новостройках и повышение доступности новых квартир благодаря дешевеющей ипотеке. В самой непростой ситуации, по мнению риелторов, оказался старый жилой фонд Московской области. Из-за сравнимых бюджетов покупки со старыми границами Москвы, продавцы подмосковных квартир уже лишились 20% покупателей, которые перешли на столичный рынок, и эта тенденция продолжается.
В Москве продолжающееся снижение цен усугубит программа реновации, подразумевающая строительство городом дополнительных 17-18 млн кв. м нового жилья, и здесь все будет зависеть от того, каким будет объем и в какие сроки эти новостройки появятся в продаже. Цены в наименее ликвидных объектах при выводе нового объема просядут примерно на 10% (хрущевках и панельных девятиэтажках), считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
«По нашим оценкам, постепенное снижение, вернее даже - сползание цен на вторичном рынке жилья столицы будет продолжаться еще год-полтора, пока мы не достигнем пресловутого ценового дна», - считает Сергей Шлома. По прогнозу эксперта, главным драйвером спроса на вторичном рынке жилья будет оставаться ипотека: за 2017 год доля сделок с привлечением кредита в этом сегменте значительно увеличилась, а в 2018 году она достигнет 40% из-за снижения ставок.