Израильский рынок продаж новостроек как пример для российского

В Израиле подавляющее большинство квартир продается «на бумаге» задолго до того, как квартира достроена. Более того, немалая часть квартир продается до того, как получено разрешение на строительство.

В Израиле, как и в любом другом месте: чем позднее стадия строительства дома, тем дороже в нем продаются квартиры. А чем дороже квартира, тем больше дельта в номинальных величинах. Именно поэтому застройщики часто оставляют пентхаусы — «вишенку на торте» — на самый конец, а остальные квартиры продают как можно раньше.

Тем не менее в Израиле массового феномена обманутых дольщиков как такового не существует. У этого, очевидно, есть причины.

Одна из них заключается в том, что последние 12 лет израильский рынок постоянно растет: без резких взлетов, но и без падений. И на растущем рынке, конечно, риск банкротства компании меньше, чем на рынке падающем.

Но основной причиной является правильное законодательное регулирование рынка продажи первичной недвижимости. Израиль — намного менее зарегулированная страна, чем Россия. Однако в определенных сферах государство совершенно справедливо считает необходимым вмешаться. При этом вмешательство в основном не запретительное, а структурирующее.

На сегодняшний день израильский закон о продаже квартир (обеспечение инвестиций покупателей) гласит: застройщик не может взять у покупателя вперед все деньги, а потом бегать и объяснять, почему у него не получилось реализовать планы и построить дом. Более того, застройщик не может принять деньги на общий счет компании. Под каждый проект должен быть открыт отдельный трастовый счет.

Если в Америке количество банков исчисляется тысячами, а в России сотнями, то в Израиле это единицы. Таким образом, риск, что банк обанкротится быстрее застройщика и не сможет обеспечить выполнение обязательств перед покупателями, нужно оценивать как очень низкий, если не нулевой. Поэтому в Израиле не надо особым образом лицензировать банки на сопровождение строительных проектов, а в России это необходимо. Банк ведет отдельный счет проекта. Деньги покупателей поступают на него чаще всего пропорционально продвижению проекта. И освобождаются с этого счета также пропорционально движению проекта — под счет-фактуры.

Возможен ли теоритический вариант, при котором израильскому застройщику удастся коррумпировать израильского банкира и таким образом украсть деньги с трастового счета и «выгнать их в офшор»?

Во-первых, последние несколько лет ни о каком уводе денег в офшор речи идти не может: израильские банки дуют не на холодное, а на лед, и не пошлют деньги за границу непонятному адресату. А воровать деньги, чтобы оставить их в Израиле, довольно бесперспективная с коммерческой точки зрения идея.

Но самое главное не в этом. Даже если застройщику удастся коррумпировать сотрудника банка и украсть деньги, банку придется их вернуть на трастовый счет со своего счета ностро — из собственного капитала банка. А поскольку банки очень не любят расставаться со своими деньгами, то они элементарно структурируют систему работы так, чтобы теоретически коррумпировать сотрудника было можно, а практически — не получалось.

Как это решают? Необходимостью нескольких подписей и требованием: чем больше сумма платежа, тем более высокопоставленный сотрудник банка должен поставить свою подпись под освобождением денег. По этой же самой причине в Израиле нет коррупции в судебной системе. Очень тяжело найти дело такого объема, чтобы кому-то окупалось коррумпировать судью, а судье окупалось коррумпироваться.

Как можно продавать квартиру до получения разрешения на строительство? С одной стороны, продаются не совсем воздушные замки — смысла продавать квартиры без серьезной уверенности в том, что разрешение будет получено, нет и для застройщиков. В этой ситуации никто не просит 100% вперед: всего 7% от стоимости квартиры отправляются на трастовый счет, даже не строительной компании, а адвокатской фирмы. И если разрешение по тем или иным причинам задерживается или не получается, люди просто получают обратно свои деньги. Да, они недополучили проценты и, вероятно, упустили возможность купить альтернативную квартиру. Если рынок вырос, то некий убыток им нанесен. Но это виртуальный убыток, который сильно отличается от ситуации, когда человек заплатил полную стоимость квартиры и ничего не получил.

Почему люди соглашаются покупать квартиры до того, как застройщик получит разрешение на строительство, понятно — потому что в этой ситуации они покупают их заметно дешевле.

Тяжело говорить о конкретных цифрах и сроках, но в общих чертах подход следующий:

• с момента продажи, получения разрешения на строительства, выезда первых экскаваторов и до сдачи дома в Израиле проходит в среднем около трех лет;
• доходность от сдачи квартиры в аренду варьируется в Израиле примерно от 2% до 5% — возьмем в среднем 3,5%;
• если прирост капитальной стоимости квартиры не будет выше, чем 3,5% в год, никто не будет покупать квартиры на бумаге.

Поэтому ожидаемая дельта стоимости в двух домах-близнецах, один из которых уже готов, а другой будет готов через три года, обычно должна составлять около 20%.

При этом, конечно, возможны варианты. Иногда дом, который был куплен раньше, строится на земле, которая куплена раньше и, соответственно (в сегодняшнем Израиле), дешевле. А у дома, построенного позже, соответственно, заложена большая стоимость земли, поэтому застройщик не может обеспечить такую большую дельту.

Конечно, никто не обвиняет всех застройщиков в намерении смошенничать или построить пирамиду. С другой стороны, израильский законодатель не готов, как и российский, полагаться исключительно на честность застройщика.

Переход на обязательное банковское сопровождение и идея «покрасить деньги» под каждый проект в отдельности мне представляется правильной. А вот переход на работу через эскроу-счета, недоступные для застройщика даже для финансирования строительства, — это, по-моему, over reaction, чрезмерная реакция.

Проблема понятна. Решение, которое предлагается, возможно, решит эту проблему. Однако в качестве побочного продукта будет создано большое количество дополнительных проблем, среди которых основная — удорожание недвижимости и, как следствие, лишение еще большего числа россиян возможности приобрести крышу над головой.

Ипотечная ссуда — это, очевидно, одна из самых дешевых ссуд в любой стране. Гарантией по ипотечной ссуде выступает не только добрая воля ссудополучателя, но и недвижимость — самый надежный из возможных неденежных активов, который имеет рыночную цену, который невозможно украсть и вывести за границу. Поэтому совершенно логично, что банки, взвешивая свои риски, именно под покупку недвижимости дают самые дешевые ссуды даже тогда, когда нет особой регуляции, позволяющей им именно на покупку первой квартиры давать более дешевые ссуды.

Нельзя сказать, что в Израиле никогда не было проблем с застройщиками жилой недвижимости. Требованию делать отдельные счета под каждый проект меньше 20 лет. Это требование базируется на горьком опыте.

Много лет назад существовала израильская компания-застройщик, которая пришла к экономическому краху. Ее основатель решил: если фирма разоряется — это не повод, чтобы плохо жить стал лично он, и сбежал с частью денег за границу. Его арестовали и приговорили к длительному тюремному заключению.

В связи с этой историей закон был изменен: введено требование об отдельных трастовых счетах. Но и ранее закон защищал израильских покупателей недвижимости достаточно хорошо — клиенты этой компании потеряли далеко не все свои деньги, каждый из проектов был достроен.

Поэтому самым правильным подходом, на мой взгляд, является отказ от двух полярных решений: одно — отдать эту сферу полностью на откуп невидимой руке рынка, второе — жестко зарегулировать рынок и фактически убить ипотечное финансирование на деньги покупателей.

Стоит принимать во внимание лучшие зарубежные практики и приводить их в соответствие с российской действительностью. Как, например, в контексте отличия российской банковской системы от израильской. Если в Израиле любой банк, безусловно, может сопровождать строительный проект, то в России не всем кредитным организациям это можно объективно доверить.

Многие специалисты считают, что изменения 214-ФЗ приведут к вытеснению с рынка мелких и средних игроков и к его сосредоточиванию в руках игроков крупных.

С одной стороны, это повысит устойчивость продавцов и обманутых дольщиков будет меньше. С другой стороны, любая картелизация рынка приводит, как говорят экономисты, к двум неизбежным последствиям: повышению цен и понижению качества услуг. Я думаю, что и здесь тоже чудес не бывает. В Израиле строительная экосистема включает в себя и крупных игроков, и игроков средних, и малых. Каждый сегмент находит свое место на этом рынке.

Например, мегафирмы много лет не были готовы заниматься аналогом московской точечной застройки, или реновации, — тем, что называется в Израиле термином «ТАМА 38» (ивритское сокращение, которое хорошо знакомо многим российским инвесторам).

Эта сфера — укрепление от землетрясения — в случае одного здания в центре Тель-Авива может в процентном отношении обеспечивать иногда большую прибыль, чем целый проект где-то на периферии.

Но номинально — это слишком маленькие цифры для больших игроков. Я не претендую на то, чтобы быть специалистом по российской недвижимости. Но если мне будет позволено экстраполировать израильский юридический и практический опыт 20 лет в сфере недвижимости на происходящее в России, то вытеснение маленьких игроков с рынка мне представляется проблематичным.

Многие решения, которые имплементированы в 214-ФЗ, мне как израильскому адвокату представляются очень интуитивными.

Напрашивается, чтобы вся работа шла исключительно через уполномоченные банки. Если целью является герметичное обеспечение безопасности денег дольщиков, то они должны находиться только в тех банках, которые были для этого специально сертифицированы государством.

Понятно, что эти деньги должны лежать на отдельных трастовых счетах, чтобы девелоперы не тратили средства, полученные для строительства прошлых проектов, на агрессивный маркетинг будущих — это попахивает пирамидой, и одна такая пирамида в Израиле развалилась, но именно в сфере строительных кооперативов, а не девелоперов.

Страхование денег покупателей тоже коррелирует с израильским способом обеспечения инвестиций покупателей. В России речь идет о перечислении 1,2% от стоимости ассоциации по страхованию вкладов. В Израиле стоимость такой страховки немного меньше, но это сопоставимые величины.

Введение автоматической солидарной ответственности собственников и бенефициаров за причиненный ущерб в Израиле отсутствует. Очевидно, это связано с различными правовыми системами и с основами философии права. В России все-таки континентальная система права, а в Израиле — англо-американская. И для того чтобы добраться до кармана собственника или бенефициария, истцу-пострадавшему нужно через суд осуществить поднятие занавеса отдельного юридического лица.

Исключение из этого правила в Израиле есть. Так, например, адвокатам разрешено действовать в рамках компаний, но запрещено, чтобы эти компании были с ограниченной ответственностью. Израильский рынок первичной недвижимости не требует такого жесткого шага, как автоматическая солидарная ответственность собственников и бенефициариев. Возможно, сегодня российский рынок этого требует.