Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации
Несмотря на высокие ставки по кредитам, ипотека по-прежнему остается одним из главных инструментов решения жилищного вопроса. Вместе с экспертами подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили взять ипотеку. Эти простые правила помогут оформить кредит и стать владельцем собственной недвижимости.
Содержание
1. Оцените финансовые возможности
Первый шаг на пути к оформлению ипотеки — оценка финансовых возможностей. Для этого нужно определиться со стоимостью квартиры, размером первого взноса и суммой ежемесячного платежа. Для таких расчетов можно использовать ипотечный калькулятор. Необходимо также заранее изучить, подходите ли вы под условия льготных программ (семейная, дальневосточная, арктическая и IT-ипотека), ставки по которым в разы ниже рыночных.
«Это позволит объективно оценить финансовую нагрузку. Кредитные ставки по ипотеке остаются высокими, на вторичном рынке они могут достигать 25–26% годовых и выше. Поэтому перед оформлением кредита необходимо рассчитать бюджет и убедиться, что регулярные платежи будут для вас посильными», — отметила руководитель ипотечного департамента компании «Жилфонд» Анна Костян.
По оценкам экспертов, доля затрат на ипотечный кредит должна составлять не более 50–60%. Этот уровень, по их мнению, практически гарантирует одобрение ипотеки банком и считается комфортным для обслуживания кредита. Минимальный первый взнос должен быть около 30% (из-за ограничений ЦБ такой взнос сейчас считается оптимальным).
На подготовительном этапе потенциальному заемщику нужно оценить свою долговую нагрузку (кредиты, просрочки, кредитные карты). «Лучше заранее (за несколько месяцев до оформления ипотеки) закрыть все неиспользуемые карты и рассрочки или как минимум снизить лимиты по ним. Не лишним будет проверить имеющуюся задолженность по налогам и жилищно-коммунальным услугам, особенно если по ней вынесен судебный приказ о взыскании», — рекомендовала директор департамента ипотеки и первичного рынка федеральной компании «Этажи» в Москве Мария Сорока.
Эксперты также рекомендуют учитывать свои расходы на ближайшие несколько лет и иметь подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.
2. Выберите жилье
После этого можно определиться, какую недвижимость вы планируете покупать в ипотеку. Это может быть новостройка, вторичное жилье или частный дом. Если вы намерены воспользоваться льготной программой, то здесь могут быть ограничения по выбору объекта. Как правило, льготные кредиты не распространяются на вторичку. Это лучше учесть заранее.
«Сейчас выбор между покупкой готового жилья и новостройки достаточно прост — на вторичном рынке практически нет возможности получить льготную ипотеку, а средние ставки по-прежнему очень высокие, 18–20% в лучшем случае. Так что вопрос с нюансами решается упражнениями с ипотечным калькулятором. Если вы можете претендовать на льготную ипотеку на первичном рынке — выбор чаще всего очевиден», — отметил руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников.
Каждый сегмент (новостройки, вторичка) имеет свои особенности. Например, в случае с новостройкой необходимо заранее рассчитать предстоящие затраты на ремонт, а также расходы на аренду жилья до ввода дома в эксплуатацию, если нет альтернативного варианта проживания, отметила Анна Костян. Кроме того, важно изучить самого застройщика, его проекты, оценить инфраструктуру в районе, особенно если локация только застраивается.
При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. Для этого можно через нотариуса заказать выписку из Росреестра, добавила эксперт.
3. Выберите банк
Выбор конкретного банка зависит от условий, на которые может претендовать потенциальный заемщик. Уровень средних ставок среди крупных банков, как правило, примерно одинаков. Однако для отдельных категорий ставки могут быть ниже, конкретный банк может предлагать определенные акции (например, снижение ставки при онлайн-регистрации). «Обычно проще будет получить одобрение, зачастую на лучших условиях, в банке, в котором у вас зарплатный проект. Если вы покупаете новостройку, стоит обратиться к банку, в котором открыто проектное финансирование ЖК, в котором вы покупаете квартиру, — могут быть более интересные ставки в этом же банке», — пояснил Александр Перевозников.
Особое внимание при выборе банка эксперты рекомендуют обращать на сопутствующие сделке расходы: какой размер страховки у банка, есть ли расходы на электронную регистрацию, нужно ли оплачивать отчет об оценке квартиры, берет ли банк плату за открытие счета. Не лишним будет изучить репутацию банка и почитать отзывы клиентов.
Подавать заявку по ипотеке можно сразу в несколько банков, если исходить из того, что в случае отказа от одного банка все равно придется подавать заявку в другой. Однако «веерная» подача имеет свои недостатки. «Если подавать одновременно заявки в несколько банков, высоки риски получить отказ из-за того, что одобренные заявки будут повышать уровень долговой нагрузки. Сейчас подача заявок на ипотеку стала более целевой историей. Как правило, получить одобрение в крупных банках сейчас чуть проще», — указала представитель «Этажей».
4. Подготовьте документы
Для оформления ипотеки обычно требуется стандартный набор документов:
- паспорт заемщика;
- СНИЛС;
- заверенная копия трудовой книжки;
- справка о доходах и уплаченных налогах (2-НДФЛ)
Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону. Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. «Но по ним процент одобрений обычно ниже», — отметила руководитель ипотечного департамента компании «Жилфонд». «Если вы претендуете на льготную ипотеку, вам надо обосновать, почему вы на нее претендуете. То есть для семейной ипотеки нужно подтвердить наличие детей соответствующего возраста, для IT-ипотеки — что вы работаете в аккредитованной компании, и так далее», — добавил руководитель Tymy.Realty.
5. Отправьте заявку и дождитесь одобрения
Заполнить заявление-анкету на получение ипотеки можно онлайн на сайте выбранного банка. Срок рассмотрения заявки на ипотеку зависит от банка и способа проверки заемщика. «Некоторые заявки одобряют в течение пяти — десяти минут, в среднем решение принимается в течение суток», — уточнила Анна Костян.
После одобрения заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации. Одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока, обычно это 90 дней. За это время необходимо выбрать объект, провести оценку недвижимости, получить согласование банка по нему и провести сделку. Если не уложиться в установленный срок, придется получать одобрение заново.
На саму проверку недвижимости обычно требуется около двух недель. В это время проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. После чего можно подписывать договор.
6. Изучите кредитный договор
Перед подписанием кредитного договора эксперты рекомендуют изучить его содержание, особенно на предмет дополнительных платных опций (системы безопасных расчетов или аккредитива). «Часто банки предлагают страхование через свою компанию, и здесь лучше сравнить, какие риски требуется застраховать по кредитному договору и какие включены в полис, а также сравнить стоимость этих же услуг у других аккредитованных банком компаний», — привела пример Мария Сорока.
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. «При подписании кредитного договора важно внимательно изучить условия начисления штрафов и пеней, размер неустоек за несвоевременное погашение кредита или несвоевременное предоставление документов о страховании», — отметила руководитель ипотечного департамента компании «Жилфонд». «Отказаться в договоре можно от страхования жизни, но это обычно приводит к увеличению процентной ставки на один-два пункта», — предупредила она.
7. Оформите право собственности
Финальным этапом оформления ипотеки является подписание кредитного договора и регистрация сделки. По словам экспертов, на это обычно уходит от трех до семи рабочих дней. «Если сделка проходит с электронной регистрацией, то все довольно быстро. Документы подаются в Росреестр, в течение суток регистрация проходит и после банк сразу перечисляет деньги продавцу», — уточнила представитель «Жилфонда». После этой процедуры данные о праве на собственность вносятся в Росреестр и покупатель становится законным собственником.
Что касается новостроек, то с 1 марта 2025 года застройщики должны самостоятельно направлять в Росреестр заявления о государственной регистрации права собственности дольщика. Заявление о госрегистрации должно быть отправлено только в электронной форме и не позднее чем через 30 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры. После регистрации недвижимости застройщик обязан передать дольщику выписку из Росреестра.
При подаче документов необходимо заполнить форму заявления о регистрации прав и приложить к нему передаточный акт. Все документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица застройщика.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
