Налог на самозанятость: выведет ли он из тени рынок аренды жилья
С 1 января 2019 года в четырех регионах России начался законодательный эксперимент. Новый налоговый режим, который рассчитан пока на десять лет, позволит легализовать доходы самозанятым гражданам.
Критерии, предусмотренные для самозанятых граждан, имеющих право переключиться на режим с небольшой налоговой ставкой и простой процедурой оплаты, подходят, в частности, владельцам сдаваемого в аренду жилья. Некоторые эксперты считают, что арендодателей, сдающих жилье официально, станет больше, а это значит, что эксперимент начнет выводить рынок аренды из тени.
Новый налог на профессиональный доход
Нововведение называется налогом на профессиональный доход (НПД) или упрощенно — налогом для самозанятых. То есть касается он только тех, кто работает на себя, без работодателя. Они могут быть как физлицами, так и индивидуальными предпринимателями, но не должны иметь нанятых по трудовому договору работников. Кроме того, воспользоваться новой схемой может лицо, чей доход от самозанятости не превышает 2,4 млн руб. в год (это около 200 тыс. руб. в месяц).
Ставки налога для самозанятых по новой схеме составляют 4%, если они оказывают свои услуги физическим лицам, и 6%, если деньги поступают от юридических лиц (с каждого поступления налог будет исчисляться по одному из двух видов ставок).
Особенности нового налогового режима заключаются также в том, что налогоплательщику не придется заполнять декларации — в данном случае они не нужны. Не требуется также использование онлайн-кассы. И наконец, НПД отменяет обязательные взносы на медицинское и пенсионное страхование.
Новый налог введен только в четырех субъектах Российской федерации: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан. Соответственно, налогоплательщик должен работать в одном из них. Но переход на новый режим — дело добровольное, самозанятым жителям этих регионов не обязательно отказываться от действующих схем налогообложения, если они для них более удобны.
Как сейчас платят налоги арендодатели
По разным данным, в столице сдается от 200 тыс. до 800 тыс. квартир. Точное количество сдаваемых квартир в Москве подсчитать сложно, поскольку рынок не прозрачен — по оценкам риелторов, налоги платят не больше 5% всех арендодателей.
Несмотря на усилия властей, вывести этот рынок из тени пока не удается, хотя законопослушных граждан среди арендодателей становится больше и налоговые сборы растут. По мнению риелторов, владельцы жилья не хотят афишировать свои доходы от сдачи жилья, в первую очередь, по причине экономии, а также из-за бюрократической волокиты: необходимости заполнения налоговых деклараций, очередей в налоговой и т. д.
Сейчас есть несколько способов уплаты налога на доход от сдачи жилья в аренду. Для физлиц ставка НДФЛ составляет 13%, для индивидуальных предпринимателей — 6%. Лицо со статусом ИП может также приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду, тогда ставка налога тоже будет составлять 6%. Но не всякий владелец жилья хочет получать статус индивидуального предпринимателя.
Чем удобен НПД для владельцев жилья
Экспериментальный налог позволяет, не прикладывая значительных усилий, без оформления большого числа бумаг, перейти на легальную систему сдачи жилья в аренду тем собственникам, которые пока работают по серым схемам, и платить меньше тем, кто уже работает в белом поле, считает директор департамента аренды городской недвижимости риелторской компании Blackwood Иван Бородин.
«Те, кто раньше старался сэкономить, сегодня выиграют от легализации своего арендного бизнеса больше, чем от невыплаты налогов, — уверен он. — Они смогут привлечь большее число платежеспособных арендаторов, официально защитить свое жилье договором и т. д. В целом для рынка новый налоговый режим может повлечь рост числа лотов в белой зоне и рост числа долгосрочных договоров аренды».
Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова также не исключает, что некоторые собственники жилья действительно захотят зарегистрироваться как самозанятые, потому что 4% — это достаточно приемлемая для них сумма.
«Кроме того, сейчас налог по новой практике оформляется просто и быстро. Существует даже мобильное приложение по исчислению и уплате налогов для самозанятых. Поэтому да, часть тех, кто не платил налог, находя операцию заполнения документов и налоговой декларации очень сложной, вероятно, действительно выйдут из тени», — полагает эксперт.
Элита будет первой
Однако на данный момент делать прогнозы рано, считает Мария Жукова, поскольку эксперимент только недавно стартовал. «На территории, где вводится эта практика, самозанятых зарегистрировалось совсем немного, и неизвестно, какую долю из них составляют собственники сдаваемого в аренду жилья», — отметила она.
В компании Blackwood отмечают, что закон пока сырой, и в течение первого года его работы собственники будут вести себя осторожно и присматриваться.
Впрочем, по мнению экспертов компании, первым положительно отреагирует сегмент аренды дорогого жилья, который и сейчас гораздо более легализован, чем низкобюджетный. В компании ожидают легализации как минимум трети договоров аренды жилья на элитном рынке, так как на конец третьего квартала 2018 года доля квартир с ежемесячной арендной платой менее 200 тыс. руб. составляла 31,2%.