«Дорого и долго»: почему горожане боятся покупать и строить частные дома

Посидев на карантине в бетонных стенах, жители крупных городов начали мечтать о загородном доме. Сейчас мы наблюдаем повышенный спрос на качественные загородные поселки: количество звонков и заявок увеличилось по сравнению с прошлыми периодами от двух до пяти раз. Это прекрасно. Наконец-то!

Но, к сожалению, большинству этих мечтаний суждено остаться нереализованными. Потому что политика поддержки новостроек в городе и наплевательское отношение к загородке со стороны финансовых структур и власти оставила половину рынка (да-да, больше 40% всех строек в России — это частные дома) без регулирования и поддержки. Давайте разберемся, почему даже при наличии очевидного спроса на загородном рынке нет готовых новых домов, а поселков, которые могут принять покупателей сегодня или хотя бы завтра — по пальцам одной руки пересчитать.

Готовые дома на загородном рынке существуют, и в большом разнообразии. Но это вторичка — архитектурно и физически устаревшие строения, они не нравятся покупателям, имеют скрытые дефекты, которые проявляются в процессе использования или перестройки «под себя». Архитектурные проекты 10–20-летней давности не устраивают взыскательный вкус покупателей ни по внешнему виду, ни по внутренним планировкам — количеству и площади спален, санузлов, подсобных помещений. Не соответствуют современным требованиям ни инженерное обеспечение старых домов, ни их энергоэффективность. Дома площадью от 500 до 1,5 тыс. кв. м сейчас практически не пользуются спросом в отличие от архитектурно выверенных, с продуманными планировочными решениями домов по 150–350 кв. м. Следовательно, желающим обзавестись качественным домом остается искать новый, построенный по современному проекту и в актуальной комплектации.

Поэтому основой загородного строительства были и пока остаются подряды — покупка участков «в поле» и заказ строительства отдельных домов самими покупателями за счет привлечения строительных бригад. И в большинстве случаев это дорого, долго, сложно. Мало кто хочет связываться со стройкой дома, пусть даже своего собственного. Низкое качество, брак и даже откровенный криминал с брошенными домами, за которые заказчик уже заплатил горе-строителям, — вот это и пугает тех, кто мечтает переехать за город. Они бы и хотели купить что-то готовое, качественное, по адекватной цене. Но этого нет на рынке.

Некоторые москвичи выбирают место для постоянного проживания, реже — для временного, как второй дом. Процентное соотношение примерно 70/30. Поэтому для этой целевой аудитории важно месторасположение: 40–60 минут езды от МКАД. Большинство рассматривают предложение в районе 5–7 млн руб. за участок с домом. А где искать такие? Казалось бы, ответ очевиден — в цивилизованных коттеджных поселках. Ну что ж, смотрим актуальные предложения в базах недвижимости… И мало что там находим, потому что компаний, которые рискуют сейчас вкладывать собственные или кредитные средства в постройку поселков с инфраструктурой, дорогами, коммуникациями и готовыми домами, — единицы. 

Потому что играть в это бизнесу крайне невыгодно. Сравните: 1 га земли вместит либо многоэтажку на 100 квартир, либо десять домов с собственными участками. Стоимость квартиры и дома, например, пусть будет равной — допустим, 5 млн руб. Но даже грязный доход в первом случае очевидно на порядок выше, чем при продаже домов. Не говоря уж о том, что квартира — продукт более-менее стандартный, покупатели не предъявляют к нему особых, индивидуальных требований, продавать его проще.

Поставьте себя на место девелопера. Какую перспективу вы выберете, будь это ваш бизнес: заработать 50 млн руб. или 500 млн руб.? Ответ очевиден. А ведь на загородные участки девелоперам еще приходится тянуть за свой счет коммуникации — от простой дороги до дорогущего газа. Обеспечивать условия для комфортной жизни — охрана, магазины, управление, уборка территории, мусора и прочее. Так и выходит, что бизнес это невыгодный. Но он мог бы таким стать, если бы цивилизованное загородное строительство поддерживало государство. Которое, замечу, пока почему-то продолжает из всех кризисных ситуаций упорно вытаскивать буквально за волосы девелоперов городских новостроек, а на загородных игроков рынка смотрит разве что с сочувствием, как в Красную книгу, на исчезающих животных.

Говоря коротко, это условия освоения земель с разделом бремени трат на создание поселков между государством в лице местных властей и девелоперами. Прежде всего — в подтягивании ресурсов (дороги, энергоносители, сети, водопитание, газ) и создании социальной инфраструктуры. Второй момент — доступ покупателей к заемному кредитованию на загородку по условиям, приравнивающих покупку дома для постоянного проживания к покупке городской квартиры. По озвученным недавно обещаниям президента, ипотека под 6,5% возможна для городского жилья, но опять невозможна для приобретения загородной недвижимости. Я понимаю, что это не самая удобная работа для банков — оценка таких залогов, как загородные дома и участки. Но это не значит, что ею не надо заниматься.

И я очень надеюсь, что власти, которые планировали поддержать малоэтажное строительство в рамках готовящейся государственной программы, прислушаются и к игрокам загородного рынка, и к ожиданиям самих потенциальных покупателей — и доведут свою инициативу до успешного финала.