Недвижимость фондов REIT: пользоваться легко, а владеть сложно

Пандемия 2020 года осложнила перспективы многих отраслей мировой экономики, но в некоторых из них тренды стали более понятны и доступны широкому кругу инвесторов.

Так, уже до кризиса многие профессиональные инвесторы в недвижимость увеличивали вложения в объекты, востребованные в условиях шеринговой экономики при постоянно стареющем населении: дома престарелых, апартаменты и коливинги. При этом предполагалось, что для арендаторов — экономически активных людей — шеринговая экономика обеспечивает комфортную жизнь, где необходимость владеть собственностью не является ограничивающим фактором. Самое молодое из экономически активных поколение Z и вовсе не стремится к владению недвижимостью. Эта тенденция только укрепилась за время пандемии, и пока маловероятно, что поменяется после нее.

С одной стороны, вроде бы все здорово и удобно — не надо ничего покупать, любую вещь для жизни и работы можно взять в аренду на нужное время и пользоваться прямо сейчас: машину, квартиру, офис, дом на время отпуска, технологии, развлечения.

С другой стороны, в такой модели деньги концентрируются в руках собственников недвижимости, а экономически активный средний класс только тратит — пользоваться можно всем, но собственные активы не увеличиваются. Разрыв между менее обеспеченными и богатыми усиливается, и все больше людей не столько не хочет, сколько не может себе позволить чем-то владеть из-за непропорционально растущих в последние десятилетия относительно доходов цен на недвижимость.

При этом на доступном для большинства людей уровне инвестиции в недвижимость часто ограничены покупкой квартиры или небольшого коммерческого помещения под сдачу в аренду. Инвестиции же в отель или востребованные сейчас дата-центры и вовсе могут показаться дорогостоящим вложением, доступным немногим.

Поучаствовать в росте шеринговой экономики на стороне собственников недвижимых активов можно и с небольшим чеком. Простым способом будет покупка акций REIT-фондов (real estate investment trust). Так, в США их собственниками сейчас является примерно четверть населения — более 87 млн американцев.

Созданные в 1960 года на волне либерализации рынков капитала фонды REIT профессионально занимаются инвестициями в недвижимость в различных секторах — от дата-центров и телекома до торговых помещений и жилья. Их акции ликвидны, приносят дивидендную доходность, порог входа минимален (не нужно обладать суммой, необходимой для покупки целого объекта), с инвестора снимаются все заботы об управлении недвижимостью. Такие фонды отличаются льготным налогообложением со стороны регуляторов, а также правилами, обязывающими направлять прибыль инвесторам (например, Налоговое управление США признает фонд REIT, если на дивиденды распределяется 90% налогооблагаемой прибыли). Сейчас в мире около 40 стран имеют соответствующие режимы для обращения REIT, в том числе все страны G7.

Почему инвестиции в REIT могут быть актуальны сейчас

С начала 2020 года стоимость крупнейших в мире фондов недвижимости в среднем снизилась на 15–20%, а для некоторых падение было еще более ощутимым. Так, стоимость фонда коммерческой недвижимости (торговых моллов) Simon Property Group ($SPG) сократилась на 45%, до $65,5 за акцию, фонда коммерческой недвижимости Macerich ($MAC) — на 74%, до $6,8, фонда Welltower ($WELL), инвестирующего в объекты, связанные со здравоохранением (дома престарелых и др.),  — на 32%, до $55,8. Общая стоимость акций таких фондов на крупнейшем рынке, в США (более 2/3 мирового рынка), сократилась примерно на $220 млрд — до $1,18 трлн.

Кризисы затрагивали фонды REIT и раньше. Во время ипотечного кризиса 2007–2008 годов капитализация американских фондов REIT снизилась на более чем 56%, до $192 млрд. Но после принятых регуляторами мер по поддержке экономик в США и странах ЕС рынок восстановился менее чем за три года, и с тех пор рос темпами оценочно около 14% годовых, таким образом удваиваясь каждые пять-шесть лет.

Нынешнее падение может также оказаться кратковременным: активы фондов обычно представлены ликвидными объектами недвижимости, стоимость которых в долгосрочном периоде, как правило, не снижается.

Например, в США в результате распродаж на фондовом рынке в 2020 году стоимость торгуемых REIT упала на 19%, при этом фундаментальные показатели фондов выглядят неплохо:

• достаточно стабильные балансы (недвижимость не подешевела кратно);
• доступ к недорогому финансированию на рынках капитала в результате общего снижения ставок (при этом, по данным NAREIT, уже после значительного снижения в мае 2020 года фонды REIT держали в высоколиквидных средствах и на счетах примерно 2,5х своих годовых процентных расходов и имели доступ к кредитным линиям в объеме еще на 7,5х);
• привлекательные оценки из-за распродаж на волне общего пессимизма на фондовом рынке в ожидании второй волны пандемии.

REIT vs. S&P 500

Общий объем фондов REIT в США без учета долговой нагрузки составляет около $3 трлн, из них публично торгуются фонды со стоимостью активов в $2 трлн, еще $1 трлн в активах принадлежат непубличным структурам. Капитализация торгуемых фондов на начало 2020 года составляла около $1,4 трлн по индексу FTSE Nareit All REIT, в 2019 году общий объем дивидендов, выплаченных инвесторам, составил $69 млрд. Это соответствует доходности более 4% годовых, что в два раза выше дивидендной доходности S&P 500 в 1,9%.

Перспективные секторы REIT

Крупнейший аналитический центр NAREIT и биржа FTSE выделяют 13 секторов недвижимости, которыми владеют, а в ряде случаев и управляют фонды REIT.

По оценке NAREIT, с начала года наиболее значительный рост показали дата-центры (Equinix, $EQIX) и инфраструктура (American Tower, $AMT и SBA Communications, $SBA). Достаточно устойчиво в ситуации пандемии выглядит и недвижимость промышленного назначения (например, Prologis, $PLD). В списке лидеров по доходности за этот год, хоть и с меньшими значениями, и фонды жилой недвижимости.

Наиболее пострадали в пандемию фонды REIT, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, в частности на объектах розничной торговли, гостиницах и резортах. Так, например, снижение стоимости высококачественного портфеля гостиничной недвижимости Hersha Hospitality ($HT) с начала 2020 года составило более чем 58%, до $5,7 за акцию. Тем не менее фонды, управляющие первоклассными отелями и гостиницами в престижных местах вроде Майами, Бостона, Вашингтона и других городов США, могут восстановиться благодаря устойчивым к кризису состоятельным клиентам, несмотря на возможную конкуренцию со стороны Airbnb и общее сильное падение спроса из-за пандемии.

Как выбирать REIT и что нужно знать

В целом при выборе фонда REIT, помимо отраслевой специализации, географии бизнеса и ключевых показателей вроде соотношения цены акции к NAV, прибыли от операционной деятельности к процентным платежам, нужно оценивать и тренды в соотношении долга к собственному капиталу, наличие свободной (необремененной) недвижимости, дюрацию долга, а также основные юридические обязательства фонда по заемному финансированию.

Инвестировать в REIT может быть хорошей инвестиционной идеей для широкого круга частных инвесторов из России. Уровень риска у таких вложений в различные сектора недвижимости умеренный, горизонт инвестирования — средне- и долгосрочный. Дивидендный поток в обеспеченных недвижимостью долларовых активах вполне стабильный и довольно высокий — 4–7%, при удачном стечении обстоятельств его можно будет дополнить доходом от роста капитализации самого фонда REIT. При этом нужно быть готовыми к высокому налогу (для нерезидентов США он может составить до 30%) и необходимости подавать соответствующие налоговые декларации.

* Не является инвестиционной рекомендацией