Рост цен и высокий спрос: что происходит с загородным жильем Подмосковья
Пандемия коронавируса и введенные из-за нее ограничительные меры вызвали ажиотаж на загородном рынке Московской области. Многие стали перебираться за город, так как перешли на удаленную работу и больше не нуждаются в жилье рядом с офисом. Скупали все — участки, коттеджи и таунхаусы. В результате высокого спроса существенно выросли и цены.
Вместе с экспертами рассказываем, как изменилась ситуация на загородном рынке и в какое время лучше приобретать подмосковную дачу.
Интерес покупателей не спадает
Спрос на загородное жилье в Московской области не такой ажиотажный, как в прошлом году, однако интерес покупателей не спадает, единогласно заявили эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Текущий уровень потенциального спроса (число просмотров объявлений) выше, чем до пандемии, примерно на 20%, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По ее словам, в 2021 году наибольший интерес фиксировался к началу сезона — в апреле-мае, в июне-июле отмечено планомерное снижение.
По сравнению с началом года число сделок на загородном рынке Подмосковья не изменилось, подчеркнула руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» Татьяна Ананьева. Если же сравнивать с допандемийным периодом, то, по ее словам, число сделок увеличилось в два раза. В этом летнем сезоне наиболее востребованным форматом загородной недвижимости являются дачи и готовые дома — этот тренд держится с прошлого лета, пояснила Ананьева.
«В прошлом году произошла ситуация, когда экстренно надо было вывозить за город семью. Народ стал скупать все в зависимости от размера кошелька. Стали покупать даже дачки в СНТ с минимальными комфортными условиями — главное, чтобы можно было въехать и жить. У кого достаток и бюджет побольше, покупали и покупают дома под ключ. Сегодня такая тенденция сохраняется», — отметила представитель «Миэль».
Стоит отметить, что к пандемии COVID-19 добавился дефицит рабочей силы и увеличение стоимости строительных материалов, подчеркнула Ананьева. По ее словам, работы и материалы выросли в цене в два-три раза — это привело к удорожанию ремонта. Такая ситуация еще больше подстегнула покупателей выбирать дома с готовой отделкой, чтобы не тратиться на ремонт, отметила эксперт.
Изоляционные ограничения из-за пандемии и последовавшее за ними распространение дистанционных форматов работы и учебы значительно повысили активность покупателей в загородном сегменте, согласен руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он спрогнозировал, что с учетом сохраняющегося с прошлого года тренда на деурбанизацию, частичного ограничения международного авиасообщения и особых условий организации туризма высокий спрос на загородном рынке будет поддерживаться и дальше.
Сколько стоит загородное жилье
В связи с высокой покупательской активностью цены летом 2021 года продолжают расти, заявили эксперты. За год (июль 2020 года — июль 2021 года) средняя цена предложения вторичной загородки в Московской области выросла на 12%, рассказал директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. По его словам, подмосковные земельные участки подорожали в среднем на 2% (до 1,15 млн руб.), дачи — на 28% (до 5,8 млн руб.), коттеджи — на 21% (до 28 млн руб).
Если сравнивать цены загородной недвижимости сегодня с летом 2019 года, то они возросли примерно на 30%, уточнила Ананьева из «Миэль». Она подчеркнула, что за два года больше всего подорожали участки без подряда — в некоторых поселках более чем в два раза. «Меньше всего цена изменилась на объекты морально устаревшего плана, в локациях с плохой инфраструктурой. Одним словом, на неликвидные объекты», — отметила аналитик «Миэль».
«Стоимость наиболее доступных дач в Подмосковье начинается от 1,5 млн руб. Как правило, такие объекты представляют собой участок площадью в 4–6 соток с небольшим каркасным домом от 50 кв. м до 80 кв. м. Из коммуникаций — электричество малой мощности и летний водопровод», — отметил Новосад. Самые дорогие и востребованные дома расположены в западном направлении — от Пятницкого шоссе до Минского шоссе, уточнили в «Инкоме». По данным компании, особенно высокие цены на Рублевском и Новорижском шоссе.
К западу от Москвы дом площадью 140 кв. м под ключ, с участком в 10 соток, на расстоянии 20 км от МКАД будет стоить в диапазоне 20–30 млн руб. Аналогичный дом на востоке от столицы будет стоить примерно 10–15 млн руб., отмечают в «Миэль». Покупатели есть на всех направлениях, так как часто выбор связан с удобностью транспортной доступности в зависимости от расположения основного места проживания покупателя, резюмировала Ананьева.
Предложение на минимальном уровне
Аналитики, опрошенные редакцией, зафиксировали сокращение объема загородного жилья в продаже. За год (июль 2020 года — июль 2021 года) объем экспозиции вторичной загородной недвижимости в Московской области снизился на 22%, отметил Олег Новосад из «Инкома». Он уточнил, что сокращение экспозиции произошло из-за высокого спроса прошлого года.
По оценке ЦИАН, число подмосковных домов и дач в продаже — примерно 20,9 тыс. (основные шоссе, дома в бюджете от 1 млн до 200 млн руб., площадью от 50 до 600 «квадратов»). В начале года выбор был примерно таким же — около 20 тыс. домов. Снижение отмечено в годовой динамике — в июле 2020 года к продаже предлагалось примерно 25,2 тыс. домов (с указанными выше характеристиками по бюджету и площади), отметила Кирюхина.
Как изменился портрет покупателя
Можно выделить три тенденции в изменении портрета покупателей. «Первая — появление на рынке инвесторов, доля которых среди всех покупателей составляет примерно 10%. Причем шесть из десяти инвесторов на загородном рынке планируют именно сдавать дома, а не перепродавать их. В перспективе на рынок вернутся частные инвесторы, которые будут строить несколько домов именно на перепродажу — данный вид бизнеса был распространен до кризиса 2014 года и постепенно сошел на нет после», — отметила аналитик ЦИАН.
Вторая тенденция на рынке — появление покупателей, для которых собственный дом — это первое их собственное жилье, хотя традиционно принято считать, что покупка загородного дома или даже дачи — это дополнительная недвижимость, которая приобретается уже после покупки городской квартиры, подчеркнула Кирюхина. По ее словам, доля тех, кто ищет загородную недвижимость для постоянного проживания, сопоставима с долей тех, кто ищет сезонное жилье.
Третья тенденция на загородном рынке, которая стала ярко выраженной последний год, — это увеличение числа ипотечных покупателей, подчеркнула Ананьева из «Миэль». Она также отметила, что много подмосковных объектов предлагается сегодня из-под залога.
Когда лучше покупать дачу
С точки зрения экономии дачу и загородный дом стоит покупать ближе к концу сезона — то есть осенью, отметил Кирюхина из ЦИАН. «С одной стороны, отсутствие снежного покрова позволяет в полной мере оценить участок (что крайне сложно сделать зимой). С другой стороны, спрос осенью падает, особенно со стороны дачников, которые интересуются покупкой дома по весне, чтобы сразу использовать участок, а не ждать еще шесть — девять месяцев. В результате снижения спроса продавцы охотнее идут на скидки», — объяснила эксперт.
Значительной корректировки цен в осенний период ждать не стоит, зато можно смело просить дисконт, подчеркнула Кирюхина. По ее словам, осень — это лучший период для тех, кто хочет сэкономить и при этом в полной мере качественно оценить характеристики участка.
Осенью картина сильно не изменится, полагает Ананьева из «Миэль». «Новые масштабные загородные девелоперские проекты только в разработке, а история с коронавирусом не закончена. Уверена, что повышенный спрос на готовые ликвидные объекты сохранится», — отметила Ананьева. Стоимость дач в сентябре-октябре изменится не сильно, и на фоне роста цен на квартиры покупка загородного дома станет выгодным приобретением, резюмировал Новосад из «Инкома».