Рынок коммерческой недвижимости Германии: промежуточные итоги 2021 года

Илья Гордон, владелец, управляющий директор агентства недвижимости Gordon Real Estate Group (Германия) (Фото: EDEKA/Sebastian Friedl, obs/Unternehmensgruppe ALDI SÜD/ALDI SÜD Dienstleistungs-GmbH)

Объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Германии за первые три квартала 2021 года составил €60,8 млрд, что на 5% выше показателей за аналогичный период прошлого отчетного года, свидетельствуют данные JLL Research (.pdf). Некоторые эксперты считают, что ФРГ ждет рекордный четвертый квартал и преодоление отметки в €100 млрд по итогам этого года. Другие прогнозы менее оптимистичны: из-за наступления на Европу нового штамма коронавируса и возможных локдаунов некоторые сделки могут быть перенесены на 2022 год, но в любом случае уже сейчас можно говорить о восстановлении активности инвесторов до уровня, наблюдавшегося многие годы до пандемии.

РБК побеседовал с Ильей Гордоном — владельцем и управляющим директором немецкого агентства недвижимости Gordon Real Estate Group (год основания: 2005) — о тенденциях, вызовах, новых возможностях и промежуточных итогах 2021 года на рынке коммерческой недвижимости Германии в условиях пандемии.

— Судя по итогам первых трех кварталов 2021 года, пандемия не привела к снижению активности инвесторов. С чем связан такой оптимизм?

— Оптимизм инвесторов связан прежде всего с верой в экономическую мощь Германии в долгосрочной перспективе. В основе этой веры лежат три главных фактора.

Во-первых, это умение немецкого бизнеса быстро адаптироваться под новую реальность. Переход на возобновляемые источники энергии и наступление пандемии коронавируса привели к пониманию местными элитами необходимости срочных структурных изменений в экономике страны, а в умении быстро адаптироваться под новую реальность, как известно, немцам нет равных.

Примеров масса: от претворяемых в жизнь уже в настоящее время планов ведущих автомобильных концернов страны стать мировыми лидерами в производстве электромобилей (одна только VW Group объявила о выделении на эти цели €44 млрд) до строительства на территории ФРГ гигафабрик по производству микрочипов, лекарственных препаратов, средств гигиены и медицинской защиты — всего того, что в последние десятилетия сделало Германию зависимой от стран Юго-Восточной Азии, и прежде всего от Китая.

Эпоха этой зависимости подходит к концу. Новые подходы в экономике уже в обозримом будущем откроют для немецкого бизнеса ворота новых — колоссальных — возможностей.

Во-вторых, богатое население. Одно дело — понимание необходимости перемен, и совсем другое — наличие возможностей для их осуществления. В этом плане Германия находится в особом положении: в отличие от многих других стран мира финансово состоятельным здесь является не только государство, но и население. На данном историческом этапе немцы богаты как никогда: по информации Бундесбанка, финансовые активы частных домохозяйств ФРГ по состоянию на начало третьего квартала 2021 года достигли астрономической суммы в €7,33 трлн. Это абсолютный рекорд за всю историю статистики.

И в третьих — способность властей эффективно справляться с кризисными ситуациями. За последние два года руководство Германии продемонстрировало способность эффективно (пусть и с небольшими оговорками) справляться с кризисными ситуациями грандиозного масштаба — я имею в виду пандемию коронавируса.

«Пожар» был залит огромными денежными вливаниями, средства доходили до нуждающихся (потерявших работу наёмных работников, представителей малого и среднего бизнеса; например, мелкие предприниматели получили по €3 тыс. евро безвозвратной помощи, средние — по €30 тыс.) в кратчайшие сроки, а в наиболее острые моменты в стране даже переставал действовать принцип приоритета законодательства ЕС перед местными законами.

Так, для обеспечения продовольственной и прочих видов безопасности собственного населения были временно закрыты границы с соседними государствами, включая государства, входящие в Евросоюз. Разразился скандал на уровне глав государств, но немецкое руководство осталось непреклонным. Ограничения были сняты только тогда, когда динамика заражений пошла на спад.

Комплекс вышеописанных факторов является источником оптимизма инвесторов, считающих ФРГ надежным и безопасным местом для вложения капитала в долгосрочной перспективе.

— В какие сегменты рынка коммерческой недвижимости Германии предпочитают вкладывать инвесторы в этом году?

— В лидеры по итогам первых девяти месяцев с результатом в €23 млрд (38% от общего объема сделок) вышла категория Living, которую эксперты JLL начиная с 2019 года неизменно включают в свои отчеты в качестве отдельного сегмента коммерческой недвижимости. Сюда входят многоквартирные дома, портфолио, состоящие из жилой недвижимости в количестве от десяти квартир, комплексы студенческих общежитий, коммерческие дома престарелых и клиники.

На втором месте — офисная недвижимость с объемом инвестиций в €16,4 млрд (27% от общего объема сделок). Именно в этом сегменте коммерческой недвижимости в текущем году было заключено самое большое количество мегасделок (35) на сумму свыше €100 млн за каждую.

Надо отметить, что в ходе пандемии вера инвесторов в офисную недвижимость по всему миру была подвергнута серьезному испытанию, которое и по сей день рано считать завершенным. Множество людей покинуло офисные здания и работало (а некоторые продолжают работать и сейчас) удаленно, поэтому часть экспертов небезосновательно считали, что этот тренд будет только усиливаться, что в свою очередь неминуемо приведет к снижению уровня интереса крупных игроков рынка к вложениям в недвижимость данного типа.

К счастью, страхи пессимистов, по крайней мере в Германии, не оправдались: подавляющее большинство отправленных в вынужденную «ссылку» сотрудников немецких компаний и организаций буквально возненавидели работу в «домашних офисах», считая дни до возвращения на свои привычные рабочие места. Рынок отреагировал на эту информацию соответствующе.

Правда, девелоперам, специализирующимся на офисной недвижимости, не стоит расслабляться. Пандемия меняет правила игры, и уже сейчас многим (не только в Германии) становится ясно, что офисные здания ближайшего будущего должны будут радикально отличаться от того, что массово предлагалось на рынке в последние десятилетия.

На смену тесным «комнатенкам» со стеклянными перегородками, характерным для Dedicated Offices старого типа, должны прийти просторные, современные, легко трансформируемые Workspaces — рабочие пространства, в которых сотрудники будут чувствовать себя максимально комфортно и более безопасно с точки зрения соблюдения гигиенических норм. Тренд, введенный задолго до пандемии такими техногигантами, как Google, Apple, Microsoft, Facebook & Co., для собственных нужд, судя по всему, получит максимально широкое распространение.

С новым рекордом за всю историю статистики выступила логистическая недвижимость: за три квартала текущего года инвесторы вложили в складские помещения на территории Германии €6,4 млрд (11% от общего объема сделок). Причиной постоянно возрастающего спроса инвесторов на объекты данного типа является бурное развитие онлайн-торговли, прежде всего товарами класса non-food — одеждой, обувью, бытовой техникой.

Объекты розничной торговли уступили на промежуточном финише свое традиционное третье место логистике, не набрав по сумме сделок (€5,9 млрд) за три квартала текущего года и 10% от общего объема инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Германии. Правда, причина этого явления вовсе не в падении интереса к объектам торговой недвижимости со стороны инвесторов, а в огромном дефиците новых проектов в качественных локациях.

Дело в том, что из-за работы в режиме чрезвычайного положения (особенно в первый год пандемии) местные власти на всей территории страны выдали рекордно малое количество новых разрешений на строительство объектов торговой недвижимости, для реализации которых девелоперам традиционно требуется максимальное количество различных согласований. Дефицит привел к тому, что объекты ретейла (особенно продуктового), продемонстрировавшие самый высокий уровень надежности в пандемию, востребованы как никогда.

— Какова на сегодняшний день доходность объектов в основных сегментах коммерческой недвижимости Германии?

— Инвесторы предпочитают говорить о прибыльности: доходность (отношение арендных поступлений нетто в год к контрактной стоимости объекта) минус расходы на приобретение и содержание.

По состоянию на начало четвертого квартала 2021 года инвесторы могут рассчитывать в среднем на следующую доналоговую прибыльность объектов коммерческой недвижимости:

• Living: менее 2,0% годовых;
• офисная недвижимость: 2,7% годовых;
• логистическая недвижимость: 3,1% годовых;
• торговая недвижимость: 3,5 — 4,0% годовых.

— Но это даже не покрывает инфляцию…

— Верно, но не будем забывать, что на данном историческом этапе консервативно настроенные инвесторы (а их на рынке коммерческой недвижимости Германии подавляющее большинство) рассматривают вложения в высоконадежные, но низкодоходные объекты уровня Core / Core Plus Real Estate на территории ФРГ не в качестве бизнеса, а в качестве мероприятий по сохранению капитала.

В ситуации, когда банки Германии и других стран Западной Европы больше не платят своим вкладчикам проценты по депозитам (вместо этого они берут с них отрицательные проценты за хранение денег — как правило, это 0,5% годовых), у состоятельных людей есть выбор: либо хранить деньги на счетах и терять по 0,5% в год, либо инвестировать.

Для консервативно настроенных инвесторов, ориентированных на Германию, вложения в качественные объекты коммерческой недвижимости — отличная альтернатива хранению средств в банках или участию в проектах с высоким риском потери основного капитала.

— Каковы инвестиционные предпочтения клиентов вашей компании?

— 90% объектов в портфолио наших клиентов — продуктовые супермаркеты, 10% — смешанная недвижимость: филиалы банков, офисные помещения, жилые комплексы. Причина подобного выбора очевидна: даже в худшие времена люди в первую очередь будут тратить свои заработки и сбережения на то, чтобы утолить голод и жажду.

Ход пандемии коронавируса подтвердил правильность стратегии, выбранной клиентами нашей компании: ни один продуктовый супермаркет на территории Германии не был закрыт, ни один сетевой ретейлер не перестал платить арендную плату владельцам помещений в полном объеме.

— Владельцы объектов стационарной торговли продуктами питания в Германии не боятся конкуренции со стороны онлайн-сервисов?

— Нет, не боятся. Пандемия коронавируса, безусловно, придала онлайн-торговле продуктами питания мощную позитивную динамику, но давайте отложим в сторону эмоции и посмотрим на абсолютные цифры.

Так, за последний отчетный 2020 год немецкие потребители приобрели через объекты розничной торговли продуктов питания на сумму свыше €216 млрд. А еще есть оптовые гипермаркеты типа METRO и EDEKA С+C (Cash & Carry), через которые жители Германии совокупно приобрели продуктов питания еще как минимум на €10 млрд. Итого — €226 млрд.

За тот же период через онлайн-сервисы страны немцы заказали продуктов питания на €2,7 млрд, что составляет примерно 1,2% от общей суммы, потраченной жителями ФРГ на продукты питания и напитки в 2020 году. Не будем забывать и о том, что весьма внушительную часть продуктов, заказанных онлайн, покупатели забирали в близлежащих супермаркетах по схеме Click & Collect.

Словом, без стационарной торговли продуктами питания (в отличие от одежды, обуви и бытовой техники, уходящих в онлайн с огромной скоростью и в огромных объемах) в Германии не обойдутся еще очень долго.

Причина кроется в менталитете немцев — стареющей нации с огромным количеством одиноких (при этом часто весьма состоятельных в финансовом плане) людей. Поход в супермаркет за продуктами для многих из них — один из редких «социальных» моментов, когда можно «себя показать и на других посмотреть» в компании людей, объединенных одной общей целью.

— Каким выдался 2021 год для вашей компании?

— Рекордным: при посредничестве Gordon Real Estate Group инвесторы из России, Украины и Израиля заключили в Германии пять сделок на общую сумму €40 млн.

— Кто, где и во что инвестировал?

— 40% от общего объема пришлись на наших крупнейших клиентов — инвестиционную группу из Израиля, владеющую в Германии огромным пакетом супермаркетов на сумму свыше €500 млн. Их руководство приняло решение инвестировать в новый центр смешанной недвижимости (полноассортиментный продуктовый супермаркет, подразделение банка, жилой комплекс) в городе, входящем в топ-20 ФРГ.

Украинские клиенты нашей компании (32% от общего объема сделок) подписали контракты на покупку трех новых дискаунтеров ALDI, Netto (входит в EDEKA Gruppe) и EDEKA (часть супермаркетов этой полноассортиментной сети в северной Германии также строится в формате дискаунтеров) в центральных локациях городов классов B и C.

28% — за инвесторами из России, причем россияне в жаркой конкурентной борьбе с другими претендентами приобрели второй по площади дискаунтер (из 4 тыс., действующих в Германии) легендарной немецкой сети ALDI в городе, входящем в топ-15 Германии.

Все пять объектов, приобретенных клиентами Gordon Real Estate Group в этом году, расположены в городах западной части ФРГ и относятся к категории «продуктовый ретейл» / «смешанная недвижимость». Один из супермаркетов будет сдан по акту приемки-передачи уже в декабре этого года, четыре других объекта — во втором и четвертом кварталах 2022 года.

— Получается, что в подавляющем большинстве случаев речь идет не о готовых объектах, а о проектах в стадии реализации?

— Да. Все вышеописанные сделки — Forward Deals. Это означает, что инвесторы приобретают объекты недвижимости на стадии строительства или еще раньше — на стадии приобретения девелопером, реализующим проект, земельного участка и разрешения на строительство от местных властей.

— Это безопасно?

— На 100%. В Германии действует принцип: продавец не имеет права требовать оплаты за то, чего еще нет. Покупатель оплачивает полную контрактную стоимость недвижимости только после того, как объект будет построен под ключ, сдан и принят по акту приемки-передачи, а также записан на покупателя в Поземельной книге (Erwerbsvormerkung — запись о приобретении; не путать с записью о переходе права собственности, которую вносят через шесть — восемь недель после оплаты контрактной стоимости объекта).

— Сколько времени уходит на строительство? Год-полтора? Продавец готов ждать столько времени без каких-либо гарантий со стороны покупателя?

— Интересы продавца (как правило, это девелопер, реализующий проект) обеспечиваются в таких схемах залогом в 10% от контрактной стоимости объекта коммерческой недвижимости. Эти деньги на весь период строительства блокируются на фидуциарном счете нотариуса (самый распространенный в Германии вид аккредитива), заверявшего подписи сторон в договоре купли-продажи. Банк контролирует сохранность этих средств таким образом, чтобы ни одна из сторон, включая нотариуса, формально владеющего счетом, не имела доступа к этим средствам до окончания сделки. В случае если по каким-либо причинам покупатель не сможет оплатить контрактную стоимость объекта после того, как он будет построен и сдан по акту приемки-передачи, залог будет обращен в пользу продавца. К счастью, за все годы нашей деятельности мы ни разу не сталкивались с подобным сценарием.

— Вы только что рассказали о колоссальном дефиците новых объектов торговой недвижимости на рынке коммерческой недвижимости Германии, но для ваших клиентов вы сумели организовать сделки с пятью такими объектами в течение одного только 2021 года. Как вам это удается?

— У нас есть «секретное оружие» — триединство «Команда, Клиенты, Партнеры».

Наша первая успешная сделка на рынке коммерческой недвижимости Германии состоялась в феврале 2011 года; с тех пор мы активно разрабатывали это направление, создавая команду и обрастая связями среди девелоперов, банкиров, юристов, налоговых консультантов, технических экспертов и других незаменимых в этом бизнесе специалистов экстра-класса.

Например, руководитель юридической компании, с 2009 года оказывающей правовую поддержку нашим клиентам, седьмой год подряд входит в список топ-100 юристов Германии по специализации «Арендное и строительное право» по версии знаменитого еженедельника FOCUS Magazin, а консультирующие наших клиентов налоговые советники, с которыми нас в свое время познакомил генеральный директор немецкого подразделения британского агентства недвижимости из списка топ-7 мира, ведут дела крупных международных фондов недвижимости, действующих на территории ФРГ, и являются в высшей степени компетентными специалистами в области налогового консалтинга и бухгалтерских сервисов для иностранных инвесторов.

Наши клиенты — владельцы различных бизнесов в странах своего основного проживания — не только сильны в предпринимательстве, но и являются людьми, исповедующими близкие нам ценности: семья, любовь, дружба, уважение, благодарность, творчество, знания, развитие. С такими людьми интересно не только вести дела и заключать сделки, с ними приятно идти вместе по жизни.

Что касается наших главных партнеров — немецких девелоперов, поставляющих свои проекты под запросы наших клиентов, — то нам и здесь фантастически повезло несколько раз оказаться в нужное время в нужном месте. Несмотря на то что мы маленькая компания семейного типа, с нами охотно сотрудничают (некоторые даже поддерживают приятельские отношения) руководители трех из топ-5 крупнейших девелоперских групп Германии, включая абсолютных лидеров рынка по объемам реализованных проектов — в будущем году этой компании исполнится 120 лет.

— Несколько слов о вашей управляющей компании. Вы работаете с чужими объектами или этот сервис только для своих?

— Управляющая компания, которую мы открыли в 2015 году благодаря нашему крупнейшему инвестору из Москвы, настоявшему на необходимости организации подобного сервиса («Кто же будет заботиться о наших объектах, когда мы будем далеко?»), работает исключительно для своих.

Наша ежедневная повестка — защита финансовых интересов клиентов в ходе нескончаемых сражений с монстрами рынка коммерческой недвижимости Германии. Я не драматизирую. Этот процесс давно превратился в рутину, к которой мы не только привыкли, но даже научились находить в ней определенное удовольствие — особенно когда удается выиграть очередное судебное разбирательство или же убедить оппонентов в их неправоте в досудебном порядке.

Не каждую битву можно выиграть, но мы стараемся вести дела таким образом, чтобы итоговых побед было больше, чем временных поражений.

— В завершении нашей беседы — ваш главный совет инвестору, планирующему приобрести свой первый объект коммерческой недвижимости на территории Германии в наступающем 2022 году.

— До начала пандемии коронавируса мало кто в Германии задумывался о том, что от бесперебойного функционирования объектов продуктового ретейла и галантерейно-аптечных супермаркетов может зависеть, будет ли население в чрезвычайной ситуации своевременно и в нужном объеме накормлено, напоено и снабжено товарами первой необходимости.

Зато в разгар пандемии уже вся страна с восхищением говорила о рядовых сотрудниках этих объектов, их руководстве и многочисленных партнерах — производителях, поставщиках, транспортниках, самоотверженный труд которых сыграл колоссальную положительную роль не только в деле снабжения людей всем необходимым, но и в деле стабилизации психического состояния населения, попавшего в самую трудную ситуацию в истории послевоенной Германии.

На основании вышесказанного — мой совет: обратите внимание на торговую недвижимость, прежде всего на проекты продуктовых супермаркетов крупнейших немецких сетей из списка Big 5: REWE, EDEKA, ALDI, LIDL, NETTO — отдельно стоящих или в связке с сильными партнерами, такими как галантерейно-аптечные супермаркеты DM и Rossmann, филиалы банков или хозяйственные магазины уровня OBI | Bauhaus — при условии, что такой объект или комплекс из нескольких объектов будет построен в сильной локации, не вызывающей сомнений.

Государственная лицензия на посреднические операции в сфере недвижимости и банковского кредитования на территории Федеративной Республики Германия (§ 34 GewО, Abs. I & II), выдана 4 марта 2005 года Ведомством по делам бизнеса и предпринимательства мэрии г. Фрайбург, Баден-Вюртемберг, ФРГ.