На сколько подорожала ипотека в Москве за год и что будет дальше
Ипотека продолжает дорожать на фоне роста ключевой ставки и инфляции. В начале января крупнейший банк страны — ВТБ — повысил ставки по жилищным кредитам до 10,3% годовых. В Сбербанке тоже допустили, что ставки по ипотечным кредитам в 2022 году могут превысить показатель в 10%. Еще год назад оформить ипотеку можно было по ставке 6–8%.
Одновременно с повышением ставок выросли в цене и сами квартиры: как в новостройках, так и на вторичке. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков проанализировать, как изменился платеж по ипотеке за год, на примере покупки однокомнатной квартиры в Москве — на вторичке и на первичке.
Как считали
В качестве примера была взята квартира, купленная в ипотеку в новостройке или на вторичке. Для расчета бралась средняя стоимость однокомнатной квартиры и примерные средние ставки по ипотеке на начало 2021 года и начало 2022 года. Для новостроек дополнительно были рассмотрены показатели августа 2021 года, когда для Москвы фактически прекратила действие льготная ипотека и ставки стали сопоставимы с рыночными показателями. Первоначальный взнос рассматривался на уровне 20%. Срок ипотеки — 21 лет для рынка новостроек, 20 лет — для вторичного. Для рынка новостроек расчеты провели аналитики платформы bnMAP.pro (занимается мониторингом рынка новостроек), для вторичного — эксперты «ЦИАН.Аналитики».
Ипотека на новостройки
В начале 2021 года ставки по ипотеке на новостройки благодаря программе льготной ипотеки были одними из самых низких за всю историю рынка. Так, оформить кредит на покупку нового жилья в рамках программы можно было по ставке не выше 6,5% годовых, на практике банки предлагали льготный кредит по ставке 6% и ниже. По данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в Старой Москве на тот момент составлял 12,8 млн руб., а средняя ставка — 6% годовых. При первом платеже в размере 20% и сроке кредита 21 год ежемесячный платеж по кредиту составлял в среднем 71,5 тыс. руб., пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В марте 2021 года ЦБ впервые с 2018 года повысил ключевую ставку. Впоследствии регулятор повышал ставку еще шесть раз, на фоне чего стали дорожать и ипотечные кредиты. Кроме того, в июле поменялись основные параметры льготной ипотеки. Саму программу продлили до 1 июля 2022 года, но ставку по программе повысили до 7% годовых, а лимит по кредиту уменьшили до 3 млн руб. для всех регионов. В результате программа стала практически бесполезной в крупных городах России, включая Москву, где чек покупки гораздо выше.
Читайте также: В каких городах льготная ипотека потеряет смысл с 1 июля
В итоге в августе 2021 года доступность ипотеки снизилась на фоне роста ставок (в июле ЦБ повысил ключевую сразу на 1 п.п.) и цен на жилье. Так, по данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в Старой Москве по сравнению с январем 2021 года увеличился на 10,1% и составил 14,1 млн руб., а средние ипотечные ставки выросли до 8% годовых. При указанных условиях ежемесячный платеж по кредиту тоже вырос — на 29,3% — и составил уже 92,5 тыс. руб.
Однако и после этого ставки по ипотеке и цены на недвижимость продолжили постепенно расти, что привело к дальнейшему увеличению размера платежа и снижению доступности жилья. Согласно расчетам bnMAP.pro, по состоянию на январь 2022 года средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в границах Старой Москвы увеличился еще на 4,9% и составляет 14,8 млн руб. При средней ставке по ипотеке в 10% и сроке кредита 21 год ежемесячный платеж по кредиту уже достигает 112,5 тыс. руб. Это на 21,6% больше, чем приходилось платить в августе 2021 года, и на 57,3% больше, чем год назад.
Если говорить о переплате по ипотеке, то она выросла еще сильнее. Согласно подсчетам bnMAP.pro, если в январе 2021 года сумма переплаты при указанных вводных составляла 7,7 млн руб., то в январе 2022 года она выросла до 16,5 млн руб. «Таким образом, переплата увеличилась более чем в два раза (на 111%)», — отметила Ирина Доброхотова.
Прогноз: средний платеж по ипотеке будет расти
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Безусловно, доступность новостроек для большинства покупателей за последний год снизилась. Однако, учитывая сохраняющийся стабильный спрос, это снижение пока не является критичным. Покупательскую активность сейчас во многом подстегивают растущие цены и ставки по ипотеке. Те, кто нуждается в покупке новостройки, спешат это сделать до нового витка цен и ставок. При этом, несмотря на удорожание ипотеки в целом, на рынке все еще остаются и более доступные специальные программы от банков и застройщиков со сниженной ставкой, в том числе и на весь срок кредита.
Возможно, что в ближайшее время средний платеж по ипотеке будет расти. Это связано как с вероятным локальным увеличением цен, так и с повышением ставок по ипотеке. Но такой ситуации, как в прошлом году, мы, скорее всего, не увидим. Ближе к середине года при снижении спроса возможна определенная коррекция цен в целом по рынку.
Ипотека на вторичке
В начале 2021 года вторичка с точки зрения ипотечных ставок уступала по привлекательности рынку новостроек. Если благодаря льготной программе ипотеку на новое жилье можно было оформить под 6% годовых, то на вторичке ставки были в районе 8% годовых. Хотя и цены на квартиры в этом сегменте были ниже. По данным «ЦИАН.Аналитики», стоимость однокомнатной квартиры в Москве в январе 2021 года составляла 9,2 млн руб. При первоначальном взносе в размере 20% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж составлял 61,5 тыс. руб.
За год (январь 2021 года к январю 2022 года) стоимость вторичной однушки увеличилась на 14%, до 10,4 млн руб. Ставки по ипотеке на вторичное жилье сейчас сравнялись со ставками на новостройки и тоже находятся на уровне 10%. С учетом повышения цен и ставок ежемесячный платеж по ипотеке за год увеличился на 31%, до 80,6 тыс. руб.
«С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости итоговая переплата по ипотеке за 20 лет вырастет почти в полтора раза (+48%), или примерно на 3,6 млн руб. А общая стоимость квартиры с учетом переплаты по ипотеке станет больше на 29%: 16,6 млн руб. для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам января 2021 года, против 21,4 млн руб. для тех, кто совершил сделку годом позже — в январе 2022 года, — добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. — То есть стоимость квартиры на вторичном рынке увеличилась примерно на 14%, но с учетом больших процентов по ипотеке реальная цена квартиры выросла на 29%».
Однако, по словам эксперта, для заемщика зачастую важнее не общая переплата, а нагрузка ипотеки на бюджет. Средняя заработная плата в Москве в январе 2021 года, по данным Росстата, «на руки» составляла 81 тыс. руб. То есть средний платеж был равен 75% от дохода. Согласно последним данным Росстата (октябрь 2021 года), зарплата выросла до 90 тыс. руб. Однако платеж по ипотеке составляет уже 89,6% от средней зарплаты. «Выходит, что приобрести однокомнатную квартиру с минимальным первым взносом со средней зарплатой практически невозможно — оставшихся средств не хватит на повседневные расходы», — отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Прогноз: доступность жилья продолжит снижаться
Виктория Кирюхина, эксперт «ЦИАН.Аналитики»:
— Тренд на повышение ставок сохранится с учетом текущей политики ЦБ, то есть доступность жилья продолжит снижаться как за счет более дорогой ипотеки, так и повышения цен на сами квартиры, пусть это будет и меньший рост цен в сравнении в 2021 годом, на уровне инфляции.
Если ставка по ипотеке вырастет до 12%, то даже при сохранении текущей стоимости квартиры ежемесячный платеж составит 92 тыс. руб., что уже выше средней заработной платы «на руки». То есть повышение ставки на 1–2 п.п. существенно удорожает ипотеку. Поэтому многие будут ориентироваться на первичный рынок, где немало программ от девелоперов, когда взять кредит можно под 6–7% годовых. Еще один вариант — это ипотека на больший срок. Если в начале 2021 года ипотеку брали на 19,4 года в Москве (данные ЦБ РФ), то в ноябре этот срок увеличился до 21,6 года. Это один из вариантов снизить размер ежемесячного платежа при текущих растущих ставках.