В Москве начались проверки апартаментов. Что это значит
Госинспекция по недвижимости начала проверять законность строительства апартаментов в Москве. В план проверки включено около 600 зданий. При этом власти уже проверили порядка 200 объектов и выявили 25 признаков нарушений, которые касаются несоответствия применения земельного участка ввиду его разрешенного использования, а также несоблюдения требований, связанных с реконструкцией строений.
Эксперты рассказали, какие комплексы апартаментов могут признать проблемными и что с ними будет.
Нормы строительства апартаментов
Апартаменты в большинстве случаев продаются как нежилые помещения — офисы или гостиничные номера, в зависимости от того, какой вид разрешенного использования (ВРИ) был у земельного участка (ЗУ) на момент начала строительства или реконструкции здания (4.7 «Гостиничное обслуживание», 3.0 «Общественное управление» или 4.0 «Предпринимательство»), рассказала управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, строить жилые апартаменты на продажу нельзя, если земля по документам была предоставлена для строительства офисов или других административных зданий.
Вид разрешенного использования участка, на котором возводится здание, отражается на ставке имущественного налога, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. По ее словам, в случае с «гостиничным обслуживанием» она составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а если ВРИ определен как «общественно-деловая застройка» — то 2%.
Читайте также:
Кого проверят и кто пострадает
Проверка Госинспекции по недвижимости похожа на общую инвентаризацию, утверждают аналитики. «Проверить планируется около 600 апартаментных корпусов — это как раз соответствует общему числу таких строений, построенных за последние десять лет или строящихся сейчас. Около 80% от их числа реализованы в рамках ФЗ-214 и продавались или продаются по ДДУ. Там у собственников ровно такие же права, как и у владельцев квартир», — отметил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. В компании «Метриум» пояснили, что всего на первичном рынке столицы сегодня представлен 121 комплекс апартаментов, из них 28 — массового сегмента, 44 — бизнес-класса, 26 — премиум-класса, еще 23 относятся к элитному сегменту.
С большой вероятностью от проверок могут пострадать те здания, которые были реконструированы или капитально отремонтированы и потом в них нарезаны маленькие апартаменты, единогласно заявляют эксперты. «Если проект не проходил экспертизу, его не оценивал Стройнадзор, возможен самый неприятный путь. С другой стороны, пока на рынке не было прецедентов настолько жесткой борьбы именно с покупателями-физлицами. Вся эта история с проверками — борьба не с апартаментами как с классом недвижимости, это борьба именно с апартаментами, нарезанными из бывших офисов и складов, реконструированными из промышленных зданий, без документов, разрешений, с теми ВРИ земельного участка, которые не имеют гостиничной функции», — объяснил директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
Таким образом, признать самостроями могут комплексы апартаментов, разрешение на строительство или реконструкцию которых не было получено или истекло, подчеркнула Коркка. Кроме того, это будут объекты, размещенные на участке, ВРИ которого не соответствует фактическому использованию.
Читайте также:
Штраф или снос
В Госинспекции сообщили, что при выявлении незаконных апартаментов застройщику грозит административная ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка. Кроме этого, если будут установлены признаки, указанные в ст. 222 ГК, такой объект может быть признан самовольной постройкой. По мнению экспертов, существует несколько сценариев развития событий относительно апартаментов, возведенных с нарушениями.
«Объект признается самостроем, если он не соответствует многим строительным нормам, не проходил экспертизу, если это неузаконенное строительство без разрешения и без документов. Тогда такое строение с большой вероятностью подлежит сносу. Однако в Москве подобные «проекты» встретить крайне сложно. Если же на проект было разрешение, есть документы, но допущен ряд нарушений, притом что здание в целом возведено по нормативам, то тогда с большой вероятностью оно будет обложено штрафами как на физических, так и на юридических лиц. Скорее всего, именно к такому классу нарушений относятся те 25 случаев, которые выявили столичные власти», — уточнил Родионцев.
Скорее всего, даже в случае выявления нарушений ВРИ застройщиков ждут лишь штрафы, требования сменить ВРИ или использовать здание по назначению, согласилаcь глава «Бест-Новостроя». «К примеру, выявлено здание, распроданное по номерам как гостиница. Оно находится на участке, ВРИ которого не соответствует коду 4.7 классификатора Минэкономразвития. В этом случае еще можно подать заявление на изменение плана землепользования и застройки (ПЗЗ), смену ВРИ участка и, даже получив отказ, попробовать отстоять права в нескольких судебных инстанциях. Поэтому говорить о новой «ночи длинных ковшей» (волне демонтажа самостроя) пока преждевременно, — отметила глава «Бест-Новостроя».
При этом штраф за подобные нарушения для девелопера как для юридического лица может составлять от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земельного участка, уточнила эксперт. По ее словам, штраф для собственника апартаментов будет составлять от 1,5 тыс. до 2 тыс. руб. на физическое лицо и от 200 тыс. до 400 тыс. руб. — на юридическое лицо.
Читайте также:
Влияние на рынок
Эксперты склоняются к тому, что проверки проводятся для фиксации существующего положения, а также создания общего реестра таких объектов. «Все это может быть востребовано в рамках разработки новых норм законодательного регулирования данного сегмента жилой недвижимости. На апартаментах «со всеми документами» это может сказаться лишь опосредованно. Их приобретение не должно быть сопряжено с обозначенными в вопросе рисками (ведь по ним есть и проектная декларация, и разрешение на строительство и т. д.), они обычно реализуются крупными застройщиками, чьи менеджеры по продажам должны уметь объяснять разницу между различными типами апартаментов», — пояснил Попов.
На проекты, которые реализуются вне правового поля ФЗ-214, стоит ожидать локального снижения спроса: последние полгода в Москве стартовали продажи в двух десятках таких жилых объектов (где на апартаменты нарезают бывшие нежилые здания или реконструируют советские общежития), это сопоставимо с числом подобных новинок за предыдущие два-три года, уточнил аналитик ЦИАН. По его прогнозу, такие проверки могут быть инициированы для того, чтобы замедлить бурное развитие этого формата недвижимости, в котором риски покупателей выше, чем у покупателей квартир в жилых комплексах, строящихся по проектному финансированию.
В конце апреля в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов, вводящий понятие «многофункциональные здания» и предлагающий узаконить их будущее строительство, распространив на них нормы Жилищного кодекса. В той редакции документ не содержал никаких предложений по статусу уже построенных комплексов с апартаментами. В конце ноября парламентарии отправили проект закона на доработку. Сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений. В них нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с традиционными квартирами. При этом сами апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле традиционного жилья.