Такого не было даже в ковид: каким стало первое полугодие для новостроек
Первое полугодие для рынка новостроек Москвы стало одним из самых слабых с точки зрения спроса со времен пандемии. По данным аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», продажи строящегося жилья в столице за первые шесть месяцев год к году снизились более чем на 30%. Так, аналитики bnMAP.pro спад продаж в первом полугодии год к году оценили в 36%. По данным Dataflat, в первом полугодии 2026 года в Москве было продано на 34% меньше квартир и апартаментов по договорам долевого участия (ДДУ), чем за первое полугодие 2025 года.
«Всего реализовано 26,8 тыс. лотов, что является минимумом за последние годы. Такого низкого объема продаж в лотах, как в первом полугодии 2026 года, не было даже в первом полугодии 2020 года, когда был кризис продаж из-за эпидемии ковида», — отметил руководитель сервиса Dataflat Александр Пыпин.
Первое полугодие 2026 года стало самым слабым как минимум за последние пять лет по количеству сделок и по реализованной площади, отметила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. По ее словам, в 2021–2025 годах рынок держался в диапазоне примерно 39–49 тыс. сделок за первое полугодие. В 2026 году показатель снизился до 27,2 тыс. «То есть рынок вышел на принципиально более низкий уровень активности. По реализованной площади картина такая же: 1,39 млн кв. м в первом полугодии — минимальный показатель за последние годы в рассматриваемой выборке», — отметила Екатерина Ломтева.
При этом продажи в Новой Москве просели сильнее, чем в старых границах города. По данным CORE.XP, в Старой Москве снижение спроса составило 26% по сделкам (до 20,6 тыс. лотов) и 24% по площади (до 1,1 млн кв. м), тогда как в Новой Москве — 45% по сделкам (6,4 тыс. лотов) и 47% по площади (282,7 тыс. кв. м). «Общее падение спроса по Москве в значительной степени усиливается именно за счет Новой Москвы, где покупатель более чувствителен к ипотеке, бюджету входа и условиям финансирования», — пояснила Екатерина Ломтева.
Динамика сделок на рынке новостроек Москвы в 2021–2026 годах
| Период | Количество сделок, тыс. шт. | Реализованная площадь, млн кв. м |
|---|---|---|
| Первое полугодие 2021-го | 45,2 | 2,5 |
| Первое полугодие 2022-го | 39,6 | 1,9 |
| Первое полугодие 2023-го | 39,4 | 1,9 |
| Первое полугодие 2024-го | 49 | 2,4 |
| Первое полугодие 2025-го | 39,9 | 1,9 |
| Первое полугодие 2026-го | 27,2 | 1,4 |
Данные: «CORE.XP Жилая недвижимость»
Дорогая ипотека и высокие цены: что подавляет спрос
На покупательскую активность на рынке новостроек Москвы оказывают влияние несколько основных факторов. Один из них — ужесточение условий по семейной ипотеке и по-прежнему дорогая рыночная ипотека. «Несмотря на то что Банк России к концу июня снизил ключевую ставку до 14,25%, стоимость рыночного кредита остается высокой, поэтому ипотека продолжает ограничивать платежеспособный спрос», — пояснила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Что касается семейной ипотеки, то вступившие с 1 февраля изменения сузили часть прежних сценариев покупки и снизили инвестиционное использование льготной ипотеки, добавила эксперт.
Еще одна причина снижения спроса на строящееся жилье — это высокий бюджет входа. «Даже при наличии спроса покупатели стали осторожнее: часть переносит решение, часть выбирает меньшую площадь, часть рассматривает вторичный рынок или ждет более привлекательных условий от девелопера», — пояснила Екатерина Ломтева. «Основной причиной сокращения объемов продаж является сокращение объемов предложения и сопутствующий ему рост цен. Квартиры продаются дороже по цене, но меньше по количеству», — добавил Александр Пыпин.
Предложение прирастает дорогими новостройками
Рынок новостроек Москвы продолжает смещаться в сторону высокобюджетных проектов. По данным «Метриум», доля запусков премиального и элитного жилья на рынке новостроек Москвы в первом полугодии 2026 года достигла почти 82 против 22% годом ранее. А массовые новостройки становятся исчезающим видом — лишь один проект комфорт-класса стартовал в Новой Москве, в старых границах Москвы таких стартов не было. «Массовый сегмент постепенно исчезает, по крайней мере в привычном виде. Проектам комфорт-класса все труднее выдерживать конкуренцию с готовыми новостройками от собственников, где квадратный метр стоит гораздо дешевле», — объяснял отсутствие новых проектов в массовом сегменте коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
В целом за полгода, по оценкам CORE.XP, предложение на рынке новостроек Москвы выросло на 4,3% по числу лотов и почти на 5% по площади. При этом рост происходит в основном за счет дорогих сегментов. Предложение в комфорт-классе по числу лотов сократилось на 4%, до 12,7 тыс., в бизнес-классе почти не изменилось (+0,9%, до 21,7 тыс.). В то же время в премиальном сегменте показатель увеличился почти на 50%, до 5,2 тыс. лотов, а в де-люкс — на 88%, до 0,5 тыс. лотов, подтверждают тенденцию аналитики.
Совокупный объем предложения в новостройках Старой Москвы, по данным Nikoliers, в январе—июне составил 2,3 млн кв. м. «На данный момент это минимальный показатель со второго квартала 2022 года», — отметила директор по развитию департамента жилой недвижимости Анна Мурмуридис. По ее словам, это связано с сокращением девелоперской активности. Так, во втором квартале 2026 года объем нового предложения по проектным декларациям составил 241 тыс. кв. м — вдвое меньше, чем результат прошлого квартала и наименьший результат за последние пять лет. «Наиболее скромные показатели фиксируются в комфорт-классе: всего два корпуса объемом 50,7 тыс. кв. м», — привела данные Анна Мурмуридис.
Новостройки дорожают медленнее
Новостройки в первом полугодии продолжили расти в цене, хотя динамика роста сильно замедлилась. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена квадратного метра по итогам полугодия составила 653 тыс. руб., что на 18,1% выше показателя за аналогичный период прошлого года. При этом ценовая динамика несколько замедлилась: по итогам второго квартала 2026 года средневзвешенная цена предложения выросла на 2,8% к первому кварталу, тогда как годом ранее квартальный прирост был в полтора раза выше — 4,2%. Помесячная динамика замедлилась еще сильнее: средний рост цены во втором квартале 2026 года составил 0,8% в месяц против 1,4% во втором квартале 2025 года. «Замедление обусловлено сокращением спроса и усилением конкуренции между девелоперами за сужающийся пул покупателей», — пояснила представитель Nikoliers.
Однако снижения цен не происходит: себестоимость строительства, стоимость проектного финансирования, издержки на социальную инфраструктуру, более длительные сроки согласования проектов формируют устойчивый ценовой фундамент, добавила эксперт.
О замедлении роста цен на рынке новостроек говорят аналитики bnMAP.pro. По их оценкам, средняя цена 1 кв. м в Москве на конец первого полугодия 2026 года составила 747,4 тыс. руб., что на 7,4% больше, чем по итогам второго полугодия 2025 года (695,9 тыс. руб.) и на 26% выше к аналогичному периоду прошлого года (593,4 тыс. руб.). Для сравнения: за второе полугодие прошлого года рост средней цены 1 кв. м составил 17,2%. «Таким образом, в первом полугодии текущего года рост средней цены метра существенно замедлился. Замедление роста средней цены может быть связано именно со слабыми показателями спроса в столице», — пояснила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Рост ипотеки и выбор инструментов девелоперов
Покупатели новостроек в первом полугодии стали чаще использовать ипотеку. По данным bnMAP.pro, доля сделок с ипотекой в первом полугодии составила около 62%, что на 7,5 п.п. выше, чем в первом полугодии 2025 года. Аналитики Dataflat тоже фиксируют рост продаж новостроек в ипотеку. По их данным, доля ипотеки выросла с 50 до 59%. «Произошло этого благодаря снижению ключевой ставки ЦБ с 21 до 14,25% и, соответственно, снижению ставок по рыночной ипотеке — появилось больше возможностей для покупки жилья с помощью кредитов», — пояснил Александр Пыпин.
На рост ипотечных сделок также повлияли изменения семейной ипотеки, добавила Анна Мурмуридис. «Так, в январе 2026-го доля составляла 67% — покупатели старались зафиксировать расширенные условия семейной ипотеки до ограничения 1 февраля 2026 года, далее последовало некоторое охлаждение, в отдельные месяцы доля снижалась до 45%», — пояснила эксперт. Однако по сравнению с 2023–2024 годами ипотека в этом году все еще используется меньше. Показатель первого полугодия уступает на 13,5 п.п. аналогичному периоду 2024 года и на 12 п.п. — тому же периоду 2023-го, добавила Ирина Доброхотова.
В то же время рынок новостроек в первом полугодии стал более зависим от финансовых инструментов девелоперов. «При высокой ставке и ограниченной льготной ипотеке важнее становятся рассрочки, субсидированные программы, траншевые платежи, скидки на пул лотов и гибкие условия сделки», — пояснила Екатерина Ломтева. По ее мнению, второе полугодие может быть лучше первого в части спроса, но без резких скачков. «В июне уже видно улучшение относительно февраля—мая, а снижение ключевой ставки создает позитивный фон. Но восстановление будет постепенным: покупатель остается осторожным, а высокая стоимость кредита продолжает влиять на решение о покупке», — подытожила эксперт.
