Апартаменты хотят приравнять к жилью. Почему это сейчас невозможно

Фото: Grand Warszawski/shutterstock.com

2022 год начался с очередного обсуждения статуса апартаментов. В Совфеде предложили приравнять к жилью уже построенные апарт-комплексы, депутаты эту идею не разделяют. Сейчас в Госдуме находится документ, который должен определить статус апартаментов, которые будут строиться в будущем. Судьбу уже возведенных апартаментов законопроект не уточняет.

Удастся ли приравнять апартаменты к жилью и что мешает этому переходу — разбираемся вместе с экспертами.

Быть жилью или не быть

Предложение приравнять уже построенные апартаменты к жилью внес один из авторов законопроекта, вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, в начале февраля. По его словам, норма о том, чтобы не только новые, но и уже построенные апартаменты наделялись статусом жилья, может быть внесена в действующий законопроект ко второму чтению. Такое решение поддерживают сенаторы. По оценкам экспертов, речь может идти о 5–7 млн кв. м апартаментов, из них 2–3 млн «квадратов» приходится на Москву и Подмосковье.

«Закон достаточно большой, он между первым и вторым чтением очень сильно может измениться. Одна из основных норм, которая должна, по нашему мнению, оказаться там — распространение на уже существующие апартаменты. Наша позиция такая: мы должны легализовать те апартаменты, которые сейчас построены», — сказал Николай Журавлев в эфире парламентского телеканала «Вместе-РФ». На просьбу «РБК-Недвижимости» прокомментировать дальнейшую судьбу уже возведенных апартаментов на момент выхода публикации сенатор не ответил.

Ранее в Минстрое тоже хотели узаконить уже построенные апартаменты, часть приравнять к жилью, а само строительство подобных объектов запретить. Такое предложение высказывал замглавы Минстроя России Никита Стасишин еще в 2020 году, пообещав, что начатое строительство апартаментов останавливаться не будет. Но позднее Стасишин заявил, что Минстрой не нашел решения вопроса о статусе уже построенных апартаментов. «РБК-Недвижимость» направила запрос в Минстрой по поводу намерения сенаторов приравнять апартаменты к жилью.

Вопрос урегулирования статуса апартаментов тянется уже много лет. В апреле 2021 года по поручению президента в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов

(Фото: ТАСС/ Марина Лысцева )

Депутаты против

Депутаты Госдумы выступают против приравнивания уже построенных апартаментов к жилью. Парламентарии отправили проект закона на доработку. Спикер Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу. Возглавил группу Сергей Неверов, зампред Госдумы, курирующий тему строительства. В ее состав вошли депутаты Галина Хованская, Петр Толстой, Сергей Пахомов и другие.

Состоялись заседания рабочей группы, пока на них было принято решение, что апартаменты — это объект нежилого фонда, рассказала «РБК-Недвижимости» член комитета Госдумы по региональной политике и местному самоуправлению Галина Хованская. По ее словам, были разные предложения — например, ввести категории «жилье первого сорта», «жилье второго сорта». Но это нецелесообразно, считает депутат.

Сама Галина Хованская признает наличие проблемы, связанной с апартаментами, но не считает, что их нужно приравнивать к жилью. «С одной стороны, есть жалобы покупателей апартаментов, которым приходится много платить за жилье и коммунальные услуги, у которых нет постоянной регистрации», — говорит она. «С другой стороны, ко мне поступают обращения от граждан, которые живут в микрорайонах, где есть апартаменты. Они жалуются на очереди в поликлиниках, детских садах, дополнительные смены в школах. Нагрузка на социальную инфраструктуру увеличивается серьезно, потому что апартаменты представляют собой многоэтажные здания, а застройщик не делает отчисления на строительство социальной инфраструктуры», — говорит депутат. «Это создает проблему для местных властей, потому что из бюджета уже требуются деньги на создание школ и детских садов», — добавила она.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье. «Власть никогда не говорила, что апартаменты могут приравнивать к жилью. Речь шла лишь о необходимости регулирования сегмента. О смене статуса апартов на жилье говорят только люди, продающие такие объекты, для увеличения спроса», — сказал председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов на конференции «Ъ» «Девелопмент новой волны». «Если бы мы считали, что апартаменты необходимо приравнять к жилью, давно уже приравняли бы. Соответствующий законопроект не рассмотрен даже в первом чтении. И у меня есть сомнения, что в этом виде он будет принят», — добавил он.

Ответственность покупателей

По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь те же права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты», — сказал Сергей Пахомов.

Ответственность за покупку апартаментов лежит на покупателях, если речь не идет о прямом обмане. «Люди изначально покупали объект нежилого фонда. Конечно, есть ситуации, когда покупателей могли вводить в заблуждение. Но в любом случае это тоже не исключает необходимости читать документ, который ты подписываешь, особенно когда речь идет о больших деньгах. Апартаменты хоть и дешевле квартиры аналогичной площади на 20–30%, но они все равно недешевые», — отметила Галина Хованская. По ее словам, сейчас эти люди жалуются на высокие платежи, плохую инсоляцию, хотя изначально выбирали апартаменты из-за более низкой цены.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье

(Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС )

Что препятствует переводу апартаментов в жилье

Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома, считают эксперты. «Приравнивание к жилью означает, что объект должен быть в зоне жилой застройки, при его строительстве должны быть соблюдены все нормы — санитарные, противопожарные, технические и так далее. Должна быть возведена социальная инфраструктура. Возникает вопрос: сколько из построенных зданий подпадет под все эти критерии и под законодательство, которое требуется при строительстве жилого дома», — поясняет Галина Хованская. «Апарт-комплексы не строились в тех местах, где можно построить жилой дом. Если можно было построить жилье, застройщик бы построил его сразу», — добавила она.

Главная сложность в узаконивании — несоответствие построенных апартаментов требованиям, которые применяются к жилью, согласен Максим Деев из ГК «Гранель». «Самый больной вопрос — как восполнить дефицит социальной инфраструктуры, который возникнет в случае приравнивания апартаментов к квартирам. Хотя несколько обнадеживает, что их большая часть построена в верхнем ценовом сегменте, для обеспеченных покупателей, у которых решен вопрос с доступом к социальным благам», — сказал представитель девелопера. Сложность еще и в том, что при изменении статуса требуется внесение множества поправок в различные федеральные законы. А это большая работа, которая займет не один месяц, добавил он.

Ситуация с апартаментами, которые используются как жилье, — это ответственность местных властей, выдававших разрешение на такое строительство, считает Галина Хованская. По ее мнению, здесь есть признаки коррупционной схемы. «Нельзя не увидеть на этапе согласований, что проектируется жилой дом, а не апарт-отель или офис. Значит, кто-то согласовывал эти документы», — добавила она. «Лично я не против апартаментов, но пусть застройщики не рассказывают, что это многоквартирный жилой дом. Это может быть апарт-отель с временной регистрацией», — заключила Хованская.