Доступная ипотека и кредиты застройщикам: как избежать обвала рынка жилья

Фото: pogonici/shutterstock.com

Поддержать рынок жилья в текущих условиях может стимулирование спроса, которое поможет обеспечить бесперебойную работу отрасли. С другой стороны, меры поддержки должны быть направлены на сохранение и создание предложения, то есть — на работу застройщиков. Поддержка спроса и предложения должна работать одновременно, считают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

Поддержка спроса

1. Льготная ипотека

Последние годы основную часть сделок на рынке жилья обеспечивала ипотека. Но при текущих ставках по ипотеке в 22–25% рынок классической ипотеки фактически сошел на нет. Поэтому стимулирование спроса на жилье может происходить за счет программ с господдержкой. «Самый простой способ поддержать спрос — это льготная ипотека, подъемными ставками был бы уровень 10–13% годовых», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «По нашим оценкам, это позволило бы сохранить спрос на 20–30% ниже, чем в конце 2021-го — начале 2022 года. То есть — на допандемийном уровне, что является хорошим показателем для рынка», — отметила она.

Субсидирование ипотеки было бы самой действенной мерой, "велосипед изобретать не нужно", согласен координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Алексей Поплавский. Чтобы ипотека не останавливалась, эффективная ставка должна быть не выше 14% годовых, считает он. Чтобы избежать коллапса, крайне важно продолжать развивать сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС), продолжил эксперт. По его мнению, этот рынок обладает «существенно более высоким потенциалом роста в сравнении с сектором многоквартирных домов», поэтому меры поддержки должны касаться и его.

2. Адресные программы

Помимо льготных ипотечных программ, могут быть использованы адресные программы и субсидии для определенных локаций и групп заемщиков, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Это могут быть льготная ипотека для работников бюджетной сферы, молодых семей или программа, которая действует на определенной территории (по аналогии с дальневосточной или сельской ипотекой). Например, российский бизнесмен Олег Дерипаска, выступая на Красноярском экономическом форуме, призвал развивать льготную ипотеку для населения Сибири. Правительство анонсировало запуск льготной ипотеки для айтишников.

Нужно реализовывать целевые адресные программы поддержки семей с детьми, развивать отраслевые программы для врачей, учителей, молодых ученых, представителей IT-индустрии, согласен заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. По его мнению, программы льготного ипотечного кредитования (например, направленные на поддержку семей) могут использоваться при покупке вторичного жилья. «Это поддержит рынок и баланс между первичкой и вторичкой, позволит сохранить возможность проведения альтернативных сделок», — пояснил он. Кроме того, нужно и вполне возможно сформировать и предлагать накопительные программы, аналогичные военной ипотеке, добавил Цыганов.

Поддержать спрос могут и косвенные меры. Например, это могло быть расширение и увеличение суммы материнского капитала или субсидии на покупку жилья для определенных категорий граждан — семей с детьми, семей, где есть инвалиды, бюджетников и т. д.

3. Доходы россиян и занятость

Одновременно со стимулированием спроса важной составляющей являются доходы населения, которые могут снижаться под давлением инфляции, падением курса рубля и западных санкций. Без сохранения платежеспособного спроса льготные программы не смогут работать, поэтому правительству нужно решать вопрос сохранения доходов населения, считают эксперты.

«Критически важны усилия по сохранению занятости, поскольку возможные решения о «приостановке деятельности», «уходе из России» и аналогичные могут затронуть множество людей как потенциальных покупателей жилья, так и действующих плательщиков по ипотеке», — отметил Алексей Попов.

4. Кредитные каникулы

Необходимо также обеспечить поддержку ипотечников, которые могут временно утратить возможность обслуживать кредит, отметил координатор экспертно-аналитического центра Института налогового-менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. «Основная мера поддержки — кредитные каникулы — уже озвучена. Весь вопрос, как это будет реализовано на практике», — отметил он.

Россияне до 30 сентября 2022 года смогут оформить кредитные каникулы. Получить льготу можно, если ваш доход сократился более чем на 30% за месяц. При этом сам договор о кредите должен быть заключен до 1 марта 2022 года. Отсрочку платежей по кредиту можно получить на срок до шести месяцев. По ипотеке размер кредита для Москвы не должен превышать 4,5 млн руб., в Московской области, Санкт-Петербурге и регионах, входящих в ДФО, — 3 млн руб., в Ленинградской области и иных регионах — 2 млн руб. Банки (например, «Сбер», ВТБ) уже начали прием заявок на кредитные каникулы.

Поддержка предложения жилья

1. Субсидирование ставок проектного финансирования

«При текущем сценарии развития событий мы не видим никаких шансов избежать негативных последствий, которые уже проявляются. Будет правильнее говорить о восстановлении сектора», — говорит Алексей Поплавский из НИУ ВШЭ. По его словам, в краткосрочной перспективе необходимо обеспечить застройщиков ликвидностью, без которой развитие новых проектов невозможно. Это не простая задача, но если мы хотим избежать сильной просадки сектора, решать ее необходимо, считает он.

Важно сохранить объемы и ставки проектного финансирования на действующих условиях или приближенных к ним — в среднем от 3% до 8%, это обеспечит хорошую наполняемость эскроу-счетов, продолжает председатель совета директоров «Бест-Новостроя». В данном случае необходимо государственное субсидирование ставок по проектному финансированию, одновременно с этим необходимо поддерживать спрос, отметила Ирина Доброхотова.

2. Ограничение роста цен на стройматериалы

В некоторых случаях целесообразно финансировать строительство из бюджета и потом использовать недвижимость для формирования рынка арендного жилья, считает Александр Цыганов из Финансового университета при правительстве РФ. Такой опыт уже есть у «Дом.РФ». «Нужны и меры по поддержке производства стройматериалов, чтобы не повышалась себестоимость строительства», — добавил он.

Важным является и ограничение роста цен на строительные материалы. Например, через механизм экспортных пошлин, снижения НДПИ на добычу строительных материалов, сказал руководитель «ЦИАН.Аналитики». Сейчас на базе правительства создан штаб, который работает над регулированием роста цен.

3. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Мерой поддержки для застройщиков могло бы стать поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Сейчас деньги дольщиков заморожены на специальных счетах до завершения строительства. Поэтапное раскрытие эскроу предполагает частичное перечисление средств дольщиков по мере готовности объекта. Эта инициатива обсуждается не первый год.

О возможности частичного раскрытия эскроу-счетов в качестве меры поддержки застройщиков рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. «Наверное, сейчас пришло время рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Если раньше этого не происходило, то сейчас в связи с дороговизной заемных средств этот вопрос будет актуальным», — отметил Антон Глушков. Однако это должно быть взвешенное решение и касаться объектов в высокой степени готовности, подчеркнул глава НОСТРОЙ.

4. Упрощение процедур строительства

Поддержка застройщиков должна быть направлена на существенное облегчение выдачи разрешений и согласований строительства, где, по мнению экспертов, еще много архаики. «Речь идет о снижении административных барьеров для реализации новых проектов — сокращении сроков согласований, внесении изменений в градостроительную документацию, снижении арендных платежей за земли, находящиеся в муниципальной собственности», — привел примеры Алексей Попов. Сюда же можно отнести мораторий на банкротство и послабления по поводу сроков сдачи домов, которые уже применялись в первую волну пандемии, добавила Ирина Доброхотова.

Отдельно стоить обозначить проблематику социальной инфраструктуры в проектах освоения территорий, считает Алексей Поплавский. По его словам, переложенная на девелоперов обязанность по развитию социальной инфраструктуры является сугубо отечественным и не самым лучшим изобретением. «Если кратко, то обязанность девелоперов — исправно платить налоги, обязанность государства — обеспечивать развитие и содержание социальной инфраструктуры. Смешение этих понятий приводит к ограничениям и для сектора строительства жилья, и для всех видов социальной инфраструктуры», — считает эксперт.

При этом стройотрасли важно адаптироваться к текущим экономическим реалиям. «Это не говорит о том, что нам нужно замораживать проекты, мы должны научиться работать в новых условиях. Тем более что у многих застройщиков есть опыт работы с высоким уровнем инфляции, с высокой ключевой ставкой», — подытожил глава НОСТРОЙ.