Без поддержки: что будет с рынком апартаментов в Москве
Апартаменты остаются наиболее незащищенным сегментом на рынке недвижимости. Они не подпали под новые условия ипотечной программы господдержки новостроек. При этом их статус до сих пор не определен.
Аналитики рассказали, что сейчас происходит на рынке апартаментов, а также как изменится их популярность среди покупателей и стоимость в ближайшем будущем.
Отличия апартаментов от жилья
Сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений, хотя внешне могут не отличаться от квартир. Но требования и нормы к строительству апартаментов гораздо мягче. Кроме того, в них нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи для апартаментов выше по сравнению с традиционными квартирами.
В многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Но если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение вполне могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для нежилых помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качество материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома. При этом сами апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле традиционного жилья. Именно это и привлекало раньше покупателей.
Цены выросли
Стоимость апартаментов в Москве выросла. По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра составляет 321,5 тыс. руб. (без учета премиального сегмента). Месяц назад «квадрат» стоил на 5,4% меньше (305,1 тыс. руб.). В предыдущие месяцы ежемесячная динамика была менее выраженной — в среднем за последний год по 1,5% в месяц. Для сравнения: цены на столичные квартиры за последний месяц увеличились менее чем на 1%. «Это нестандартная ситуация — обычно квартиры дорожают сильнее, чем апартаменты, за счет лучших характеристик. Например, за год квартиры в новостройках Москвы подорожали на 26%, а апартаменты только на 21%», — рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
По данным bnMAP.pro, средняя стоимость предложения и средний предлагаемый бюджет покупки по классам составляют:
- стандартный класс — 278,2 тыс. руб. за 1 кв. м (6,09 млн руб.);
- комфорт — 298,5 тыс. руб. (16,41 млн руб.);
- бизнес — 428,5 тыс. руб. (29,47 млн руб.);
- премиум — 963,1 тыс. руб. (127,89 млн руб.);
- элитный — 1,3 млн руб. (255,73 млн руб.).
Опережающий рост цен на апартаменты аналитики связывают с вымыванием с рынка наиболее доступных вариантов, которые пользовались активным спросом среди покупателей, так как были дешевле сопоставимых по характеристикам квартир. Возможная «легализации» формата, уже привела к локальному кратковременному росту спроса и цен на апартаменты и сейчас уже не оказывает существенного влияния на рынок, считает Попов.
Предложение апартаментов в Москве
На начало апреля в старых границах Москвы в продаже находится 101 проект с апартаментами, где продается 6,2 тыс. лотов. Из них шесть проектов (564 лота) относится к стандарт-классу, 21 (2407 лотов) — к комфорт-классу, 42 (2713 лотов) — к бизнес-классу, 15 (363 лота) — к категории премиум и 14 (168 лотов) — к элитному классу.
по данным bnMAP.pro
Сделки на прежнем уровне
Серьезного изменения спроса на апартаменты за последнее время не произошло, утверждают аналитики. В марте на первичном рынке Москвы, по данным ЦИАН, физлица зарегистрировали 746 сделок с апартаментами — это всего на 13 сделок больше, чем в феврале (рост на 1,7%; для сравнения, в сегменте квартир — на 17%), отметил Попов. По его словам, небольшое увеличение числа сделок в начале года — нормальная ситуация, не связанная с текущими событиями (в прошлом году количество сделок в марте также было больше, чем в феврале — 605 против 528). Фактически спрос пока не изменился, подчеркнул эксперт.
Спрос на апартаменты в целом по рынку Москвы отличался в зависимости от сегмента. «В массовом сегменте мы наблюдали заметное снижение числа сделок, покупатели отказались от сделок из-за текущих ставок по ипотеке. В дальнейшем часть этих покупателей может переориентироваться на покупку квартир, поскольку это единственная возможность для многих сейчас купить недвижимость в принципе. В высокобюджетном сегменте и бизнес-классе отмечался краткосрочный рост спроса в начале месяца, который произошел во многом из-за волны инвестиционных сделок», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Прогноз
Популярность апартаментов среди покупателей новостроек в Москве в ближайшее время снизится, утверждают эксперты. «В целом спрос на недвижимость из-за роста ключевой ставки снижается. Покупать квартиры в ближайшее время будут либо те, кому есть что продать, либо те, кто подпадает под льготные программы. Также дольщики проектов апартаментов менее защищены, чем покупатели квартир по ДДУ, в случае банкротства застройщика», — комментирует главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
С аналитиком «Миэль» согласилась глава «Бест-Новостроя». При текущих высоких ставках по ипотеке спрос на апартаменты массового сегмента, безусловно, снизится, подчеркнула эксперт. По ее словам, покупателей, располагающих полной суммой для приобретения недвижимости, или хотя бы тех, кто может взять рассрочку, не так много. «В сегменте бизнес-класса снижение спроса в связи с ростом ставок и невозможностью использовать льготную ипотеку будет гораздо менее значительным. Но при снижении ставок хотя бы до 12–15% годовых спрос будет постепенно восстанавливаться. В классах премиум и элитном ситуация принципиально не изменится в связи с указанными событиями, абсолютное большинство сделок там и так было со 100%-ной оплатой», — прогнозирует Доброхотова.
Динамика цен на апартаменты, как и раньше, во многом будет зависеть от текущего спроса и предложения, подчеркнула Доброхотова. Не исключено, что в массовом сегменте при невысоком спросе мы увидим фиксацию стоимости квадратного метра и, возможно, даже небольшое снижение в ряде проектов за счет точечных скидок, резюмировала эксперт.