Резкого роста цен не ожидается: что будет со строительством частных домов
Весна и лето — это традиционно активный период для рынка загородной недвижимости и строительства. Вместе с экспертами разбираемся, что ожидается на загородке весной и летом 2022 года.
Что происходит на загородном рынке
По мнению опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов, сейчас наибольшее влияние на загородный рынок оказывают политические и макроэкономические факторы, в том числе высокая ключевая ставка Центробанка, ухудшение условий ипотечного кредитования, инфляция, а также общая непредсказуемость дальнейшего развития событий. Впрочем, есть и позитивные явления. К ним можно отнести остановившийся рост закупочных цен на многие строительные материалы, а также начавшееся снижение цен на ряд стройматериалов.
Если судить по спросу, число россиян, планирующих строительство дома или дачи этим летом, увеличивается. В марте по сравнению с февралем интерес к покупке участков под индивидуальное жилищное строительство вырос на 15%, а под садово-некоммерческие товарищества и дачные некоммерческие партнерства (СНТ и ДНП) — на 34%, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе «Авито Недвижимости». Впрочем, эксперты компании уточняют, что на эти показатели влияет сезонный фактор. По сравнению с прошлым мартом спрос на участки под ИЖС снизился на 10%, а под СНТ и ДНП, напротив, увеличился на 12%.
«Тенденция подкрепляется растущим спросом на дачи и немного снижающимся — на дома. По нашим данным, дачи стали единственным видом загородной недвижимости, интерес к которой за год увеличился. Вероятно, такая тенденция объясняется желанием россиян иметь и собственный участок, и летний домик как дополнительный вариант отдыха в условиях снижения доходов и трудностей с выездом за границу. А вот строить основательный дом или коттедж для улучшения жилищных условий в текущей обстановке часто не решаются даже те, кто теоретически мог бы себе это позволить», — рассказали в «Авито Недвижимости».
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— В настоящее время на первичном загородном рынке наблюдается дефицит предложения. Новых лотов выходит слишком мало, чтобы удовлетворить растущий спрос. Наиболее интересные предложения давно вымыты, на рынке скапливается неликвид. По нашим оценкам, спрос на загородную недвижимость в первом квартале этого года на 20% выше, чем за аналогичный период 2021 года. Стоит отметить, что в первом квартале прошлого года спрос был весьма неплохим. Вторичный рынок не меняется. Большая часть объектов выставляется по неоправданно завышенным ценам, поскольку не соответствует современным требованиям покупателей к загородному дому.
Строительство дорожает, но не сильно
За последний месяц зафиксировано удорожание на 10% стройматериалов, а импортной сантехники и отделочных материалов — на 20–50%, утверждают в «Авито Недвижимости». Этот процесс продолжится, пока не будут решены возникшие из-за экономических санкций трудности с логистикой. При этом, по данным «Авито Недвижимости», активнее всего дорожают товары, которые используются при отделке домов более высокого сегмента рынка.
Дмитрий Таганов отмечает, что строительство загородных домов будет обходиться дороже. Хотя взрывного роста цен за последнее время не зафиксировано, все дорожает в пределах существующей в России инфляции, отмечает эксперт.
Однако с коллегами не согласна заместитель генерального директора «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. Она высказывает предположение, что себестоимость строительства в ближайшее время серьезно расти не будет. Возможно даже снижение себестоимости некоторых категорий домов, считает эксперт.
В «Авито Недвижимости» замечают, что цены на строительные материалы могут практически не вырасти во время весенне-летнего сезона. «Например, древесина, которая широко используется в строительстве и отделке загородных домов, в последние недели стала доступнее. Из-за ограничений на ее экспорт цена уже стала снижаться, и, вероятно, этот процесс продолжится. Похожая ситуация с металлом, цены на который в предыдущие годы заметно росли, а сейчас практически остановились», — утверждают эксперты.
Летом спрос вырастет
Летом мы прогнозируем рост спроса как на готовые объекты, так и на строительство. Дело в том, что в связи с текущей политической обстановкой гражданам России стал недоступен отдых в ряде популярных ранее зарубежных стран. Это может вызвать эффект, сравнимый с ограничениями в пандемию, во время которых интерес покупателей к загородке резко вырос. Тем более тогда было понимание, что локдаун вводится на какой-то промежуток времени, а сколько продлится текущий период неопределенности — трудно предугадать.
Апрель и май — это уже высокий сезон для загородной недвижимости. Летом спрос если и должен вырасти, то не более чем на 8%, добавляет Ольга Магилина. При этом она замечает, что такой прогноз сбудется только в том случае, если загородный рынок не столкнется с новыми неприятностями от внешнего рынка, который постоянно получает новые санкции и ограничения. В случае каких-то шоковых решений могут быть неприятные сюрпризы, добавляет эксперт.
Андрей Галкин, руководитель проектов, риелторское агентство «ТСН Недвижимость»:
— Традиционный весенний спрос на загородную недвижимость есть, но далеко не по всем категориям. Преобладают запросы на готовое жилье с бюджетом до 8 млн руб., а таких предложений на рынке практически нет. За последние полгода цены на строительные материалы значительно выросли. Причем как для застройщиков с их оптовыми закупками, так и для частных лиц. В итоге выгоднее покупать готовое предложение от крупного застройщика, потому что самостоятельная стройка выйдет намного дороже. Сегодня покупатели могут воспользоваться льготными программами ипотечного кредитования с господдержкой. Но тут стоит учитывать ряд нюансов. Во-первых, такие предложения по загородке на рынке есть, но их совсем немного. Во-вторых, для того чтобы воспользоваться семейной ипотекой, дом должен быть куплен у застройщика с формой собственности ООО. Плюс ко всему дом должен быть построен этой организацией и ей же поставлен на учет, причем через официальное уведомление администрации о строительстве.
Что будет дальше
Большинство радужных прогнозов для рынка загородного жилья на 2022 год были связаны с наличием ипотеки по низким ставкам. «Среди покупателей загородной недвижимости более 80% людей хотели бы воспользоваться кредитом. Но при тех базовых ставках, которые есть сегодня, спрос крайне вяло конвертируется в сделки. Если в ближайшие недели или месяцы ставки и условия по кредитам станут более привлекательными, это сразу оживит спрос. А вот на какие значения — зависит от конкретных условий», — говорит Ольга Магилина.
«Существенных колебаний цен в ближайшее время, скорее всего, не предвидится. Есть масса разнонаправленных факторов, удерживающих цены в текущем коридоре. Возможен и даже вероятен дефицит импортных строительных и отделочных материалов. А с дефицитом древесины, к примеру, мы точно не столкнемся, ведь на фоне ограничения экспорта предложение на внутреннем рынке должно только расти. В такой ситуации можно ожидать снижения отпускных цен пиломатериалов еще на 15% до начала лета», — говорит Ольга Магилина.
В «Авито Недвижимости» считают, что делать категоричные прогнозы сейчас нельзя. Ситуация в разных сегментах загородного рынка развивается по-разному. Очень многое зависит от того, какие меры предпримет рынок для восстановления логистики и поиска параллельных экспортных коридоров, резюмируют эксперты компании.
Основной рост цен на рынке строительства загородного жилья пришелся на август прошлого года. В июле инфляция в России составила 6,5% в годовом выражении, существенную лепту в рост цен вносят дорожающие стройматериалы. Например, стоимость досок обрезных в июле увеличилась на 13,9%, плит древесно-стружечных — на 10,5%, металлочерепицы — на 7,4%, еврошифера — на 5,6%. Рост цен на стройматериалы привел к удорожанию строительства домов.
