«Денег сейчас нет»: где застройщики ищут финансы на новые проекты
Средства девелоперов «залочены» на счетах эскроу, а покупать участки для новых проектов нужно. Где брать средства для развития? Вопросы финансирования в девелопменте, как классические банковские решения, так и работу с частными инвестициями, обсудили на конференции GMKTalks 25 августа. Участниками мероприятия стали порядка 1,3 тыс. человек, большая часть зрителей смотрела его онлайн.
«Конференцию на тему финансов мы проводим уже второй год — и видим, что актуальность ее не снижается. Компетенции девелоперов с точки зрения привлечения финансовых ресурсов стали крайне востребованы», — подчеркнул Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK. Однако, считает эксперт, проектное финансирование и поддержка банков привели к снижению компетенций в продажах: «Банки финансируют, девелоперы спокойны, а отделы продаж превратились в отделы регистрации сделок».
Как рассказал Максим Тутуков, руководитель блока аналитики ООО «Прогород» (Группа ВЭБ.РФ), главным драйвером привлечения средств дольщиков на первичном рынке последние несколько месяцев остается субсидированная процентная ставка по ипотечным кредитам — результат коллаборации девелоперов и банков. «Ставка субсидируется, и восемь из десяти сделок в комфорт-классе происходит с использованием ипотеки, в бизнес-классе это шесть из десяти сделок», — отметил спикер. Эксперт также прогнозирует, что в ближайшем будущем не только девелоперы, но и сами банки уже будут предлагать заемщикам-физлицам ипотечные кредиты под 0,01% — чтобы получить такой выгодный процент, им придется заплатить комиссионное вознаграждение.
Как бы то ни было, средства дольщиков заморожены на эскроу-счетах, и польза от них девелоперу — только в получении проектного финансирования. И здесь застройщики столкнулись с трудностями. «Процесс продаж замедлился, медленное наполнение счетов эскроу дает высокую процентную ставку — и, соответственно, по проектам мы видим ухудшение финансовых метрик, — рассказала Елена Костылева, управляющий директор Дирекции отраслевого развития Департамента регионального корпоративного бизнеса Банк ВТБ (ПАО). — Решение мы нашли через объединение группы кредитных сделок в пул. Пулинг возможен с одним заемщиком-застройщиком, сделки реализуются либо в рамках одного РНС, либо в рамках финансирования единой территории развития».
Бридж-кредитование, мезонинные кредиты, кредиты под будущую прибыль — все это дополнительные возможности для девелоперов, цель таких кредитов чаще всего — приобретение земельных участков, приобретение долей в компании и разработка документации нового проекта.
Ряд девелоперов обращается к альтернативным опциям, таким как fee-девелопмент и облигации.
«В 2020 году у нас было два выпуска облигационных займов, оба они прошли на ура, мы набрали денег на запуск новых проектов, в том числе на выход в Московский регион. Сейчас у нас в обращении находится третий выпуск с купонным доходом в 15%», — рассказала Евгения Муханова, финансовый директор ГК «РКС Девелопмент».
Сейчас на рынке представлен 21 эмитент из девелоперской отрасли, сообщил Денис Козлов, управляющий директор по брокерским операциям Septem capital. Выходя на долговой рынок, девелоперы сталкиваются с рядом трудностей. «Компания, которой выдано проектное финансирование, не может быть эмитентом облигаций, это запрещено законодательно. При этом даже если ПФ нет, нужно подумать, есть ли в этом смысл — выпуск облигаций обойдется вдвое дороже кредита от государства», — пояснил эксперт. Кроме того, застройщиков не любят рейтинговые агентства: даже самые крупные компании получают рейтинг не выше А+.
Также девелоперы в последнее время обратили свои взгляды в сторону частных инвестиций: порядка 20–25% покупок в недвижимости — это инвестиционные, и здесь есть что развивать. Например, такой инструмент, как ЗПИФ: «Первое и важное преимущество — гибкость в сумме инвестиций», — объясняет привлекательность ЗПИФ Алексей Смердов, инвестиционный директор Parus Asset Management. Сегодня инвесторы стали более осторожными, так что это действительно имеет значение.
Говоря об инвестиционной недвижимости, нельзя не рассмотреть растущую популярностью апарт-отелей — причем не стоит путать их с «псевдожильем», вокруг которого много шума. Этот сегмент драйвят девелоперы, для которых важно направление коммерческой недвижимости. «В текущих реалиях многие боятся строить гостиницы, торговые центры из-за длительного срока окупаемости и больших рисков. С точки зрения best use девелопер ищет продукт, который окупится максимально быстро», — говорит Антон Агапов, директор по развитию апарт-отелей YE'S. Для инвесторов это интересный продукт: не нужно заниматься управлением, стоимость аренды выше (не является персональной инвестиционной рекомендацией — РБК), чем у обычной квартиры», — отметил Михаил Гущин, заместитель вице-президента, директор по маркетингу Группа RBI.
Какие вообще настроения у инвесторов? Артем Цогоев, ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России, член совета директоров Simple estate и модератор конференции, обратил внимание, что люди стали меньше доверять отрасли: опросы показывают, что в 2020 году недвижимость считали самым надежным способом вложений 39% респондентов, а в 2022 — 32%. Но точки роста есть: во-первых, в связи с падением фондового рынка инвесторы все меньше смотрят на ценные бумаги, во-вторых, в сентябре ожидается, что люди закроют депозиты — на них сейчас порядка 9 трлн руб. «У тех, кто складывает деньги на депозит, риск-профиль консервативный или умеренный, — объясняет Цогоев. — Значит, они будут искать не спекулятивные инструменты, а что-то более надежное».
Получить видеозапись прямого эфира с выступлениями всех спикеров можно на сайте проекта
GMKTalks — федеральная конференция для девелоперов, формирующая единую информационную повестку рынка недвижимости с участием федеральных и региональных застройщиков. Организатор конференции — консалтинговое агентство GMK.
Спонсор конференции — ВТБ.