Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил ЦБ
Летом российские девелоперы стали активно запускать ипотечные программы со сниженными ставками, в некоторых случаях почти нулевыми. По результатам опроса ЦБ пяти крупнейших банков в июне почти 2/3 всей жилищных кредитов на первичном рынке выдавалось именно по таким программам. В итоге средняя ставка по ипотеке на рынке новостроек снизилась в августе до 3,7% годовых. По оценкам ЦИАН, в Москве на субсидированные программы с околонулевыми ставками приходится 50% от всех выдач ипотек.
По мнению экспертов, субсидированные ставки от застройщиков благодаря низкому ежемесячному платежу серьезно поддерживали спрос на квартиры. Однако регулятор утверждает, что такие программы несут серьезные риски. Рассказываем, чем опасна дешевая ипотека от девелоперов согласно исследованию Банка России.
Риски для покупателей
-
Невозможность продать квартиру без потерь
Первый риск, о котором предупреждает регулятор, касается невозможности продать недвижимость, купленную в рамках льготной ипотеки от застройщиков, по ее реальной стоимости. В отчете ЦБ объясняет, что, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены самой недвижимости.
Девелоперы обязаны вносить комиссионное вознаграждение банкам за каждый кредит в рамках подобных программ. Причем вносить его нужно сразу при заключении ДДУ, а не после раскрытия эскроу-счетов, когда у застройщиков появляются на это средства. Поэтому девелоперы зачастую расширяют кредитные лимиты на эти цели, а чтобы экономика всего проекта оставалась рабочей, повышают цены на квартиры, купленные в рамках комбинированных программ.
Главной опасностью в подобной схеме, по мнению регулятора, является то, что заемщик не сможет продать такую квартиру без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена. Исключением станет случай, когда с момента покупки недвижимости средние цены выросли на 30%. Именно столько граждане в среднем переплачивают, когда пользуются подобными программами, объясняется в исследовании.
-
Существенная переплата за квартиру
Второй риск для граждан, которые взяли ипотеку по таким программам, касается еще более существенной переплаты за квартиру в ситуациях, когда они решат заранее погасить весь кредит.
Банк России пояснил, что в случае, когда ипотечник захочет полностью закрыть кредит через несколько месяцев, он подарит банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры, а реальная стоимость их жилья на рынке будет на те же 20–30% ниже. По мнению регулятора, это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств.
-
Долг банку больше стоимости залога
Третий существенный риск, по мнению Центробанка, касается непредвиденных обстоятельств в жизни заемщиков. К примеру, если ипотечник из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, то банк будет взыскивать принудительно задолженность путем реализации квартиры на торгах.
В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности. Подобные риски, по мнению Центробанка, высоки в течение первых трех — пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья.
Риски для рынка недвижимости
Льготные ипотечные программы от застройщиков несут риски для всего рынка недвижимости, так как искажают показатели состояния отрасли: средние цены, объемы кредитования и сделок на рынке первичного жилья, а также ипотечные ставки. В исследовании регулятора говорится, что некоторая коррекция цен на жилье после серьезного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан. Однако в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены, так как получается, что застройщики за счет льготных программ маскируют снижение цен на квартиры.
ЦБ подчеркивает, что комиссия банку, заложенная в схему подобных программ, как правило, превышает скидку, которую девелопер предлагает остальным покупателям, поэтому завышение стоимости происходит и для них, то есть, по сути, финансирование данной схемы осуществляет достаточно широкий круг лиц. Таким образом, льготные ипотечные программы от застройщиков задают неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создают предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка, резюмировал регулятор.
Мнение застройщиков
«О неверных ориентирах я бы тут не говорила»
Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»:
— В сложившейся экономической ситуации, когда платежеспособность населения ограничена, а цены постепенно растут, в том числе на недвижимость, субсидированная ставка — единственный инструмент, который позволяет вписаться в нужный ежемесячный платеж, комфортный для покупателя. Среди возможных решений — либо дополнительные объемы субсидирования ставок со стороны государства, либо серьезное сокращение себестоимости строительства с дальнейшим снижением цены квадратного метра жилья, либо существенный рост доходов населения.
Для заемщика все ипотечные продукты прозрачны. Ему предлагаются расчеты по программам как со стандартной, так и с субсидированной ставкой. Клиент видит все плюсы и минусы рассматриваемых вариантов и самостоятельно принимает решение, какой выбрать. Поэтому о неверных ориентирах я бы тут не говорила. В программах с субсидированной ставкой есть некоторое повышение цены — для компенсации банку, это никто не отрицает. Доля субсидированной ипотеки доходит до 25% в объеме продаж. И серьезные ограничения в ее выдаче приведут к снижению продаж в текущих нестабильных условиях и к ухудшению положения в отрасли в целом.
«Данный ипотечный продукт все равно может быть востребован»
Петр Барсуков, финансовый директор компании «Мангазея Девелопмент»:
— Да, с математической точки зрения риски описаны правильно. Однако следует отметить, что данный ипотечный продукт все равно может быть востребован на рынке и выгоден для клиента, который мыслит на долгосрочную перспективу и заинтересован в приобретении жилья для себя, а также умеет правильно распределять денежные средства и изначально адекватно оценивать финансовую нагрузку.
Мнение Центробанка
ЦБ считает, что застройщики также страдают от подобных программ. Банк России утверждает, что, несмотря на то что ипотека позиционируется как «льготная от застройщика», девелоперы являются бенефициарами данной схемы. Регулятор уточняет, что расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне. Однако с учетом действующей сегодня схемы долевого строительства деньги от продажи жилья блокируются на счете эскроу до ввода объекта, что требует от застройщика постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам. В результате, по мнению Банка России, это серьезно увеличивает долговую нагрузку для девелоперов.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»