ЦБ сохранил ключевую ставку: будет ли дорожать ипотека

Фото: Shutterstock

Банк России на заседании в пятницу, 28 октября, сохранил ключевую ставку на уровне 7,5%. До этого регулятор шесть раз подряд ее понижал.

Решение стало ожидаемым для рынка: эксперты прогнозировали, что ЦБ возьмет паузу, которая необходима для оценки новых проинфляционных рисков. Как решение регулятора скажется на ипотечных ставках и спросе на жилье — спросили у экспертов.

Риск роста ставок по ипотеке сохраняется

Несмотря на понижение ключевой ставки на 0,5 п.п., в сентябре банки не только не уменьшили ставки по ипотеке, но и повысили их. Сейчас риск дальнейшего повышения сохраняется, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». К этому банки будут подталкивать нарастающие риски в экономике, считает директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «По нашим ожиданиям, рост в пределах 50–75 б.п. вполне реалистичен. Вероятность ухудшения качества выдаваемых ипотечных кредитов возрастает, и банки вынуждены учитывать ее в процентных ставках», — сказала Ирина Носова.

Ключевая ставка — один из основных, но не единственный фактор, влияющий на стоимость ипотечных кредитов, напоминает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. Этой осенью рост был в основном обусловлен желанием банков компенсировать будущие потери по уже выданным ссудам, он также отражал увеличение рисков по вновь выдаваемым кредитам на фоне частичной мобилизации. «Поскольку ключевая ставка была сохранена на прежнем уровне, ставка по ипотеке также, вероятнее всего, пока не будет существенно изменяться», — считает она. По ее словам, банки могут повысить ипотечные ставки «в случае появления новых вводных».

Согласен с коллегой аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. По его словам, решение ЦБ не окажет какого-то значимого давления на ипотечные ставки. «Рост ипотечных ставок в последние недели уже отражает повышенные риски, связанные с частичной мобилизацией. Поэтому в краткосрочной перспективе я не жду их дальнейшего повышения. Далее все будет зависеть от развития ситуации в экономике, с конфликтом на Украине», — сказал он.

Ипотечного оживления не будет

По данным правительства, количество выданных ипотечных кредитов в России за девять месяцев сократилось на треть. Спрос на ипотеку продолжит снижаться на фоне общей неопределенности, только сохранения ставок по ипотеке будет недостаточно для его оживления, считают эксперты. «Для принятия решения о покупке недвижимости нужна уверенность покупателей в стабильности своего будущего. Поэтому пока существенного оживления спроса ждать не стоит даже в случае снижения ставок», — считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА».

Ипотечный рынок, который заметно восстановился летом и в начале осени после весеннего спада, в предстоящие месяцы несколько замедлится, полагает аналитик «Финама». «В условиях повышенной неопределенности граждане, скорее всего, будут более осторожно подходить к такому важному делу, как покупка жилья в кредит. Банки же, в свою очередь, какое-то время продолжат предъявлять более строгие требования к заемщикам», — пояснил он.

Аналитики АКРА ожидают снижения прироста ипотечного кредитного портфеля примерно в 1,8–2 раза, до +15% по итогам 2022 года по сравнению с 2021-м. Это обусловлено несколькими факторами, в том числе степенью неопределенности в экономике, более высокими процентными ставками и, что немаловажно, снижающейся доступностью жилья в результате удорожания квадратного метра ранее, пояснила Ирина Носова. «Вместе с тем фактор сезонности, который традиционно имеет место быть к концу календарного года, несколько поддержит ипотечные выдачи», — добавила она.

Влияние на новостройки и вторичку

Решение ЦБ и возможное изменение ставок не окажут сильного влияния на спрос на новостройки, поскольку большая часть (до 70%) ипотечных сделок приходится на льготные программы, в том числе от застройщика. Спрос на новые квартиры в большей степени будет определяться общей ситуацией в стране, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, в октябре на рынке наблюдается медленное оживление. На активности граждан положительно сказалось завершение частичной мобилизации в столице. «В то же время потребуется несколько месяцев без новых потрясений, чтобы спрос окончательно восстановился», — отметила Надежда Коркка. «Если бы ЦБ продолжил снижать ключевую ставку, это помогло бы девелоперам в получении более выгодных кредитов и сделало бы доступнее ипотеку, служащую важнейшим драйвером спроса», — добавила она.

Спрос на вторичке поддерживается за счет постепенного отказа от «нулевой» ипотеки на первичном рынке. В связи с этим покупатели в большей степени заинтересованы в приобретении уже готового жилья, добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По оценке ЦИАН, в конце октября спрос вернулся к уровню начала сентября, но остается ниже на 20% относительно средних значений прошлого года. «Для восстановления спроса нужна не только доступная ипотека, но и снижение общей неопределенности», — добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Большинство банков, несмотря на отсутствие корректировок по ключевой ставке, в последние недели ухудшили условия ипотечного кредитования, повысив ставки на 0,5–1,5 п.п. на фоне увеличения рисков «просрочки». Поэтому решение регулятора — не единственный фактор, определяющий условия по ипотеке. «Однако сохранение ключевой ставки на прежнем уровне не позволит рынку компенсировать этот рост процентов по кредитам. Это могло бы поддержать рынок», — отметила Виктория Кирюхина.