В Москве растет спрос на покупку офисов: почему это выгодно бизнесу
В последние годы компании стали чаще рассматривать покупку офисов в строящихся бизнес-центрах вместо аренды. Консультанты объясняют данный тренд желанием сохранить капитал и хеджировать риски аренды. Тенденция также связана с появлением на рынке такого предложения.
В чем еще причины роста спроса на собственные офисы в новых бизнес-центрах и какие компании их покупают — разбираемся вместе с экспертами.
Офисы в спросе
Первое полугодие 2023 года стало успешным для московского рынка офисной недвижимости. По предварительным данным CORE.XP, объем сделок аренды и купли-продажи с офисами в столице вырос к январю — июню 2022 года более чем в 1,5 раза и достиг 865 тыс. кв. м. При этом сделки купли-продажи показали самый высокий результат с 2016 года — на них пришлось 195 тыс. кв. м, что на 48% больше, чем за аналогичный период прошлого года, отметил директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин.
Заметный рост продаж на офисном рынке Москвы зафиксировали аналитики Stone Hedge. По данным компании, в качественных бизнес-центрах на продажу со сроком готовности до 2027 года доля реализованных площадей составляет более 50%. Таким образом, спрос, сформированный как инвесторами, так и конечными пользователями, концентрируется преимущественно в проектах класса А, пояснили в компании.
Читайте также: В Москве в полтора раза вырос спрос на офисы в 2023 году
Компании стали чаще покупать новые офисы для себя
Покупателями новых офисов в Москве выступают инвесторы, которые в основном приобретают небольшие лоты на начальных этапах строительства (в том числе как альтернативу новостройкам), и конечные пользователи — компании и владельцы бизнеса. Спрос последних на покупку офисных помещений в строящихся и готовящихся к вводу в эксплуатацию объектах заметно вырос, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«За первое полугодие 2023 года спрос на покупку офисов на первичном рынке увеличился: среди покупателей доля конечных пользователей стала выше, чем доля инвесторов», — сказала партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «В среднем в зависимости от конкретного проекта доля покупателей — конечных пользователей составляет от 40% до 60%, что в целом выше, чем фиксировалось в предыдущие годы», — отметила Мария Зимина.
Увеличение доли конечных пользователей в строящихся бизнес-центрах Москвы зафиксировали и аналитики компании IBC Real Estate. По их оценкам, в среднем доля таких покупателей сейчас составляет порядка 30% и увеличивается по мере роста строительной готовности проектов в реализации. «Для сравнения, в 2021 году доля конечных пользователей в общем объеме продаж составляла около 10%», — отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Почему растет спрос со стороны конечных пользователей
Увеличение спроса со стороны будущих резидентов на офисы в строящихся бизнес-центрах Москвы консультанты объясняют несколькими причинами. Во-первых, это снижение арендных рисков и сохранение капитала. «Все больше компаний выбирают приобретение офиса вместо долгосрочной аренды. Основными причинами по-прежнему являются защита капитала и возможность хеджировать арендные риски», — пояснила Екатерина Белова. «Компании предпочитают покупать офисные помещения, поскольку считают такое размещение денежных средств более надежным», — продолжила Мария Зимина. Кроме того, владение собственным офисом дает конечным пользователям больше свободы в управлении своим бизнесом, а также является экономически более выгодным в долгосрочной перспективе, добавила она.
Во-вторых, данный рост связан с увеличением такого предложения на рынке. «Два года назад стартовали несколько крупных офисных проектов, и количество инвесторов значительно превышало количество собственников бизнеса среди покупателей в связи с привлекательными инвестиционными ценами на старте», — пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Сегодня девелоперы, выставляющие на продажу офисные блоки или этажи, предлагают дифференцированный продукт в различных частях города, добавила директор департамента офисной недвижимости NF Group. «Речь идет о строящихся бизнес-центрах внутри или вблизи наиболее развитых деловых кластеров, где предложение в аренду офисов небольшого размера, находящихся в качественных объектах класса А, практически отсутствовало. Такие проекты часто отличаются высокой транспортной и пешеходной доступностью», — отметила эксперт.
Интерес к такому предложению проявляет крупный бизнес, который хочет разместить бэк-офис недалеко от головного, или компании-сателлиты, которым важно комфортно выстраивать бизнес-связи с партнерами, считают в Stone Hedge. «В тех районах, которые имеют прямую связь с ключевыми деловыми локациями, дополнительно формируется локальный спрос от конечных пользователей. Кто выбирает офис целенаправленно, зачастую ориентирован на районы, где проживают ключевые сотрудники компании. Например, такой интерес мы наблюдаем к нашим объектам Stone Савеловская и Stone Дмитровская», — рассказала Кристина Недря.
В-третьих, покупка офиса для себя связана с дефицитом современных офисных площадей, добавил директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP. «В востребованных локациях наблюдается дефицит качественного предложения. В перспективе такая ситуация может спровоцировать рост ставок на качественные офисные помещения в самых популярных московских локациях», — не исключил эксперт. Кроме того, некоторые владельцы бизнесов покупают качественные офисные помещения для своих компаний и сдают самим себе в аренду, отметил гендиректор компании Remain Дмитрий Клапша. «Таким образом, они убивают сразу двух зайцев», — сказал он.
Читайте также: Предложение новых бизнес-центров в Москве упало в два раза
Какие компании покупают офисы и что они выбирают
По словам экспертов, чаще всего покупку офисов в бизнес-центрах рассматривает средний и крупный бизнес. Офисы обычно покупают 50/50 под себя и как инвестиции в проектах от Stone Hedge, ГК «Пионер», MR Group, говорит Дмитрий Клапша. По данным NF Group, портфель офисов на продажу с вводом в 2022–2026 годах у этой тройки лидеров выглядит следующим образом: у Stone Hedge — 290,9 тыс. кв. м, у ГК «Пионер» — 152,6 тыс. кв. м, а у MR Group — 135,8 тыс. кв. м. Под собственные нужды обычно покупает средний бизнес, продолжил эксперт. Как правило, речь идет о помещениях площадью от 300 кв. м и более. Некоторые компании приобретают сразу этажами от 1–1,5 тыс. кв. м. Что касается локаций, то это бизнес-центры от Ленинградского до Ленинского проспектов и рядом с центром — Белорусским деловым районом, пояснил он. «Если инвесторы в основном рассматривают небольшие лоты, то конечные пользователи — более просторные лоты», — добавила Екатерина Белова.
В Stone Hedge также отмечают спрос на небольшие лоты в бюджете до 30 млн руб. «Спрос на них мы видим со стороны как частных инвесторов, чей интерес обусловлен высокой доходностью в сегменте, так и малого бизнеса для последующего открытия собственных представительских офисов», — рассказала о продажах компании директор коммерческого управления Stone Hedge Кристина Недря. «Компании-резиденты, в свою очередь, делают выбор в пользу строящихся объектов со сроком сдачи в 2023–2024 годах в условиях морального устаревания текущего предложения и его несоответствия запросам современного бизнеса», — уточнила эксперт.
Большой интерес к покупке офисов в первом полугодии 2023 года в строящихся бизнес-центрах Москвы проявляли IT-компании и компании с госучастием, об этом сообщили в CORE.XP, IBC Real Estate и NF Group. «Среди покупателей присутствуют представители как малого, так и среднего бизнеса с различными сферами деятельности: от digital и маркетинга до производства и финансов», — добавила директор департамента офисной недвижимости NF Group. «В большинстве случаев наиболее значимым фактором при покупке офиса остается престижность локации и близость до станций метро и других объектов инфраструктуры», — пояснила эксперт.
Кроме того, фиксируется все больше запросов на крупные блоки. Есть примеры покупки как нескольких этажей, так и здания целиком в строящихся или уже готовых объектах, отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Среди таких сделок — покупка VK целой башни в SkyLight, привел пример Пятин. Также наблюдается высокая активность компаний из реального сектора и компаний с госучастием. Из таких примеров — сделка по покупке офисного здания Tower A от Stone Hedge (14 тыс. кв. м) металлургическим холдингом «Новосталь-М», рассказала Екатерина Белова.
Плюсы владения офисом и кому это не подходит
Владение собственным офисом дает компаниям определенные преимущества. Среди них эксперты называют повышение статуса компании в глазах партнера, возможность использовать недвижимость в будущем в качестве залога, а также хеджирование арендных рисков. «Собственный офис дает компании безопасность — сам владеешь и распоряжаешься. Нет арендных рисков и рисков того, что помещение продадут», — отметил глава Remain.
Помимо очевидных плюсов (сохранение капитала, хеджирование арендных рисков), большим преимуществом является гибкость, добавила Екатерина Белова. «Собственнику бизнеса владение позволяет организовать максимально удобное и подходящее для себя пространство, инвестору — выгодно вложить деньги и иметь возможность выбора наиболее подходящей стратегии в зависимости от собственных предпочтений и внешних обстоятельств», — говорит она.
Согласна с коллегой и Мария Зимина. По ее словам, одним из важных плюсов владения офисом является возможность проведения любого вида ремонта или перепланировки. В этом случае собственнику не нужно переживать по поводу прекращения договора аренды. «В некоторых случаях приобретение офиса может оказаться выгоднее, чем аренда. Например, если компания не планирует в течение длительного срока релоцироваться в другие районы города или расширяться», — отметила эксперт. «Более того, стоимость площадей со временем будет расти, компания в случае необходимости сможет продать площади, сдавать их частично или полностью в аренду», — добавила она.
При этом покупка офисов сопряжена с большими вложениями относительно аренды. Например, это может быть невыгодно небольшим развивающимся компаниям или тем, кто рассматривает переезд в будущем. «Аренда интересна тем компаниям, которым важна гибкость по сроку, объему, а также тем, кто не готов нести капитальные затраты на отделку и морозить часть капитала», — пояснил Дмитрий Клапша. Среди недостатков владения офисными объектами Мария Зимина указала также на невозможность оперативного переезда или расширения в случае роста бизнеса. «Аренда всегда оказывается более выгодной для тех компаний, кто заранее не может предугадать увеличение численности сотрудников и будущие потребности», — добавила эксперт.
От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»