В Москве вырос спрос на сервисные апартаменты. За что их ценят инвесторы
Сервисные апартаменты достигли пика своей востребованности в столице. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказал Дмитрий Халин, исполнительный директор и управляющий партнер Intermark Real Estate. По его словам, формат «выстрелил» в 2023 году, обогнав все прочие по темпам увеличения спроса.
Это привело к дефициту на столичном рынке апартаментов с сервисной составляющей, так как подобных лотов в Москве все еще крайне мало. «Рынок сервисных апартаментов в их классической трактовке в Москве представлен единичными проектами», — уверены в Intermark Real Estate. Заполняемость таких лотов Халин оценил в 75–88% в зависимости от проекта. Эксперты объяснили, почему так резко увеличился спрос на сервисные апартаменты в Москве и как можно на этом заработать.
Что такое сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты — это полностью готовое помещение для пребывания резидентов. У комплексов с подобными лотами есть собственная развитая инфраструктура, которая может включать в себя магазины, рестораны, фитнес-залы, зоны для работы и отдыха, прачечные, детские комнаты. Кроме того, резиденты пользуются услугами круглосуточного сервиса, сопоставимого по своему уровню с обслуживанием в премиальных отелях. Для управления подобными проектами девелоперы зачастую привлекают известных отельных операторов.
Формат сервисных апартаментов появился в США в 1930-е годы. Спустя несколько десятилетий он распространился на европейские страны. За столетие своей истории апартаменты с сервисным обслуживанием по-настоящему покорили западный рынок: по оценке консалтинговой фирмы HVS, специализирующейся на услугах в сфере гостеприимства, сегмент развивается и сейчас. Аналитики прогнозируют, что объем рынка сервисных апартаментов в Европе в ближайшие годы увеличится на 13 тыс. лотов.
Повышенный интерес к проектам апартаментов с гостиничным сервисом за рубежом исследователи объясняют реалиями последнего времени. Тренд на удаленную работу навсегда изменил представление людей о деловых поездках, размыв границы между работой и домом. Люди стали более мобильными и заинтересованными в том, чтобы находиться в домашней атмосфере, пользуясь при этом преимуществами сервисных лотов. Неудивительно, что сервисные комплексы стали востребованы по всему миру — формат развивается не только в США и Европе, но и в Канаде, Азии и даже в Африке.
Ограниченное предложение
В России аналог современных сервисных апартаментов появился в дореволюционные времена. Прародителем этого формата считают доходные дома XIX века — здания для сдачи в аренду меблированных квартир. Распространение таких домов историки связывают с ростом числа рабочих мест в крупных городах и последовавшей нехваткой жилых площадей. Тогда подобные объекты арендовали разночинцы, то есть представители разных чинов, работавшие в столицах.
Два столетия назад множество доходных домов появилось как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Сегодня город на Неве считается столицей сервисных апартаментов России. Их доля в общем предложении апартаментов значительно выше, чем в других регионах (65–68%).
В Москве комплексы апартаментов высокого класса с сервисным обслуживанием можно пересчитать по пальцам. На первичном рынке элитной недвижимости столицы в продаже представлены лоты всего в восьми проектах с сервисными апартаментами, только один из них находится на стадии строительства, рассказала «РБК-Недвижимости» Екатерина Румянцева, основатель агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
«В октябре 2023 года в продаже было порядка 200 лотов сервисных апартаментов на элитном рынке суммарно на 24 тыс. кв. м. В среднем стоимость предложений составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м», — сообщила брокер.
Нехватку таких объектов подтвердил и Дмитрий Халин: «Предложения очень мало, по сравнению с другими мировыми столицами его, по сути, нет. Продукт востребованный, но нужно признать, что ниша не заполнена. Это стало результатом большого перерыва во время пандемии, когда временно инвестиции в этот сегмент со стороны покупателей сокращались. Недостаток ощущается и по сей день».
Малое число объектов с сервисными апартаментами в Kalinka Group объяснили сложностью в обслуживании. «Необходимо наличие профессиональной управляющей компании или договоренностей с гостиничным оператором», — пояснила Екатерина Румянцева. При этом она заметила возросшую активность российских гостиничных сетей, которые «занимаются развитием собственных брендов и заменили ушедших с рынка международных операторов».
Кто и почему выбирает сервисные апартаменты
Ключевая особенность сервисных апартаментов — готовность к въезду резидентов. «Смысл сервисных апартаментов как продукта — создание максимально готового лота с отделкой под ключ и понятной программой доходности. Как правило, наличие отделки и некоторой меблировки — неотъемлемая часть таких проектов», — рассказала Екатерина Румянцева.
По оценке Kalinka Group, более 60% лотов такого формата, которые есть в продаже в Москве, предлагаются с финальной отделкой: «Для покупателя отделка от застройщика — это, как правило, наиболее выгодное решение, особенно на фоне текущих проблем и сложностей с поставками иностранных материалов».
Среди интересных объектов с сервисными апартаментами с готовой отделкой Румянцева выделила Cult — элитный клубный дом, который возводится в районе Якиманка. В проекте с лаконичной архитектурой в центре Москвы представлены лоты площадью от 27 до 105 кв. м. Все апартаменты вышли на рынок с готовой отделкой в двух стилях — неоклассическом и минималистичном — и нескольких цветовых решениях. Разные сочетания стиля, гаммы и видовых характеристик добавляют апартаментам индивидуальности. Кроме отделки под ключ, все лоты сдаются с готовыми ванными комнатами и кухонными зонами с необходимой техникой.
Брокеры выделяют два варианта использования сервисных апартаментов для личного пребывания. Первый — временные деловые поездки. «Продукт сервисных апартаментов востребован с точки зрения бизнес-визитов. Если человек часто приезжает в Москву, причем не на неделю, а на месяц или два, ему невыгодно снимать премиальные квартиры. С арендными квартирами будут сложности с депозитом, долгое подписание договора, есть риск, что не все будет готовы к немедленному въезду. Сервисные апартаменты снимают все вопросы подобного рода, поскольку это всегда полная меблировка, техника, белье, посуда, уборка, смена постельного белья, а коммунальные платежи входят в ставку аренды», — рассказал управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин.
В случае краткосрочных бизнес-визитов сервисные апартаменты становятся для собственника временной резиденцией, где весь комплекс необходимых услуг доступен в любой момент. Важную роль здесь играет не только круглосуточный консьерж-сервис, но и инфраструктура проекта — статусное лобби для встречи гостей или партнеров, собственная прачечная и фитнес-зал. В отдельных проектах к этому «джентльменскому набору» добавляется собственная изюминка. К примеру, в доме Cult обустроят открытую видовую террасу на крыше, где можно, любуясь закатным солнцем, размеренно выпить чашку вечернего чая, поработать или устроить дружескую вечеринку.
Второй вариант использования сервисных апартаментов — постоянное пребывание. Такой формат выбирают обеспеченные горожане, которые не хотят тратить время на бытовые заботы. «Ситуация, когда владелец апартаментов сам ими пользуется, наиболее распространена в элитных и премиальных проектах. Наличие отельных сервисов — фишка для покупателя при покупке апартамента. Особенно наличие сервисов интересно в проектах, предусмотренных как дополнительное жилье в центре — в так называемых апартаментах «для пиджака». При этом покупатель может в дальнейшем поручить сдачу в аренду управляющей компании», — объяснила Екатерина Румянцева. В обоих случаях расположение в центре играет на руку, так как позволяет резидентам не тратить время на долгие поездки по городу.
Возможности для инвесторов
Хотя многие собственники предпочитают поселиться в своих сервисных апартаментах, именно покупка с целью инвестиций наиболее популярна на этом рынке. «Если говорить о портрете покупателя, то, в основном, это инвесторы, которые хотят разместить часть денег в таком продукте. Их интересует, с одной стороны, доходность, с другой — гарантии ее получения. Также они рассчитывают на прирост стоимости актива, ведь жилье продолжает дорожать», — отметил Дмитрий Халин.
По мнению управляющего партнера Intermark Real Estate, сервисные апартаменты — это «промежуточный объект инвестирования между сдачей в аренду обычных квартир на длительный срок и сдачей в аренду офисов». Доходность таких лотов эксперт оценил в 7–9% годовых.
Иного мнения придерживается Екатерина Румянцева: «Все зависит от класса и места проекта. В целом доходность элитных сервисных апартаментов может быть выше классической сдачи в аренду и составлять вплоть до 12% годовых».
В некоторых случаях доходность апартаментов с сервисной составляющей может быть выше, чем в общем по рынку. «Я бы оценил потенциальную доходность дома Cult в 15%, — заявил коммерческий директор девелоперской компании Gravion Алексей Лухтан. — «Недвижимость элитного сегмента всегда была особым активом. Благодаря своим характеристикам — сочетанию премиальной локации и престижного окружения, концептуальности и инновационности проектов, редкой архитектуры и внутренней инфраструктуры — высокобюджетная недвижимость притягивает покупательский спрос», — заявил коммерческий директор Gravion Алексей Лухтан.
Сервисные апартаменты — редкое явление для московского рынка недвижимости. Такие лоты предлагают собственникам готовые пространства с повышенным удобством благодаря развитой инфраструктуре и круглосуточному сервису уровня премиального отеля. Нередко собственники предпочитают поселиться в апартаментах или использовать их для бизнес-визитов. Другой популярный сценарий — покупка с целью последующей сдачи в аренду. Как объяснили в компании Gravion, в таком случае помощником инвестора становится управляющая компания, которая занимается подбором арендаторов, следит за состоянием помещений, проводит текущий ремонт и регулярно перечисляет собственнику доход.