В России ужесточили условия льготной ипотеки. Что это значит
Правительство скорректировало ряд параметров программ льготной ипотеки, в частности снизило максимальный размер кредита для всех регионов, включая столичные, до 6 млн руб., следует из сообщения на сайте Минфина. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ранее максимальный кредит по льготным ипотечным программам составлял вдвое больше — 12 млн руб. Кроме того, согласно постановлению, первоначальный взнос по программе повышен с 20% до 30%.
Вместе с экспертами рассказываем, как нововведение повлияет на спрос и стоимость жилья.
Зачем охлаждают ипотечный рынок
Изменения условий выдачи льготной ипотеки призваны охладить рынок жилищного кредитования в стране. «Увеличение первоначального взноса до 30% направлено на снижение практики финансирования первоначального взноса за счет заемных средств, что должно улучшить ситуацию с закредитованностью граждан. Новые условия по льготной ипотеке в сочетании в ростом ипотечных ставок с большой долей вероятности приведут к сокращению выдачи ипотеки в целом по стране», — отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
Модификация условий льготного ипотечного кредитования направлена в первую очередь на ограничение рисков на рынке ипотеки и обеспечение его устойчивого и сбалансированного развития, согласился руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По его мнению, принятые меры при прочих равных могут привести к некоторому замедлению выдач.
Рост доли слишком закредитованных ипотечных заемщиков вызвал беспокойство Банка России. По данным ЦБ, за два года доля выдач с ПДН более 80% в кредитах на строящееся жилье выросла на 18 п.п., до 39%, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43% (данные на второй квартал 2023 года). Осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор следит за качеством ипотеки и в случае необходимости готов применять жесткие меры, чтобы не допустить системных рисков.
В сентябре правительство России уже повышало первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20%, но это не привело к существенному замедлению выдач ипотеки. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года на покупку нового жилья у застройщиков. Ставка не превышает 8%.
Однако столь скорая дополнительная корректировка условий может привести к побочным негативным эффектам. «Например, снижение максимального размера кредита в рамках льготных программ для столичных регионов без соответствующей корректировки цен на жилье может привести к увеличению доли инвестиционного спроса на ипотеку. Большая часть объектов, укладывающихся в сниженный ценовой диапазон после произошедшего ралли цен на жилье, — это небольшие студии и однушки, которые часто приобретают для перепродажи. А увеличение доли инвестиционного спроса может тормозить корректировку раздутых цен. Дополнительное повышение первоначального взноса, в свою очередь, может вызвать не охлаждение, а заморозку рынка», — считает и управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Как изменится спрос на ипотеку
Клиентов столичного рынка плавно готовят к сворачиванию льготной ипотеки летом 2024 года, а снижение спроса на программу из-за ужесточения условий неминуемо, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сейчас представлено всего 298 квартир стоимостью до 6 млн руб., то есть соответствующих новому лимиту по льготной ипотеке.
«Повышение взноса до 30% и уменьшение лимитов в столичных регионах снизит число сделок на 25–30%. Ключевой фактор здесь — новые требования по первому взносу. Изменения лимитов чуть менее значимы (во-первых, в столичных агломерациях остается возможность выбрать жилье в Московской и Ленинградской областях, где новые ограничения не так существенно сузили выбор, во-вторых, пока остается и комбоипотека (во всяком случае на ее отмену ничто не указывает). С учетом повышения первого взноса и сохранения комбоипотеки суммарная ставка для тех, кто осилит первый платеж при ее использовании, будет укладываться в относительно комфортные диапазоны даже в Московском регионе», — согласился руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Больше всего нововведение затронет тех, кто рассматривает многокомнатные лоты. «Сокращение максимальной суммы кредита с 12 млн до 6 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга может значительно ограничить жителей этих городов в выборе. Особенно это затронет тех, кто рассматривает просторные семейные варианты. Сейчас средняя стоимость такой квартиры в ТиНАО превышает 12 млн руб., что ставит покупателей перед непростым выбором. Первый — купить квартиру в обычную ипотеку без какой-либо господдержки со ставкой на уровне 18–19%. В этом случае при сумме кредита в 10 млн руб. и сроком в 20 лет ежемесячный платеж составит порядка 162 тыс. руб., а переплата за весь срок кредита — 29 млн руб. Второй — получить льготную ставку в 8%, но первоначальный взнос фактически должен превышать 6 млн руб. Тогда сумма кредита составит 6 млн руб., ежемесячный платеж — порядка 50 тыс. руб., а переплата — 6 млн руб.», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Стоит отметить, что короткий срок, на протяжении которого будут действовать старые правила выдачи льготной ипотеки (до пятницы, 22 декабря), вряд ли позволят сформироваться еще одному пику ажиотажного спроса, отметил Попов. По его словам, успеть пройти все этапы (заявка в банк, ее одобрение, выбор объекта, бронирование и т. д.) за четыре-пять дней теоретически можно, но только при идеальной скорости на каждом из этапов.
Что будет с ценами
Вместе с тем не стоит рассчитывать на оперативную и сильную корректировку цен на жилье после ограничения спроса, единогласно утверждают эксперты. «На фоне длительного ипотечного бума застройщики успели так разогнаться, что доля простаивающих площадей будет увеличиваться в любом случае, независимо от цен. Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию уменьшает для них целесообразность снижения цен и может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы», — считает директор рейтингового агентства «Эксперт РА».
Резкого и значительного снижения цен на жилье вряд ли стоит ждать — ценовая вилка любого проекта является одним из ключевых параметров его финансовой модели, которую банки оценивают при принятии решения о выдаче девелоперу проектного финансирования, считает Азизов из ГК «А101». Он отметил, что пересмотр и повторное утверждение может занимать до полугода.
«Застройщики будут всеми силами пытаться удержать спрос, но не изменением стоимости. Возможно, они будут разрабатывать комбопрограммы с возможностью объединения кредитов по льготной программе и с субсидированной ставкой от застройщика. Также с большой вероятностью мы будем наблюдать еще более активное вымывание лотов в мелкой нарезке и с минимальной стоимостью, а в ответ на это девелоперы будут выводить еще больше маленьких квартир. То есть тенденция к сокращению средней площади может получить дополнительное ускорение», — резюмировала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»