Претензия застройщику: как правильно написать и предъявить. Образец
Рассказываем об алгоритме действий собственника квартиры в новостройке, который имеет претензии к качеству строительства
Фото: Popova Valeriya / Shutterstock / FOTODOM
Претензия застройщику — это документ, с помощью которого собственник квартиры в новостройке может не только исправить все недочеты и ошибки, допущенные при строительстве, но и получить неустойку. Вместе с экспертами рассказываем, в каких случаях надо подавать претензию застройщику и как правильно это сделать.
Претензия застройщику — это выраженное в свободной письменной форме требование о выполнении того или иного действия, вызванное нарушением застройщиком условий договора участия в долевом строительстве. Требования в претензии могут заключаться как в передаче объекта недвижимости или устранении недостатков, допущенных при строительстве, так и в компенсации расходов, понесенных при устранении недостатков самостоятельно и выплате неустойки, объясняет Юлия Щипцова.
Основания подачи претензии застройщику
Задержка сдачи объекта. Если реальные сроки сдачи объекта в эксплуатацию значительно отличаются от договорных.
Нарушение качества строительства. Несоответствие выполненных работ установленным стандартам или техническим условиям.
Изменение застройщиком площади квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону.
Обнаружение серьезных недостатков уже во время проживания в квартире.
Отсутствие документов. Непредоставление застройщиком участнику долевого строительства необходимых документов, например акта приема-передачи объекта для оформления права собственности на построенный объект.
Невыполнение иных условий договора участия в долевом строительстве. Пропуск сроков, невыполнение договорных обязательств.
Правила составления претензии застройщику
Фото: Freepik
В соответствии с действующим законодательством претензия может быть составлена в свободной письменной форме. Претензия является юридически значимым сообщением, поэтому к ней применимы положения ст. 165.1 Гражданского кодекса — претензия влечет для застройщика последствия с момента ее доставки адресату, поясняет Юлия Щипцова. По словам эксперта, претензия должна содержать:
конкретное требование. В тех случаях, когда законом предусмотрена возможность предъявления нескольких требований, необходимо определиться с выбором одного из них;
сроки исполнения требований. Если законодательством не установлены конкретные сроки (например, 60 дней на устранение недостатков по постановлению правительства № 2380), то истец имеет право установить сроки самостоятельно. При этом сроки должны быть разумными;
ссылки на законы, которые, по мнению ее составителя, нарушает застройщик.
Лаконичность повысит эффективность претензии. Излишне растянутое, эмоциональное и хаотичное повествование о проблеме вряд ли заинтересует застройщика, считает Виктория Ляпина.
Составить претензию достаточно просто. В шапке документа (правый верхний угол) указывается наименование застройщика, его юридический и почтовый адрес, ниже — ФИО дольщика, его почтовый адрес, адрес регистрации и контактные данные, по которым застройщик может с вами связаться (адрес электронной почты и номер телефона). Далее указываем название: каких-либо законодательных требований тут нет, можно просто указать «претензия», «досудебная претензия», «досудебное требование» или «требование», объясняет Яна Мататова.
В самом тексте претензии необходимо указать, дольщиком по какому договору вы являетесь (номер и дата договора, объект договора), статью договора, норму закона, которую нарушил застройщик, обстоятельства, на которые вы ссылаетесь. Далее указываете ваши требования, что вы хотите от застройщика: выплатить договорную неустойку, устранить недостатки объекта, произвести гарантийный ремонт, говорит Виктория Ляпина.
По словам эксперта, если требования связаны с выплатой денежных средств, указать нужно также банковские реквизиты расчетного счета, на который застройщик может произвести выплату. Если претензия подразумевает выплату неустойки за нарушение сроков передачи объекта ДДУ, то необходимо приложить ее расчет.
Когда направить претензию застройщику
Дарья Хорошавцева объясняет, что сроки подачи претензии к застройщику зависят от характера нарушения и устанавливаются различными нормативными актами. Основные моменты, которые следует учитывать:
1. Общий срок исковой давности
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса, общий срок исковой давности составляет три года. Это означает, что претензию можно подать в течение трех лет с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав;
2. Сроки по закону о долевом строительстве
Ст. 6 ФЗ-214 указывает, что участник долевого строительства имеет право на обращение с претензией к застройщику по вопросам нарушения условий договора. Закон не устанавливает специфических сроков для подачи такой претензии, но подразумевается, что действия должны быть предприняты в рамках общих сроков исковой давности;
3. Сроки по гарантии
Гарантийный срок — это период времени, в течение которого застройщик обязуется устранять дефекты, возникшие по вине застройщика. Гарантийный срок определяется типом выполненных работ и используемых материалов:
для строительных и отделочных работ. Обычно гарантийный срок составляет от года до пяти лет. Этот срок может варьироваться в зависимости от характера выполненных работ. Например, на кровельные работы часто устанавливается больший гарантийный срок, чем на внутреннюю отделку;
для инженерного оборудования. Гарантийный срок на элементы, такие как отопительные системы, лифты, вентиляционное оборудование, может достигать трех — пяти лет, согласно нормативам производителя.
Формула расчета неустойки выглядит следующим образом:
Стоимость объекта ДДУ × количество дней просрочки × 1/150 × ключевая ставка ЦБ на дату исполнения договора.
Например: квартира стоила 9,5 млн руб., срок сдачи по договору — 01.07.2023, фактическая передача по акту — 01.12.2023. Получается 153 дня просрочки.
Получается: 9 500 000 × 153 × 1/150 × 7,5% = 726 750 руб. Именно эту сумму неустойки можно заявлять в претензии.
Юлия Щипцова предупреждает, что сейчас действует мораторий на начисление финансовых санкций застройщику за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, введенный постановлением правительства России № 326. И если просрочка выпадает на указанный период, неустойка не начисляется. Также установлен предельный размер ставки рефинансирования, применяемой при исчислении неустойки при рассмотрении дел в период моратория за периоды ранее 22.03.2024, — это 7,5%. Поэтому при рассмотрении судами дел о начислении неустойки в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года максимальный размер ставки рефинансирования, применяемой в формуле, не может превышать 7,5%, добавляет эксперт.
Дарья Хорошавцева и Яна Мататова называют три варианта отправки претензии застройщику:
на юридический адрес. Для отправки официальных документов его используют довольно часто;
на адрес, указанный в договоре. В случае если в договоре прописан адрес, то надо использовать именно его. Даже если он отличается от юридического;
на фактический адрес. Как правило, это адрес офиса застройщика, который в большинстве случаев отличается от юридического. Поэтому при отправке претензии на фактический адрес точно такое же письмо нужно послать и на юридический адрес.
Существуют два способа отправки претензии:
заказным или ценным письмом «Почтой России» с уведомлением о вручении и описью вложения. Это самый распространенный способ, который гарантирует, что у собственника жилья будет подтверждение отправки документов и их получения застройщиком;
личная подача. Можно передать претензию лично в офис застройщика. В этом случае необходимо подготовить два оригинала претензии, один экземпляр вручается представителю застройщика, а на втором он обязан указать, что претензия получена на руки. На обоих экземплярах надо проставить дату, подпись с расшифровкой и указание должности.
Что делать, если застройщик не отвечает
После подачи претензии застройщик должен ответить на нее в разумные сроки, установленные договором. Обычно это от десять дней с момента получения претензии. Если на претензию в установленный срок нет никакой реакции или застройщик отказал в удовлетворении требований, то следующий шаг — обращение в суд для защиты своих прав путем подачи искового заявления, резюмирует Дарья Хорошавцева.
