Антирейтинг арендного жилья: какие квартиры не хотят снимать
Срок сдачи квартиры в аренду зависит не только от ситуации на рынке, но также от ее характеристик и требований, которые выставляет собственник. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», в массовом сегменте квартиры сейчас сдаются в среднем за пять — семь дней. Низколиквидные объекты могут находиться в экспозиции от месяца даже при активном спросе.
Вместе с экспертами рассказываем, какие квартиры в Москве сейчас пользуются наименьшей популярностью у потенциальных арендаторов.
Квартиры с неадекватными ценами
Одной из причин долгого поиска квартирантов является завышенная ставка аренды на квартиру относительно рыночной стоимости. И если во время ажиотажа шанс сдать такое жилье выше, то в периоды стабильного спроса, какой на рынке сейчас, сделать это становится сложнее. «Активный спрос на рынке пришелся на период с июня по октябрь, когда цена была неважна, люди массово откладывали покупку жилья на фоне недоступной ипотеки и размещали свои сбережения на депозитах. Сейчас все спокойнее», — отмечает директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
По оценкам Est-a-Tet, в сегменте бизнес-класса сейчас каждая третья — пятая квартира сдается с завышенными ожиданиями арендодателя. По оценкам компании «Миэль», доля такого жилья в массовом сегменте может превышать 40%. Речь идет о несоответствии цены-качества, плохом ремонте. Часто завышают стоимость на квартиры в старом жилом фонде Москвы, где сделан хороший ремонт, но дом проигрывает по остальным параметрам современному жилью, поясняет руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова.
По ее словам, завышенной считается цена квартиры, если она выше средней по рынку на 10 тыс. руб. и более. В большинстве случаев неадекватно оцененная ставка приводит к простою. «Например, если подобные квартиры на рынке стоят 50 тыс. руб., а владелец хочет за такую же квартиру 70 тыс. руб., то арендаторы просто не будут рассматривать ее. Пока собственник ждет жильца на своих условиях, другие объекты по реальной цене сдаются», — добавила Мария Жукова.
Квартиры с плохим ремонтом
Следующий критически важный фактор при сдаче жилья, по словам экспертов, — наличие ремонта. Арендаторы все чаще не готовы рассматривать квартиры с «бабушкиным ремонтом» и самостоятельно вкладываться в обустройство и ремонт квартиры. «С каждым годом наличие ремонта все более важно для арендаторов. Они становятся более требовательными в этом вопросе, и все меньше нанимателей готовы сами выполнять косметический ремонт, как это было раньше», — пояснила заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Требование к современному ремонту одинаково актуально для арендаторов жилья классов комфорт и бизнес. Именно поэтому сейчас активно применяется техника home staging (профессиональная подготовка помещения к продаже/аренде), причем не только в новых ЖК, но и в квартирах массового сегмента, добавила Юлия Дымова.
В связи с этим сложнее всего сдать квартиры без ремонта (например, новостройки с голыми стенами), с устаревшим или некачественным ремонтом и объекты без минимального набора мебели и техники. «Старый ремонт, обшарпанные стены, старая мебель или сантехника отпугивают арендаторов», — отметила представитель «Миэль». «При этом некоторые владельцы пытаются сдавать такие квартиры по цене хороших объектов. Пример из практики — квартира с обветшалым ремонтом, доставшаяся в наследство. Владельцы не захотели вкладываться в ее обновление, но выставили по цене современного жилья. В итоге арендаторов не нашлось», — рассказала эксперт.
Квартиры с неудачным соседством
При сдаче квартиры большую роль играет локация. Помимо стандартных требований к району, наличию метро и общественного транспорта, арендаторы обращают внимание на обстановку в локации. Например, строительные работы рядом с домом снижают привлекательность съемной квартиры. «Москва разрастается — строят дорожные развязки, дома, бизнес-центры, метро, поэтому вблизи таких строек снимать квартиры отказываются. Например, среди таких локаций — районы Восточного или Юго-Восточного округов, где много строят по программе реновации», — пояснила представитель «Инком-Недвижимости».
Ремонтные работы внутри жилого комплекса, особенно в недавно сданных корпусах, тоже становятся препятствием при сдаче — это нежелание жить рядом с соседями, делающими ремонт, добавила Юлия Дымова. По ее словам, расположение объекта в окружении массовой застройки более низкого сегмента тоже становится фактором, который замедляет процесс сдачи квартиры в аренду. Особенно сложно сдать квартиры в следующих ситуациях:
- престижные комплексы в окружении более доступных объектов;
- элитные новостройки рядом с бюджетными апарт-комплексами;
- объекты с высокой арендной ставкой в районах с более дешевым жильем;
- квартиры в локациях с разнородной застройкой.
Требования рантье
Съемная квартира может быть невостребованной из-за требований собственника. По словам риелторов, в целом требования к арендаторам не меняются много лет. Собственники ограничивают круг арендаторов, чаще всего:
- они не готовы сдавать семьям с детьми и с животными;
- отказывают иностранцам;
- разрешают проживание только одному-двум жильцам.
«Идеал для собственника — семейная пара москвичей без детей, работающие по 12 часов в сутки, а на выходные уезжающие за город. Остальные наниматели входят в группы риска — дети могут разрисовать обои, немосквичи — украсть мебель и их потом не найти, животные у квартирантов — это опасность порчи полов и мебели», — пояснила Оксана Полякова.
Поэтому, даже если квартира находится в хорошем районе и пользуется спросом, она, вероятнее всего, будет простаивать, пока собственник ждет идеального нанимателя. «Пример из практики: квартира сдавалась по адекватной цене, но владелец требовал, чтобы наниматель работал на госслужбе и предоставил справку по форме 2-НДФЛ. Идеального арендатора нашли только через восемь месяцев», — рассказала представитель «Миэль».
Долго может не сдаваться квартира, в которой собственники хотят оставить свои предметы, требующие ухода. Например, раритетную мебель или растения, которые нужно поливать, добавила эксперт «Инкома».
Если говорить о конкретных видах квартир, то сложнее сдать объекты с неудобными планировками (со смежными комнатами, с маленькими кухнями), а также квартиры на первых этажах. Трудности возникают при сдаче многокомнатных лотов. «Например, найти единоличного арендатора (или семью) для трех- или четырехкомнатной квартиры экономкласса крайне трудно. А сдавать в совместную аренду или покомнатно собственники зачастую отказываются, опасаясь износа помещений. И вообще, далеко не все готовы к наличию в квартире проживающих числом больше трех-четырех человек», — пояснила Оксана Полякова.
Популярные для сдачи квартиры
По словам экспертов, основные ожидания современных арендаторов — это чистое и ухоженное состояние, отсутствие ремонтных работ в доме, качественная входная группа и благоустроенная территория с развитой инфраструктурой (кафе, рестораны, пункты выдачи в пешей доступности).
Что сдается быстрее всего?
- Квартиры с ремонтом и современной мебелью.
- Жилье рядом с метро (до 10 минут пешком).
- Объекты с адекватной ценой, соответствующей рынку.
- Квартиры без жестких ограничений по арендаторам.
Как собственнику сдать квартиру быстрее?
- Реально оценить ее стоимость, исходя из состояния и расположения.
- По возможности устранить недостатки: сделать косметический ремонт, заменить старую мебель.
- Минимизировать ограничения для арендаторов, не требовать лишних документов.
- Если готовы принимать жильцов с животными, указать это сразу в объявлении.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»