Расторжения по рассрочке в новостройках составили 10%: в чем причины
В московских новостройках случился бум рассрочек — доля таких сделок весной превысила 70%. Сами предложения купить квартиру за 60 тыс. руб. в месяц в ЖК комфорт- или бизнес-класса стали появляться еще в прошлом году, но в этом году заполонили рынок.
При этом срок по некоторым рассрочкам уже истек, и покупателям нужно вносить оставшуюся часть или переходить в ипотеку. Но сделать это смогли не все — часть покупателей расторгли свои рассрочки.
Расторжения рассрочек
Доля расторжений по заключенным рассрочкам в столичных новостройках пока невысокая и не превышает 10%, говорят эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью». «Рассрочки сейчас почти не расторгаются, процент расторжений минимальный и в целом по рынку новостроек не превышает 10%», — рассказала директор направления жилой недвижимости CORЕ.ХР Екатерина Ломтева.
В «Инком-Недвижимости» говорят, исходя из статистики своей компании, что эта доля составляет 3%. «Доля расторжений по выданным рассрочкам пока невелика, так как массово рассрочку стали внедрять в четвертом квартале 2024 года», — пояснил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «При этом к концу года она может достичь 10%, а через год — 15–20%. Это будут те, кто рассчитывал на скорое снижение ипотечных ставок до 10–12%, но, по прогнозам, такое может произойти не ранее 2027–2028 годов», — уточнил эксперт.
Примерно так же оценивают отказ от рассрочки опрошенные редакцией застройщики. «На данный момент расторжений по рассрочке около 10%, но это расторжения по сделкам до 2025 года, когда клиенты брали рассрочку в надежде на снижение ключевой ставки к моменту ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.
В ЛСР отметили, что доля расторжений по рассрочке «не превышает нескольких процентов». «Такой результат достигается за счет тщательной проработки каждой сделки, а преобладание договоров с высоким первоначальным взносом обеспечивает клиентам комфортную финансовую нагрузку», — пояснил руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» (входит в девелопорскую «Группу ЛСР») Станислав Коршунов.
В ФСК заявили, что «доля расторжений по выданным рассрочкам в компании крайне мала». «Компания в любом случае ведет коммуникацию с клиентом и при возникновении сложностей на его стороне по выплатам старается решать вопросы в досудебном порядке», — уточнила коммерческий директор группы компаний ФСК Ольга Тумайкина.
Аналогичную точку зрения озвучили представители «Мангазеи». «В рамках своих проектов мы наблюдаем стабильную платежную дисциплину, пока расторжений в своих проектах не фиксируем», — рассказала руководитель управления развития коммерческих сервисов компании Юлия Архангельская.
Почему расторгают рассрочку
Отказ от рассрочки происходит по нескольким причинам. Например, рассрочка изначально бралась с расчетом на дальнейший переход в ипотеку и снижение ставок по ней. Но так как этого не произошло, от рассрочки отказываются. «Например, покупатели хотели сохранить за собой лот, вошли в рассрочку, а через несколько месяцев планировали войти в ипотеку, но им ее не одобрили», — привела пример Екатерина Ломтева. «Встречаются ситуации, когда пара ждет ребенка и берет квартиру в рассрочку в надежде на получение льготной ипотеки после его рождения, однако в дальнейшем получает отказ», — добавила Юлия Архангельская.
Или покупатель рассчитывал на большую сумму, которую он планировал внести в счет рассрочки, но по каким-то причинам ее не получил. «Покупка недвижимости в рассрочку подразумевает регулярное внесение платежей, которые могут достигать 1 млн руб., из-за чего у клиента могут возникнуть непредвиденные финансовые трудности. Например, он может ожидать эти деньги от квартальной премии, которая задерживается, или от продажи недвижимости, которая может быть долго в экспозиции», — рассказала представитель «Мангазеи».
Бывают случаи, когда покупателя не устраивает сам лот, купленный в рассрочку, и он отказывается от него и, следовательно, от сделки. Например, семья поняла, что квартира для них маленькая и решила купить лот побольше, привела пример представитель CORE.XP. «Ситуации, когда человек не рассчитал свою финансовую нагрузку, тоже бывают, но сейчас они единичные», — добавила эксперт.
Риски рассрочки в новостройках
Похожие риски сделок с рассрочкой называл Банк России. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки для покупателей — это небольшой срок, на который она дается, обычно год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила Эльвира Набиуллина.
Второй риск, по мнению главы ЦБ, — это сама долговая нагрузка. Рассрочка — это тоже долг, и его надо оплачивать. Она добавила, что сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй. Банки, если покупатель обратится за новыми кредитами, не могут проверить его закредитованность.
Доля продаж в рассрочку
По оценкам экспертов, доля сделок в рассрочку на первичном рынке Москвы варьируется от 30% и может в отдельных проектах и сегментах превышать 70%. А сроки рассрочки удлиняются. «Доля рассрочек в продажах по рынку новостроек Москвы сейчас в целом составляет 30%», — отметила Екатерина Ломтева. По оценкам «Инком-Недвижимости», общая доля рассрочек в сделках компании в мае достигла 60%. Причем большая часть покупок (75%) проходит с рассрочкой платежа на срок два-три года, 20% — на пять лет и 5% — на десять лет, уточнил Валерий Кочетков.
Столичные застройщики оценивают долю рассрочек ниже. По данным «Самолета», рассрочка в объеме продаж компании составляет 26%, при этом 80% продаж рассрочки приходятся на рассрочку на три года. «Эта программа популярна за счет ежемесячных платежей, которые приравнены к текущим условиям льготной ипотеки. Есть возможность заселиться в квартиру и жить сразу после выдачи ключей», — рассказала Анастасия Горбунь.
В «Мангазее» долю рассрочки в общем количестве заключенных договоров долевого участия (ДДУ) оценивают от 10% до 25% в зависимости от финансовой модели проекта. «С начала года статистика по рассрочкам на проектах ГК ФСК следующая: в бизнес-классе 20,7% составила рассрочка на строящееся жилье, на готовое жилье — 26,9%. В комфорт-классе доля рассрочек заметно отличается: 5,5% на стройку и 4,7% на готовое жилье», — привела статистику Ольга Тумайкина из ГК ФСК.
В «Группе ЛСР» рассрочка в общем объеме продаж составила 35%. «Подавляющее большинство таких договоров — около 90% — оформляются с первоначальным взносом от 70% и выше. По этим сделкам мы предоставляем рассрочку на срок до двух лет в зависимости от стадии готовности объекта, но не позже завершения строительства», — рассказал Станислав Коршунов.
Какая ситуация в регионах
Похожие цифры по отказам от рассрочек привели представители региональных застройщиков. «Доля сделок с использованием рассрочки в наших проектах составляет от 50% до 70%. Расторжения по сделкам с рассрочкой не носят массовый характер, пока это единичные случаи», — рассказал сооснователь компании BAZA Development Марк Заводовский.
В продажах ГК DARS рассрочка занимает 20% сделок, а уровень расторжений составляет 1–2%. «Находится в пределах статистической погрешности. Это говорит о том, что условия рассрочки комфортны для клиентов, а сроки выплат реалистичны», — указал коммерческий директор компании Дмитрий Софронов.
«Мы видим тенденцию к снижению доли рассрочки в продажах. За последний месяц она составляет около 12%, в то время как в предыдущем — порядка 45%. Доля расторжений составляет не более 1% от общего количества сделок», — поделилась своей статистикой директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»