Рассрочка в новостройках: как оформить и что будет, если ее не погасить
После отмены с середины 2024 года общедоступной льготной ипотеки и резкого роста ставок по кредитам осенью прошлого года застройщикам пророчили обрушение продаж в новостройках. Число сделок, действительно, снизилось, но катастрофы не произошло. В 2025 году эксперты и вовсе фиксируют рост числа сделок по сравнению с прошлым годом. Например, по итогам февраля, по данным сервиса DataFlat, в Московском регионе продажи за год выросли на 51–86%. А в «Пульсе продаж новостроек» в конце зимы отметили рост спроса на новостройки на 14,4% по всем городам-миллионникам в целом.
Отчасти активизация продаж произошла из-за роста числа сделок за наличные. Но еще больше на нее повлияло широкое распространение продаж новостроек в рассрочку, считают эксперты.
Рассказываем, какие программы рассрочки сегодня предлагают застройщики, как оформляются такие сделки и что будет с теми покупателями, которые не смогут своевременно расплатиться за рассрочку.
Как оформляется рассрочка в новостройке
Надежда Белоусова, адвокат, член Московской коллегии адвокатов SedLex:
— Рассрочка — это не какой-то отдельный договор, который оформляется между застройщиком и покупателем квартиры в новостройке. Это обычный договор долевого участия (ДДУ), который заключатся при всех сделках в новостройках, просто раздел про цену договора изложен чуть иначе.
В случае оплаты в рассрочку в этом разделе, помимо стоимости жилья, будут указаны: размер первоначального взноса, период рассрочки, график и порядок оплат, штрафные санкции.
Таким образом, рассрочка является составной частью ДДУ. При этом первый платеж вносится точно так же, как и по всем прочим ДДУ — лишь после регистрации договора в Росреестре.
Условия рассрочки в новостройках
Длительность рассрочки, размер первоначального взноса и периодичность платежей по рассрочке законодательство никак не регламентирует, поясняют юристы. Поэтому у разных застройщиков условия могут отличаться, а также может существовать разное количество программ рассрочки.
1. Сроки погашения рассрочки
В большинстве случаев рассрочку нужно погасить до ввода новостройки в эксплуатацию, но бывают и исключения. Например, у группы «Самолет», которая более года возглавляет рейтинг застройщиков России по объемам строительства жилья и специализируется преимущественно на массовых новостройках, действуют две программы рассрочек. Одна — до получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию, другая — на три года. Обе — с ежемесячными платежами и одинаковым первоначальным взносом, поясняет коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов.
«Однако рассрочку, выходящую за срок ввода, мы не планируем оставлять как постоянную программу, скорее, это временное решение на текущий год», — поясняет он. При этом доля рассрочки среди всех продаж квартир в новостройках «Самолета» составляет лишь 5–7%. Она была такой всегда у этого застройщика и за последний год не увеличивалась, утверждает Храпов.
2. Проценты за рассрочку
Проценты за пользование рассрочкой застройщики берут не всегда. Например, у компании «А101», которая входит в тройку крупнейших застройщиков жилья Москвы, заявлены три программы рассрочки. По одной из них в качестве первоначального платежа вносится 40% от стоимости квартиры, далее идут небольшие ежемесячные платежи, а остаток единовременно выплачивается за два месяца до ввода дома в эксплуатацию. Такая рассрочка является беспроцентной. Но есть в компании и программа, где проценты за пользование рассрочкой берутся.
При этом расширять количество программ застройщик не планирует. «Мы относимся к рассрочкам довольно консервативно и не собираемся делать на них основную ставку. На сегодняшний день нам вполне достаточно тех программ, которые уже работают», — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. И уточняет: несмотря на то что доля рассрочек в структуре сделок компании с середины прошлого года выросла, она и сейчас не превышает 20–25% от всех ДДУ (хотя у некоторых застройщиков жилья комфорт-класса, по данным «А101», доля рассрочек выходит за пределы 50%, а в проектах бизнес-класса и элитных — за 60–70%).
3. Размер первого взноса по рассрочке и количество платежей
Программы рассрочек также различаются величиной первоначального взноса, а кроме того — периодичностью и количеством платежей. Например, в компании Tekta Group, специализирующейся на жилье классов премиум и бизнес, по данным Forbes, доля рассрочек достигает 70%. Здесь предлагается несколько программ рассрочек в зависимости от типа приобретаемого помещения. Минимальный первоначальный взнос в разных программах составляет 30–50% от стоимости недвижимости, а последующие платежи вносятся ежемесячно.
Кроме того, здесь имеется особый тип рассрочки, который называется отсрочкой. По нему платежа лишь два — первый и последний, по которому вносится весь остаток суммы. А у работающей в сегментах классов бизнес и выше компании MR Group (доля рассрочек — 30–40%) среди ассортимента программ рассрочек есть и такая, где первый взнос составляет всего 5%.
4. Индивидуальные программы рассрочки в новостройках
Застройщики, которые работают в сегменте элитных новостроек, единые для всех покупателей правила рассрочек обычно не формируют, уточняют эксперты. Как правило, их разрабатывают индивидуально, под каждого конкретного клиента. Так застройщики этого класса поступают несмотря на то, что именно в этом сегменте недвижимости доля рассрочек в сделках всегда была большой и остается максимальной, говорят специалисты.
Что будет, если вовремя не погасить рассрочку в новостройке
Поскольку рассрочка — это лишь особым образом прописанный раздел про цену в договоре долевого участия, санкции, которые могут наложить на просрочившего оплату покупателя, оговорены в главном законе, регламентирующем строительство и продажу жилья в новостройках. Речь о законе «Об участии в долевом строительстве», а конкретнее — о ст. 5 «Цена договора». В ней предусмотрены две меры в случае неплатежей — односторонний отказ от договора застройщиком, а также неустойка, уточняют в SedLex.
- Расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщик вправе тогда, когда сроки внесения платежей нарушались более чем три раза за 12 месяцев или задержка оплаты превысила два месяца. «При расторжении ДДУ из-за просрочек платежей по рассрочке застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора», — поясняет Надежда Белоусова. Однако убытки у того, кто не сможет расплатиться по рассрочке, все равно будут. «Основной риск для покупателя в том, что в случае расторжения договора ему возвращается внесенная стоимость, которая прописана в договоре, но эти деньги за счет инфляции уже обесценились», — уточняет генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
- Неустойка за просрочки платежей по рассрочке начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день задержки внесения оплаты. Однако сейчас на взимание неустойки с дольщиков распространяется тот же самый мораторий, который действует на неустойку для застройщиков, поясняют юристы. По ныне действующему постановлению правительства мораторий действует до 30 июня 2025 года.
Риски рассрочки в новостройках по мнению Центробанка
По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки для покупателей — это небольшой срок, на который она дается, обычно год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила Эльвира Набиуллина.
Второй риск, по мнению главы ЦБ, — это сама долговая нагрузка. Рассрочка — это тоже долг, и его надо оплачивать. Она добавила, что сведения о рассрочке не подаются в Бюро кредитных историй. Банки, если покупатель обратится за новыми кредитами, не могут проверить его закредитованность.
Застройщики в свою очередь могут столкнуться с потерей льготного финансирования. При рассрочке эскроу-счета не наполняются, поэтому застройщики могут потерять льготное финансирование, которое они получают под свои проекты.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
