Апарт-отели как новый региональный тренд. Какое развитие ждет рынок
В ближайшие пять лет рынок апарт-отелей в России вырастет почти в четыре раза. Большая часть ввода придется на Санкт-Петербург (27%) и Сочи (25%). Сегмент стал одним из главных для развития гостиничной инфраструктуры в туристических центрах на фоне высокой ставки ЦБ. За счет него девелоперы могут быстро вернуть вложенные средства, а инвесторы — заработать больше, чем от сдачи квартир, объясняет президент экосистемы Becar Asset Management Александр Шарапов.
Перспективы рынка апарт-отелей в цифрах
Исходя из последних изменений в законодательстве, с этого года все апарт-отели должны будут называться гостиницами. При этом сам сегмент гостиниц «в нарезку» никуда не денется. Мы попросили экспертов NF Group проанализировать состояние этого рынка недвижимости. Они пришли к выводу, что на апрель 2025 года его объем составляет 18 тыс. юнитов. Традиционно почти половина — 49% — находится в Санкт-Петербурге, где и зародился формат.
Второе место с долей в 27% занимает Краснодарский край. Что касается столичных апарт-отелей, то на них приходится не больше 16% рынка. В целом по регионам России сегмент сейчас очень слабо развит — из 6,2 тыс. качественных номеров, находящихся за пределами двух столиц, 4,8 тыс. приходится на Краснодарский край.
Но при этом сейчас в стране строятся еще около 47 тыс. юнитов в апарт-отелях. С учетом этого рынок в ближайшие пять лет вырастет почти в четыре раза.
В Москве вам не место
Доля столицы в общем объеме нового строительства апарт-отелей минимальна — 5%. Дело в том, что ранее — в октябре 2024 года — столичные власти объявили о своем решении не согласовывать строительство любых апартаментов. Заммэра столицы по вопросам градостроительной политики Владимир Ефимов мотивировал тогда такое решение массовыми жалобами жителей апарт-комплексов на отсутствие инфраструктуры.
Популярность сегмента у покупателей объяснялась в первую очередь более низкой ценой по сравнению с квартирами. При этом с начала 2010-х на рынке стал набирать популярность тренд по строительству апарт-отелей. Его начала развивать компания Vertical, построившая первый объект в Санкт-Петербурге. Достаточно быстро этому примеру последовала компания Ye’s. Сегодня на рынке работают более десятка сетевых компаний по строительству и управлению апарт-отелями. Помимо перечисленных, крупнейшими можно назвать Valo, In2It и МТЛ. Свои проекты развивают и некоторые крупнейшие девелоперы жилья. Например, группа ФСК.
Интерес девелоперов подогревается бурным ростом внутреннего туризма. Поэтому среди регионов безусловное лидерство занимает Краснодарский край (Анапа и Туапсинский район, без учета Сочи). По данным NF Group, все, что выходит сегодня на рынок черноморского побережья, это преимущественно апарт-отели или гостиницы с продажей номеров в розницу. Среди других локаций также активно ведется строительство в Крыму и Севастополе (7% от общего объема), Алтайском крае, Новосибирской области, Дагестане, Калининградской области, Башкортостане и других.
Помимо высокой потребности в развитии гостиничной инфраструктуры, активный интерес девелоперов к строительству апарт-отелей объясняется высокой ценой кредитования. При этом продажа номеров частным инвесторам позволяет быстро вернуть вложенные деньги, диверсифицировать девелоперский портфель и снизить риски.
Законодательные аргументы
Отказ от понятия «апарт-отель» стал одним из целой череды нововведений, которые ждут гостиничный рынок в этом году. Само по себе оно мало что поменяет — лишь уберет сложившуюся путаницу в головах гостей. Но одновременное введение запрета на работу неклассифицированных объектов размещения вместе с запретом агрегаторам размещать информацию о таких объектах должно сильно повысить спрос на отели под управлением профессиональных гостиничных компаний. При этом для инвесторов, которые раньше рассматривали для посуточной сдачи в аренду те же квартиры или псевдожилье, такие гостиничные юниты станут единственной альтернативой.
Впрочем, для полной реализации концепции недостаточно только построить отель — важно грамотно им управлять. Именно от эффективности работы гостиничной УК напрямую зависит успешноcть таких инвестиций. Управление гостиницами с множеством собственников — до сих пор очень слабо распространенная специализация. Поэтому многие девелоперы предпочитают привлекать профессиональные гостиничные УК — напрямую или по франшизе. По нашему опыту переход на работу с профессиональной УК может принести инвестору дополнительную доходность до 10 п.п. То есть, например, если «инхаус-управление» гостиницей дает до 3–6% годовых, то профессиональная УК может повысить показатель уже до 15% в год.
Надо признать, что такая доходность ниже той, что сейчас могут приносить банковские депозиты. Впрочем, по прогнозам ЦБ РФ, уже в 2026 году средний уровень ключевой ставки может снизиться до 13–14%, а сам срок хранения банковских депозитов составляет обычно год. Тогда как недвижимость, будучи куда более консервативной инвестицией, традиционно менее волатильна как по стоимости, так и по доходности. А за счет капитализации в средне- и долгосрочной перспективе она всегда отыгрывает уровень инфляции.
С учетом такого развития тренда можно прогнозировать, что в ближайшие несколько лет по всей стране, а не только в Санкт-Петербурге, существенная доля гостиничного девелопмента будет осуществляться именно в сегменте отелей «в нарезку», которые пока еще называются апарт-отелями.
