Затишье спроса и стагнация цен: итоги полугодия на вторичном рынке Москвы
В Москве снизился спрос на вторичное жилье, а цены продолжают стагнировать — уже не первый месяц они меняются лишь в рамках статистической погрешности. Вместе с экспертами подводим итоги первого полугодия на рынке вторичного жилья столицы.
Спрос на вторичное жилье постепенно падает
В первом полугодии 2025 года спрос на вторичном рынке столицы снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК Недвижимости». По данным федерального агентства недвижимости «Этажи», он сократился на 18%.
Сейчас на вторичном рынке затишье и радикальные изменения маловероятны не только этим летом, но и до конца 2025 года, утверждают эксперты. И поясняют: ключевая ставка Центробанка вряд ли снизится до того уровня, когда рыночная ипотека на вторичное жилье станет доступной, поясняют специалисты. «Соответственно, мы не ожидаем скорого всплеска спроса и притока на рынок ипотечных покупателей», — говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Такого же мнения придерживается руководитель направления «Аналитика» компании Est-s-Tet Светлана Комиссарова. По ее словам, несмотря на то что спрос остался на уровне прошлого года, ситуация сильно отличалась по месяцам:
- максимальная положительная динамика была отмечена в январе, когда количество сделок было на 27% больше в годовой динамике;
- затем каждый последующий месяц показывал все худшую динамику по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;
- в мае количество сделок было уже на 23,1% меньше, чем в мае прошлого года.
Иного мнения придерживаются в компании «Этажи», где зафиксировали снижение спроса на вторичное жилье. Управляющий партнер «Этажи Прайм» Ригина Гордеева объясняет, что на снижение повлиял высокий уровень ипотечных ставок на готовое жилье, миграция интереса к жилью в новостройках из-за привлекательных вариантов рассрочек и кредитов, а также формирование отложенного спроса на фоне ожиданий изменения ситуации на ипотечном рынке.
Что будет дальше со спросом на вторичку
На дальнейший спрос будут влиять несколько факторов: снижение ипотечных ставок, рост цен на первичном рынке, что приведет к перетеканию спроса на вторичный рынок, выход качественного готового жилья от застройщика со скидками в востребованных районах Москвы, считает руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
По мнению эксперта, это может привести к снижению продаж на вторичном рынке в данных локациях. Одним из способов активизировать продажи на вторичном рынке является гибкость продавцов в плане дисконтов при продаже своих квартир.
Цены по-прежнему стагнируют
Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы практически находится в стагнации — и поднимается, и снижается лишь в рамках статистической погрешности. По данным «Инком-Недвижимости», к концу первого полугодия 2025 года средняя цена 1 кв. м вторички составила 283,5 тыс. руб. За последние полгода она упала на 0,6%, а за год — на 0,4%. При этом месячный рост цен с середины прошлого года никогда не превышал 0,5%.
Цены на вторичном рынке стабильны уже не первый год, и пока предпосылок для изменения нет — спрос неактивный, предложение не растет, но и не уменьшается, говорит Сергей Шлома. Елена Чегодаева соглашается, что одна из главных причин стагнации цен на вторичное жилье за год — высокие ставки по рыночной ипотеке. Именно они сдерживают спрос, а вместе с ним и рост цен.
Собственники на вторичном рынке сравнивают свои объекты с первичным, определяя цену. При ограниченном объеме предложения снижение цен маловероятно. Собственникам проще сдать свой объект в аренду, чем снижать цену. Но и резкого повышения ждать не стоит, добавляет Светлана Комиссарова.
По словам Ригины Гордеевой, основная причина стагнации — снижение покупательской активности. К тому же вторичному рынку сложно конкурировать с новостройками, где застройщики активно предлагают рассрочки.
Предложение сокращается
Рынок вторичного жилья Москвы отличает недостаток ликвидного предложения, уже продолжительное время его не хватает для удовлетворения потребностей потенциальных покупателей. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», во втором квартале 2025 года объем предложения на столичном рынке готового жилья составил 43,5 тыс. лотов. Это на 22% меньше показателя аналогичного периода прошлого года.
По словам Елены Чегодаевой, сокращение предложения связано с вымыванием объектов в продаже, поскольку некоторые продавцы начали убирать свои объекты с продажи в связи с падением спроса.
Многие собственники не выставляют свои квартиры на продажу до лучших времен и ждут момента, когда рынок станет более активным. Примерно 90% сделок на рынке готового жилья сейчас альтернативные, а за живые деньги реализуется примерно 10% объектов, добавляет Светлана Комиссарова.
Ригина Гордеева поясняет, что рынок вторичного жилья перешел от ажиотажной модели к рациональной. Без новых госпрограмм в дальнейшем можно ожидать плавное охлаждение и точечные просадки цен, особенно в перегретых или морально устаревших сегментах, считает эксперт.
Продавцы ждут, когда Центробанк резко снизит ставку и вместе с этим начнутся подъем интереса к недвижимости и рост цен на нее. Но пока ключевая ставка остается высокой, жилищные кредиты слишком дорогие, а доходность банковских вкладов сохраняется, на вторичном рынке жилья будет штиль, резюмирует Сергей Шлома.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
