Офисы продолжат дорожать: что важно знать покупателю и инвестору
Стоимость новых офисов класса А в Москве этой осенью приблизилась к отметке 500 тыс. руб. за 1 кв. м. Давление на цены оказывают рост себестоимости строительства, дорогое финансирование, а также стабильный спрос.
Строящиеся офисы останутся в ценовом росте
Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», рост цен на строящиеся офисы класса А в Москве в ближайшее время сохранится. В 2026 году такие объекты могут подорожать еще в среднем на 10–15%, а к 2028 году стоимость 1 кв. м нового офиса класса А в столице может достичь 800 тыс. руб. за 1 кв. м.
По данным Nikoliers, к октябрю средняя стоимость офисного блока на стадии строительства составила 482 тыс. руб., прибавив с начала года 12%. «Тенденция по увеличению цен сохранится, снижения ждать не стоит. В 2026 году рост в классе А может достичь 7–12% в зависимости от проекта», — поделился прогнозом директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин.
Директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов также прогнозирует повышение цен на новые качественные офисы в Москве — но с замедлением темпов. Эксперт считает, что динамика цен будет зависеть от самого проекта, от продаж, востребованности локации: в некоторых проектах темпы могут оказаться и выше средних показателей.
«В 2023–2024 годах рынок показывал двузначные темпы роста, в 2025 году прирост в среднем составит чуть более 10%. В 2026 году можно ожидать дальнейшее замедление, но в целом мы говорим о диапазоне 10–15% годового роста», — отметил Дмитрий Антонов.
Консультанты NF Group также прогнозируют дальнейший рост цен на новые офисы — но более сдержанный, чем в прошлые годы. Замедление связано с появлением новых офисов на продажу вне классических деловых кластеров, пояснила директор направления по работе с собственниками NF Group Елена Акатова.
Мнение застройщиков
Опрошенные редакцией девелоперы тоже говорят о дальнейшем росте цен на строящиеся офисы класса А в Москве. «Цены продолжат расти до конца 2025 года и в 2026-м. В среднем увеличение стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости составит 10–15% в год — это нормальный показатель при спокойной и рыночной конъюнктуре», — поделился своим мнением директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. Возможны будут точечные скидки в проектах, где были изначально ошибки в ценообразовании, и дополнительные акции по отдельным объектам, которые не очень удачно расположены, добавил эксперт.
Похожий прогноз по росту озвучили в компании Forma. «Мы ожидаем, что до конца 2025 года и в 2026 году средние предложения в наиболее качественных проектах — как в ключевых деловых локациях, так и в новых деловых районах, формирующихся рядом с устоявшимися бизнес-кластерами или с высокой транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, — могут увеличиться на 10% и даже выше по отношению к текущему уровню», — рассказала директор по аналитике компании Ольга Павлик.
Рассмотрим подробнее факторы, которые, по мнению участников рынка, будут определять ценовую динамику на офисы класса А в ближайший год.
Под прессом себестоимости строительства
Ключевыми факторами роста цен на строящиеся бизнес-центры эксперты называют высокий уровень заемных средств и повышение себестоимости. «Стоимость строительства на офисном рынке Москвы продолжает расти на фоне дефицита рабочей силы и повышенной инфляции производителей», — пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
По предварительным расчетам аналитиков IBC Real Estate и Stone, к концу 2025 года стоимость строительства может составить 350 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади, что на 17% выше по сравнению с итогами 2024 года. При этом данный показатель не учитывает расходы на покупку земельного участка и последующие издержки, а также дополнительные затраты, связанные с продвижением и продажей проекта, уточнили эксперты. «А с учетом прогноза инфляции производителей от Минэкономразвития в ближайшие несколько лет давление на рост стоимости строительства будет сохраняться — к концу 2027 года показатель может дополнительно увеличиться на 30%», — добавила представитель IBC Real Estate.
Архитектурный вклад в цену
Еще один фактор, влияющий на рост цен на качественные офисы, который выделяют эксперты, — это высокие требования к архитектурным решениям. Влияние этого фактора тоже сохранится. По словам опрошенных застройщиков, фасады в современных офисах класса А — одна из самых затратных статей проекта. «За последний год стоимость фасадных систем выросла примерно на 15%», — рассказала директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур. По словам директора коммерческого управления Stone Кристины Недря, доля стоимости фасадных и инженерных решений в себестоимости наземной части бизнес-центра может достигать 70%.
Фасад современных бизнес-центров стал важной частью архитектурной концепции, поясняют эксперты, при этом использование сложных материалов, стеклянных панелей, систем солнцезащиты, подсветки требует высокой точности проектирования и дорогостоящего монтажа. «А растущие требования заказчиков к эстетике и энергоэффективности офисных зданий приводят к тому, что фасад фактически превращается в элемент, влияющий на позиционирование всего бизнес-центра», — пояснила Светлана Мазур.
В то же время современный фасад стал элементом ESG-повестки, поскольку энергоэффективное остекление повышает качественные характеристики офисных пространств, улучшает естественное освещение рабочих зон и снижает нагрузку на системы кондиционирования. «Архитектурное разнообразие стало новым трендом офисного рынка, который создает качественную городскую среду и формирует разнообразие предложения на рынке для компаний разного масштаба. При этом архитектурные решения, безусловно, влияют на себестоимость строительства и финальную цену квадратного метра», — рассказала Кристина Недря.
Нехватка качественных офисов
Несмотря на рост ввода новых офисов в 2025 году, в столице сохраняется дефицит качественного предложения, отмечают опрошенные консультанты: большая часть построенного объема уже занята, а по части возможны переносы сроков ввода.
Ситуацию не меняет даже рекордный ввод офисной недвижимости в Москве — по оценке NF Group, по итогам трех кварталов он составил около 500 тыс. кв. м, что сопоставимо с некоторыми годовыми показателями. Но на рынок вышло всего 13% из этого объема: остальные площади уже арендованы, куплены или представлены в BTS-формате (построены под конкретного заказчика). Высокий спрос на покупку и аренду офисов приводит к тому, что доля свободных площадей в новых бизнес-центрах Москвы сократилась до 5,5% и продолжает приближаться к историческому минимуму 2007 года, отмечают консультанты NF Group.
По данным Ricci, за три квартала в Москве ввели 462,5 тыс. кв. м офисов класса А. «При этом 91% от объема заявленного предложения в классе A уже распродано, арендовано или занято штаб-квартирами. Кроме того, возможны переносы ввода по некоторым объектам», — пояснил Дмитрий Антонов.
В условиях сохраняющейся высокой деловой активности и острого дефицита качественных арендных предложений на рынке формируется отложенный спрос. «Согласно текущим планам девелоперов, объем вводимых площадей недостаточен для его удовлетворения. Поэтому ускорение темпов девелопмента сможет абсорбировать отложенный спрос по мере вывода на рынок офисных объектов», — прогнозирует Кирилл Кутявин из Nikoliers.
Но пока эксперты прогнозируют замедление роста ввода новых офисов высокого класса в Москве в ближайшие два года. По оценке аналитиков Stone, к 2027 году внутри МКАД будет введено всего около 377 тыс. кв. м офисов класса А. Это исключает риски затоваривания высококачественных офисов, отмечают консультанты.
Инвестиционный интерес
В такой ситуации высококачественные офисы в столице продолжают оставаться привлекательными для конечных пользователей и инвесторов, что отражается и в стоимости такой недвижимости. «Рост цен на строящиеся офисы класса А также связан с повышенным спросом со стороны покупателей и инвесторов на офисы мелкими блоками и дефицитом подобного качественного предложения в готовых зданиях, который в ближайшее время сохранится», — пояснила Екатерина Белова.
По ее словам, в условиях сохраняющейся неопределенности интерес инвесторов смещается из классических направлений стрит-ретейла и апартаментов в офисы — в частности, наблюдается рост сделок с чеком до 500 млн руб. в строящихся и проектируемых офисных объектах.
Согласно оценке IBC Real Estate, по итогам третьего квартала объем вложений в розничные сделки с чеком до 500 млн руб. составил 68 млрд руб., что на 36% выше итогов аналогичного периода 2024 года. «К концу 2025 года данный показатель может достичь 100 млрд руб., а количество транзакций превысить 1,5 тыс., что станет историческим максимумом для офисного сегмента», — поделилась прогнозом консультант.
Рост интереса к таким активам обусловлен их инвестиционной привлекательностью: по оценкам консультантов, только за время строительства рост цены может составлять 30–50%, а в некоторых случаях быть двукратным в зависимости от конкретного проекта.
«Инвестиционный потенциал строящихся офисов по-прежнему высок, особенно в качественных проектах с продуманной концепцией и устойчивым арендным потоком. Средняя доходность для зданий классов A и B+ сегодня находится в диапазоне 11,5–12% годовых», — заключает Дмитрий Антонов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»