₽11,5 млн за 1 кв. м: как выглядят самые дорогие пентхаусы Москвы
Рынок недвижимости всегда находится в развитии, предлагая все новые форматы жилья. Крупные застройщики постоянно расширяют линейку предложения, стремясь заинтересовать покупателя необычными опциями и дополнительными фишками. Но есть формат элитного жилья, который традиционно остается на вершине — как в прямом смысле, так и с точки зрения ценника. Вместе с экспертами рынка разбираемся, сколько сегодня стоят самые дорогие пентхаусы и где они находятся.
Редкий вид
Пентхаус — всегда уникальное предложение с лучшими видовыми характеристиками и максимальной площадью в своем проекте. Часто такие объекты располагают собственными террасами. Эта штучность, разумеется, отражается и на стоимости — в «Intermark Городская Недвижимость» отмечают, что средняя стоимость 1 кв. м пентхауса в современных элитных проектах превышает показатели квартир в 2,5–3 раза.
Предложение пентхаусов ограничено — даже с учетом объектов сегментов бизнес и премиум, по оценке аналитиков Whitewill, к началу ноября 2025 года на столичном рынке было представлено порядка 120 лотов данного формата. Если же рассматривать только рынок элитного жилья, говорит генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин, объем доступных для покупки вариантов ограничится несколькими десятками.
«Пентхаусы — сами по себе эксклюзивный и штучный формат, а сверхдорогие предложения здесь занимают отдельную нишу, определяя верхнюю планку сегмента. Всего на первичном рынке элитной недвижимости сейчас представлено около 30 пентхаусов с ценой квадратного метра от 6 млн руб.», — рассказал партнер NF GROUP Андрей Соловьев.
«Редкость и уникальность пентхаусов в том числе поддерживает спрос на них», — подчеркивает Дмитрий Халин, добавляя, что в последнее время этот небольшой и ультрадорогой рынок стал интересен также тем состоятельным покупателям, которые ранее рассматривали зарубежные рынки мировых столиц.
В «Intermark Городская Недвижимость» подсчитали, что за последние пять лет средняя стоимость пентхауса на рынке элитного жилья Москвы выросла вдвое — к середине 2025 года это были 2,2 млрд руб. Совокупная стоимость всех экспонируемых в столице пентхаусов за тот же период выросла на 63 млрд руб. (более чем вдвое к 2020 году) и достигла 110 млрд руб.
Самые дорогие проекты
В середине 2025 года максимальная стоимость пентхауса в столичном предложении составляла 6,9 млрд руб. В декабре 2025-го эта планка была уже значительно выше — встречались предложения по стоимости, близкой к 10 млрд руб. и выше, говорят опрошенные РБК эксперты.
Максимальная стоимость 1 кв. м в пентхаусах, которые экспонировались на рынке в конце декабря 2025-го и в январе 2026 года, — 11,5 млн руб., отметили аналитики «Intermark Городская Недвижимость». Такой уровень цен был отмечен в проекте Brusov, указали в компании.
Проект отмечают и другие участники рынка. «Одним из самых дорогих проектов можно считать Brusov от VOS'HOD. Максимальная стоимость 1 кв. м отмечена в единственном пентхаусе этого проекта и составляет 11,5 млн руб.», — рассказал член правления AREA, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин. Эксперт также назвал в числе самых дорогих проектов (по максимальной стоимости 1 кв. м в пентхаусах) жилые комплексы Le Dome и «Обыденский № 1».
Наряду с Brusov опрошенные эксперты включили в число наиболее дорогих пентхаусов Москвы лоты в таких новостройках, как «Обыденский № 1», Le Dome, «Рождественка, 8», «Лаврушинский», «Никитский, 6», «Русские сезоны», Nicole и Carre Blanc, Armani / Casa Moscow Residences, Levenson, «Первый на Красном» и Luce. Стоимость 1 кв. м в самых дорогих пентхаусах в составе этих проектов находится в пределах от 6 млн руб. до порядка 10,5 млн руб.
Brusov, Брюсов переулок, 2/14, площадь: 546,31 кв. м
«Уникальность объекта обеспечивает само расположение проекта. Это и соседство со знаковыми объектами города — дом композиторов, дом Большого театра, — и тот факт, что в прилегающих переулках традиционно живут «старые деньги», — отмечает Ашихмин. — Отличительные особенности пентхауса — круговая терраса, дровяной камин и высочайший уровень выполненной отделки, включая установленные девелопером кухни легендарного итальянского бренда Boffi». В числе особенностей эксперт также отмечает уникальность лота — это единственный пентхаус в доме, он располагает приватной фитнес-зоной, имеет отдельный блок для персонала с сервисным лифтом.
Le Dome, Соймоновский проезд, 3, площадь: 917,5 кв. м
В числе отличительных особенностей этого проекта эксперт называет прямой вид на храм Христа Спасителя, наличие просторной террасы, каминов и собственного лифта.
«Обыденский № 1», 3-й Обыденский пер. 1, площадь: 781,6 кв. м
Этот объект отличается камерностью, архитектурой и функционалом, рассказал Григорий Ашихмин. «Площадь каждого из трех этих пентхаусов — более 500 кв. м, планировки включают просторные гостевые зоны: гостиные, библиотеки, столовые, кабинеты, несколько мастер-сьютов со своими ванными комнатами и гардеробными, обязательно отдельные блоки для персонала», — добавил он.
Как изменились требования покупателей к пентхаусам
Дмитрий Халин из «Intermark Городская Недвижимость» обращает внимание, что за последние пять лет изменились не только цены на пентхаусы (в том бюджете, которого хватило бы на покупку лота такого формата в 2020-м, сегодня хватит лишь на рядовой объект в элитном проекте, причем не в каждом), но и их характеристики и требования покупателей. Средняя площадь столичного пентхауса в продаже, например, выросла за пять лет на 23%, к середине 2025 года увеличившись до 530 кв. м. Примечательно, говорит Дмитрий Халин, что до 2020 года средняя площадь пентхаусов в Москве, наоборот, сокращалась, а приобретались такие объекты все чаще с целью статусного владения. После пандемии тренд развернулся, пентхаусы стали просторнее, а в структуре целевой аудитории стало больше семей.
Диана Нилиповская, генеральный директор девелоперской компании VOS’HOD, отмечает, что пентхаусы в элитных проектах по умолчанию располагаются в знаковых районах Москвы с аутентичной атмосферой. «Покупатели понимают, что терраса, дровяной камин, лифт, открывающий двери непосредственно в квартире, и панорамные виды — обязательные критерии, подтверждающие статус эксклюзивного лота», — рассказывает эксперт. «А вот наличие финишной отделки с интерьерным дизайном от мировых звезд (как, например, от модного бренда в Armani / Casa Moscow Residences или от знаменитого бюро 1508 London в Brusov) — история беспрецедентная, как и персонализированный бесшовный сервис уровня ultra-luxury (ультрадорогих) отелей. Именно такие цельные по концепции предложения будут пользоваться спросом у аудитории, которая ценит не только статус, но и время», — считает Диана Нилиповская.
Владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов также отмечает важность наличия отделки в ультрадорогих проектах. Вместе с тем, говорит он, предложений с отделкой стало меньше. «К сожалению, тренд на отделку резко переломил очередной кризис: усложнилась логистика, поднялись цены на импортные материалы, предложение резко сократилось, а вот спрос остался на прежнем уровне. Сегодня застройщик, предлагающий отделку, а тем более готовые интерьеры, автоматически оказывается в фокусе покупателей на первичном рынке», — заключает эксперт.
Что касается ценовой ниши пентхаусов на столичном рынке жилья, опрошенные эксперты сходятся во мнении, что в обозримой перспективе этот тип недвижимости останется одним из самых дорогих в силу уникальности и штучности формата.
Увеличение стоимости пентхаусов происходит в тренде общего роста цен на элитную недвижимость в Москве, отмечают эксперты. Так, в третьем квартале 2025 года средняя цена 1 кв. м в сотне самых дорогих квартир столицы впервые составила 4,9 млн руб., следует из индекса PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index) агентства недвижимости «Intermark Городская Недвижимость». Аналитики уточняют, что 73% квартир «золотой сотни» на тот момент экспонировались на первичном рынке, 27% — на вторичном. Совокупная стоимость всех этих лотов составила порядка 144 млрд руб. — за пять лет показатель вырос в 1,8 раза. Если же брать более длительный период и оценивать рынок элитных новостроек целиком, за последние 20 лет средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла в десять раз.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»