КС постановил уточнить принцип начисления НДФЛ при обмене недвижимости
При определении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при мене недвижимости ссылаться на те же нормы закона, которые применяются при сделках купли-продажи или наследования, недопустимо. Это следует из постановления Конституционного суда, в котором такой подход признан противоречащим Конституции России.
Текущая версия Налогового кодекса не содержит однозначного ответа, с какой именно суммы взимать НДФЛ при мене недвижимости.
- Бывает, что для этих целей используется ст. 214.10 Налогового кодекса, которая описывает подход к определению налоговой базы при других сделках с недвижимостью — купле-продаже или наследовании.
- Возможность использовать эту же норму и для сделок мены недвижимости обосновывает ст. 567 Гражданского кодекса. В ней говорится, что к договору мены применяются те же правила, что и к купле-продаже, если это не противоречит существу мены.
Однако в случае с меной именно недвижимости Конституционный суд признал связку этих двух норм противоречащей Конституции России и постановил внести в законодательство изменения.
Что стало поводом для разбирательства
Россиянка поменяла принадлежащий ей земельный участок кадастровой стоимостью 3 млн руб. на другой участок, стоимость которого в семь раз ниже. За эту сделку налоговые органы начислили ей НДФЛ почти на 140 тыс. руб., взяв в качестве налоговой базы кадастровую стоимость исходного участка. Россиянка с такими расчетами не согласилась и обратилась в суд. Однако суд первой инстанции, а в последующем кассационный и апелляционный встали на сторону налоговой инстанции. В итоге разбирательство дошло до Конституционного суда.
Что пояснил Конституционный суд
Несмотря на то что купля-продажи и мена — это отчуждение имущества, между этими сделками есть существенное отличие, пояснил КС. Так, купля-продажа изначально предполагает получение продавцом денежной суммы. «Однако по договору мены, если обмениваемое имущество является равноценным, денежные расчеты не осуществляются в принципе», — пояснил КС.
Но даже если исходная недвижимость неравноценна получаемой по обмену, разница в суммах зачастую не является решающей при заключении договора. Если такую сделку совершает человек, не являющийся предпринимателем, взимать с него НДФЛ по кадастровой стоимости отчуждаемого объекта — это принуждать его платить налог с величины своих имущественных потерь, пояснил КС.
Поскольку специальные правила для определения налогооблагаемого дохода при мене недвижимости в законодательстве отсутствуют, отсутствует и единый подход к налогообложению при таких сделках. Поэтому участник обмена недвижимости не может предвидеть, с какими налогами он столкнется в последующем. Как пояснил КС:
- иногда разница в стоимости меняемой недвижимости не влечет за собой никаких налоговых последствий;
- в то же время, если различия в ценах существенны, может быть доказана экономическая выгода, которая отразится на величине налогов.
Использование норм ст. 214 Налогового кодекса к сделкам мены недвижимости, объясняемое ст. 567 Гражданского кодекса, не соответствует Конституции России в случаях, если мена совершается не в предпринимательствах целях, пояснил КС. «Законодателю надлежит внести необходимые изменения», — говорится в постановлении.
Пока же такие изменения в законодательство не внесены, Конституционный суд предлагает следующий вариант действий:
- если кадастровая стоимость недвижимости, полученной по договору мены, существенно превышает стоимость отчуждаемой недвижимости и эквивалентность совершенного обмена опровергнута, НДФЛ взимать с разницы этих сумм;
- если кадастровая стоимость объектов не определена, действовать по той же схеме, но использовать их рыночную стоимость.
С учетом такого подхода дело заявительницы подлежит пересмотру.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
