В «Домклик» оценили, какое жилье покупали в периоды ажиотажного спроса
Пики спроса, предшествовавшие завершению или коррекции популярных ипотечных госпрограмм, были отмечены ростом спроса на компактные однокомнатные лоты, следует из предоставленного редакции исследования аналитиков «Домклик». Данные приводятся по ипотечным сделкам Сбербанка в период с 1 января 2024 по 9 марта 2026 года.
Так, накануне сворачивания широкой программы «Господдержка-2020» максимальная доля однушек в ипотечных сделках была зафиксирована за две недели до даты завершения. В исследовании указывается, что на 17 июня 2024 года показатель составлял 56,9%. Перед очередным изменением условий по семейной ипотеке доля однокомнатных лотов в выдачах «Сбера» также выросла — на неделе с 19 по 25 января 2026 года она достигла 60%.
В обоих случаях доля двухкомнатных квартир в сделках падала до минимальных значений, добавили в «Домклик», отметив, что доля квартир с тремя и более комнатами также снижалась. «Квартиры-студии и однокомнатные — наиболее привлекательный актив на данном рынке, так как они ликвиднее в аренде и продаже, а также позволяют минимизировать бюджет и уложиться в лимиты», — пояснили аналитики.
После завершения обоих периодов ажиотажного спроса интерес к более просторному жилью возвращался, доля квартир с двумя и более комнатами в структуре ипотечных сделок увеличивалась.
Похожие закономерности действовали и в отношении медианной площади приобретаемого жилья: при ажиотаже спрос смещался в сторону более компактных метражей. В 2024 году показатель достиг минимума к середине июня — за две недели до завершения широкой ипотечной госпрограммы на новостройки. При этом сразу после 1 июля медианная площадь в сделках стала расти, и за полтора месяца достигла рекордных 47 м, уточняется в исследовании.
Накануне коррекции условий по семейной ипотеке картина была похожей: медианная площадь сократилась до 40 кв.м, затем показатель вырос — хотя и не так существенно, как в 2024-м, поскольку сама семейная госпрограмма продолжила действовать, пояснили в «Домклик».
В обоих случаях самой востребованной была категория лотов площадью 30-40 кв. м: в июне 2024 года ее доля на пике спроса достигала 30,6%, в январе 2026-го — 33,7%. Доля объектов до 30 «квадратов» при этом составляла порядка 14-15%, наиболее просторных лотов от 70 кв.м — снижалась до 7,5-8,8%.
«Во время обоих всплесков спроса на госпрограммы распределение классов в ипотечных новостройках оставалось практически неизменным», — добавили в «Домклик». При этом после вступления изменений в силу было отмечено уменьшение в сделках доли жилья комфорт- и безнес-классов.
Способы приобретения и первоначальный взнос
В исследовании также рассматриваются изменения по типам договоров в сделках. Так, перед завершением «Госпрограммы-2020» доля договоров долевого участия (ДДУ) достигла 86,3%, договоров купли-продажи от застройщика (ДКП) в сданных домах снизилась до минимальных 8,6%. Процент приобретений по договорам переуступки прав требования (ДУПТ) также сократился, достигнув 5,1%. «Фактически ипотечные заемщики спешили приобрести любые подходящие лоты, отдавая предпочтение наиболее доступным квартирам на начальных этапах строительства», — пояснили эксперты. По завершении ажиотажа доля ДДУ снизилась до 65,7%, доли ДКП и ДУПТ выросли и составили, соответственно, 20,3% и 14,1%.
Накануне изменений в семейной госпрограмме доля переуступок уже находилась на минимуме (менее 1%), процент ДДУ оставался на среднегодовых уровнях (около 78%). После пикового периода спрос перераспределился в сторону ДКП — доля таких сделок достигла 27%, ДДУ — сократилась до 70%.
Что касается размеров первоначального взноса, в периоды ажиотажа основная масса покупателей — около 80% — пользовалась минимально возможным лимитом (20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости). Дополнительно аналитики отмечают, что перед изменениями в семейной госпрограмме в структуре сделок «Сбера» увеличилась доля кредитов с большим взносом в размере 40-70%. «Это, как правило, более обеспеченные покупатели, которые либо использовали средства от продажи предыдущего жилья, либо осознанно подходили к улучшению жилищных условий», — прокомментировали в «Домклик».
Основные следствия периодов ажиотажного спроса для рынка новостроек:
- Повышение доли малогабаритных лотов в сделках; этот эффект особенно заметен накануне изменений в семейной госпрограмме.
- Заблаговременная подготовка заемщиков к изменениям: эффект ажиотажа становится различим за два месяца до даты корректировок, кульминация отмечается за две недели до намеченной даты.
- После вступления изменений в силу начинается движение к нормализации спроса, при этом инерционные выдачи по ранее одобренным кредитам сказываются на структуре выдач еще в течение одного-двух месяцев.
- В периоды ажиотажа ощущается спрос со стороны заемщиков, у которых уже имеются накопления либо средства от продажи имеющейся недвижимости (растет доля кредитов с первым взносом выше среднего).
Статистика столичного управления Росреестра свидетельствует, что в феврале 2026 года в Москве было зарегистрировано 7789 ипотечных сделок с новостройками и готовым жильем. Этот показатель на 29,5% ниже итогов февраля 2025 года, но на 10,7% превосходит результаты января 2026-го.
Эксперты Национального рейтингового агентства не исключают снижения средневзвешенных ставок по рыночной ипотеке в стране до 16-17% к концу 2026 года.
