КС отправил на пересмотр дела о снижении штрафов застройщикам с 50 до 5%
Конституционный суд не нашел противоречия между ограничением штрафов с застройщиков на уровне 5% от присужденных судом сумм и Конституцией России. Однако уточнил, что применяться эта норма может лишь тогда, когда сами нарушения возникли с осени 2024 года. За более ранние периоды штрафы могут достигать и 50%, следует из поступившего в редакцию сообщения Конституционного суда.
Дополнительные взыскания с застройщиков
Если застройщик нарушил договор долевого участия (передал квартиру позже намеченного срока или сдал ее со строительными недоделками), он обязан скомпенсировать покупателю эти нарушения. Если добровольно проводить такие компенсации он отказывается и разбирательство доходит до суда, с застройщика в пользу дольщика взыскивается штраф. Главное условие — чтобы квартира в новостройке приобреталась для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности.
Что произошло
Конституционный суд объединил в одно рассмотрение две схожие по сути жалобы дольщиков разных новостроек в Московской области. В обоих случаях в 2023–2024 годах застройщики нарушили договоры долевого участия (ДДУ) — передали квартиры позже указанных сроков и со строительными недостатками, но в добровольном порядке компенсировать эти нарушения отказались. Для урегулирования этого вопроса дольщики обратились в суд. Помимо компенсаций за сами нарушения они требовали выплаты штрафов в размере 50%, обосновывая его п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».
Одному из дольщиков суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, однако суды следующих инстанций штраф пересчитали и назначили его в размере 5% от присужденной суммы. Они ссылались на п. 3 ст. 10 закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Это же основание было применено и при определении штрафа в пользу второго дольщика.
Оба дольщика обратили внимание, что пятипроцентное ограничение штрафа появилось в законодательстве лишь с 1 сентября 2024 года — то есть позже, чем возникли нарушения, допущенные застройщиками. На этом основании они обратились с жалобами в Конституционный суд, полагая, что ретроспективное применение норм к правоотношениям, возникшим до вступления их в силу, с ухудшением положения участников долевого строительства противоречит Конституции России.
Позиция Конституционного суда
Как пояснил Конституционный суд, придание закону обратной силы недопустимо.
КС уточнил: новый порядок начисления штрафов, прописанный в 214-ФЗ с 1 сентября 2024 года, может применяться и по ДДУ, которые были заключены раньше этого срока. Однако даже в этом случае он распространяется лишь на те нарушения, которые возникли с осени позапрошлого года. За нарушения, возникшие ранее это срока, ограничение штрафов в 5% применяться не может, поскольку это ухудшало бы положение дольщиков, говорится в сообщении. Именно такая норма и прописана в законе.
Таким образом, оспариваемые положения не противоречат Конституции России, постановил КС. Однако применены они были некорректно. В связи с этим дела заявителей подлежат пересмотру, говорится в сообщении.
В последние годы несколько раз вводились моратории на штрафы застройщикам. Последний из них действовал с июля 2023 года по декабрь 2024 года, а затем был продлен до конца 2025 года. В эти периоды неустойки за нарушения не начислялись, а за более ранние периоды рассчитывались особым образом.
С 1 января 2026 года мораторий отменен. Неустойки вновь начисляются по правилам, указанным в 214-ФЗ, однако на их выплаты введена отсрочка до 2027 года.
