ЦБ усилит учет рисков при кредитовании строительства жилья
ЦБ изменит систему формирования резервов по кредитам для строительства многоквартирных домов, сделав ее более ориентированной на риски. Об этом сообщается на сайте регулятора.
ЦБ отмечает, что текущее регулирование позволяет банкам самостоятельно выбирать подход к оценке кредитов, что приводит к занижению рисков. Новая система формирования резервов по кредитам для строительства многоквартирного жилья будет более риск-ориентированной — оценка рисков будет зависеть от конкретной стадии проекта (инициирование, проектирование, строительство и эксплуатация).
Новая методика распространится на кредиты, которые выдаются на всех этапах реализации жилого проекта — от покупки земельного участка до способов продажи квартир в новостройке.
Банки обязаны следить за соблюдением графиков стройки, оформлением документов и темпов продаж. Кредитная организация должна проводить плановый пересмотр размера резерва (не реже одного раза в квартал) и регулярно проверять наличие условий для внепланового. Например, условием внепланового пересмотра могут быть:
- уменьшение площади, предназначенной для продажи, более чем на 5%,
- изменение назначения площадей,
- увеличение сроков завершения или начала строительства более чем на три месяца,
- снижение среднемесячной цены продажи более чем на 5%,
- увеличение бюджета затрат более чем на 5%,
- отставание фактических темпов продаж от графика более чем на 10%.
Новый документ расширяет перечень допустимых целей расходования проектного кредита, а также штрафует за нецелевое использование. К целевому использованию проектного кредита относится:
- покупка земли или юридического лица с правами на землю, предпроектные, проектные, строительные затраты, расходы на ввод объекта и продажу площадей;
- исполнение обязательств застройщика, возникших в связи с согласованием параметров проекта (плата за смену вида разрешенного использования земли, создание мест приложения труда, социальных объектов и пр.);
- возмещение ранее понесенных проектных затрат, рефинансирование кредитов и займов на указанные выше цели
«Повышенный резерв 100% будет распространяться на всю сумму кредита (транша), если средства направлены на цели, не связанные с финансируемым проектом», — говорится в документе.
При расчете рисков теперь будет учитываться рассрочка, которую застройщики дают покупателям. «Таким образом, вводится система оценки рисков, которая позволит максимально учесть факторы, определяющие успешное завершение проекта строительства и погашение проектного кредита», — указал регулятор.
Новая методика начнет действовать с 1 октября 2027 года. Она коснется новых кредитов и траншей по объектам, строительство которых начнется после даты вступления изменений в силу.
По данным аналитиков, средний показатель доли портфеля рассрочки в заключенных договорах долевого участия в строительстве (ДДУ) в конце 2025 года составил 15,2% по России в целом. Но он сильно отличается в зависимости от региона, а по распространенности рассрочки эксперты выделяют четыре категории субъектов. Так, десять регионов находятся в зоне риска по доле рассрочки при покупке жилья в новостройках — показатель в них превышает 20%. Среди них — субъекты с крупнейшими рынками: Крым, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Здесь возможны задержки ввода жилья в эксплуатацию и давление на обязательства застройщиков по проектному финансированию.
