«Домклик» заявил о снижении разрыва цен на вторичное жилье и новостройки
По мере снижения ключевой ставки растет внимание к рыночным программам, особенно ко вторичному фонду, на который почти не распространяется льготное кредитование. В результате готовое жилье начинает активно конкурировать с новостройками, спрос на которые в этом году значительно снизился, сообщили в поступившем в редакцию исследовании аналитики «Домклик».
Разрыв цен между первичкой и вторичкой ликвидирован
По данным «Домклик», медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за десять лет до продажи на вторичном рынке, выросла в мае до 192,2 тыс. руб. С учетом низкой базы мая 2025 года годовой темп роста этого сегмента можно оценить в 14–15%, что существенно выше роста цен на рынке новостроек (9,8%). Стоимость «квадрата» в домах последних десяти лет постройки оказалась выше его стоимости в новостройках (190,0 тыс. руб.).
Сложившаяся ситуация позволяет не только закрыть тему разрыва цен между первичным и только что построенным жильем, но и заявить о недооцененности вторичного сегмента.
Временное снижение стоимости «свежей» вторички в апреле 2025 года было вызвано распространением программы семейной ипотеки на вторичное жилье не старше 20 лет, в результате чего приток новых покупателей способствовал быстрому вымыванию наиболее дешевых лотов этого сегмента.
По мере снижения ключевой ставки снижается и интерес к «бюджетному» жилью советских лет постройки. В период действия высоких ставок популярность этой категории жилья росла. При снижении ключевой ставки до 4,25% в 2020 году ее доля, наоборот, снижалась до 33%, отметили аналитики.
В Москве этот процесс заметен отчетливее: доля «советской» вторички в сделках снизилась до 47,8%.
В Петербурге, даже с учетом хорошо сохранившейся досоветской постройки доля построенного ранее 1992 года составляет лишь 44,3%.
Что ждет вторичный рынок жилья
По мере снижения ключевой ставки растет спрос на рыночные программы ипотеки. По итогам апреля 2026 года их доля в объеме выдач приблизилась к 40%. При этом покупатели стали выбирать более просторные квартиры с двумя и более комнатами, которые лучше подходят для семейного проживания — и в льготных, и в базовых программах.
В «Домклик» отметили, что если посмотреть на ситуацию в перспективе будет видно, что рынок жилья, в части взаимоотношения его первичного и вторичного сегментов, постепенно возвращается к равновесному состоянию. Новостройки относительно недавно стали стоить дороже готового жилья. Это случилось в 2017 году. Причиной стал ввод в марте 2015 года государственной программы субсидирования ставки по ипотечным кредитам до 13%, а затем — до 12%. Программа распространялась только на новостройки и действовала до конца 2016 года, уточнили аналитики.
До конца 2019 года цены на новостройки и готовое жилье росли примерно одинаковыми темпами, и только с 2020 года разрыв начал увеличиваться. Драйвером этого процесса стал растущий разрыв между средней ставкой ипотечных кредитов на вторичку и первичку, вызванный стартом программы безадресной льготной ипотеки. Разрыв еще больше увеличился в 2023-2024 годах в связи с резким ростом ключевой ставки. И только теперь ситуация начала выравниваться. При этом, напомним, речь идет о вторичной недвижимости в целом: вторичка последних десять лет постройки никогда не стоила существенно дешевле первичной недвижимости, говорится в исследовании.
В «Домклик» накануне сообщили, что на фоне снижения ключевой ставки и изменений в семейной ипотеке заметно выросла доля базовых программ. Параллельно в структуре спроса выросли доли вторичного и загородного жилья.
