Стала менее зависима от льгот: как изменилась ипотека в первом полугодии
Рынок ипотеки в первом полугодии пережил подъем — спрос на жилищные кредиты в годовом выражении увеличился почти в полтора раза. По данным аналитического центра «Дом.РФ», предоставленным «РБК Недвижимости», в первом полугодии россияне оформили 496,5 тыс. ипотечных кредитов на 2,2 трлн руб. Это на 46% больше по количеству и на 48% больше по объему, чем за аналогичный период прошлого года. Похожий рост спроса на ипотеку зафиксировали аналитики ВТБ.
Рекордным по выдаче ипотеки стал июнь. По оценкам ВТБ, продажи ипотеки составили примерно 475 млрд руб. Это на 47% больше, чем в мае, и на 55% выше июня 2025-го. «Июньский результат превысил даже ажиотажный январь, когда объем выдач составил чуть более 420 млрд руб.», — пояснили в пресс-службе банка. Такой же максимум в июне отметили в «Дом.РФ». По их оценкам, в пересчете на один рабочий день выдача выросла к маю на 29% по количеству и на 35% по объему.
Что стимулировало ипотечный рост
Высокий результат первого полугодия опрошенные «РБК Недвижимость» аналитики объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, роль сыграло восстановление рыночной ипотеки, которая стала самым быстрорастущим сегментом. По данным «Дом.РФ», за первое полугодие по рыночным программам было выдано 258,2 тыс. ипотечных кредитов на 797,7 млрд руб. Это в 2 раза больше, чем годом ранее по количеству и в 2,8 раза по объему. «Рост связан прежде всего со снижением ставок предложения: если в мае 2025 года ставки крупнейших банков по рыночным программам превышали 26,5%, то в мае 2026 года они находились в диапазоне 18–19% в зависимости от сегмента», — пояснили в аналитическом центре «Дом.РФ».
Второй фактор — увеличение спроса на льготные программы, а именно — на семейную ипотеку. Первый скачок спроса был зафиксирован в январе в ожидании февральских изменений по программе, второй скачок — в июне в ожидании июльской трансформации программы. Последняя в итоге отложилась на октябрь. Но говорить о восстановлении рынка не стоит, пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Еще одна причина значительного роста ипотеки в первом полугодии — это эффект низкой базы начала 2025-го, добавила директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Тогда рынок был в стадии «заморозки» на фоне высоких ставок и формировался практически полностью выдачами по льготной семейной ипотеке», — пояснила Екатерина Щурихина.
Рынок освободится от льготной зависимости
В первом полугодии рынок ипотеки стал освобождаться от льготной зависимости: доля рыночной ипотеки в общих выдачах росла, льготных — снижалась. По данным «Дом.РФ», если годом ранее на рыночную ипотеку приходилось примерно 38% ипотечных кредитов по количеству, то в первом полугодии 2026 года — уже 52%. «По числу сделок рыночная ипотека уже стала крупнейшей частью рынка», — отметили в институте жилищного развития.
Спрос на льготную ипотеку в первом полугодии увеличился, но доля в общих выдачах теперь не превышает половины. По оценкам «Дом.РФ», с января по июнь 2026 года по программам с господдержкой было выдано 238,4 тыс. кредитов на 1,4 трлн руб. Это на 10% больше по количеству и на 14% по объему, чем за первое полугодие 2025 года. Доля льготных программ составила 48% от общего количества ипотечных кредитов. Годом ранее этот показатель был выше — примерно 62%. «Это означает, что рынок постепенно становится менее зависимым от господдержки», — пояснили аналитики «Дом.РФ».
Ключевой льготной программой в первом полугодии осталась семейная ипотека. По данным института жилищного развития, за первое полугодие по ней россияне оформили 200 тыс. кредитов на почти 1,2 трлн руб. Это около 85% всей льготной выдачи. По сравнению с первым полугодием прошлого года выдача по программе выросла на 6% по количеству и на 11% по объему, пояснили в «Дом.РФ».
На фоне планируемых июльских изменений по семейной ипотеке банки зафиксировали резкий скачок спроса на семейную ипотеку. По данным ВТБ, в июне число сделок по программе в банке выросло по сравнению с маем более чем на 65%, а их объем — более чем на 75%. В Сбербанке также зафиксировали резкий рост спроса на льготную ипотеку в июне. По данным «Домклик», выдачи ипотеки с господдержкой в июне 2026 года превысили 250 млрд руб. — почти на 74% больше, чем в мае. Максимальную долю в общем объеме выдач — порядка 64% — сохранила за собой семейная ипотека. По этой госпрограмме в июне 2026 года было оформлено жилищных кредитов на 221,7 млрд руб. Показатели существенно выросли — они на 88,8% превышают итоги мая 2026 года и на 61,8% — июня 2025-го.
Рефинансирование и ипотека на частные дома
Среди тенденций, которые наблюдались в первом полугодии на рынке ипотеки, аналитики также называют постепенное повышение спроса на рефинансирование. Однако пока этот тренд не носит массовый характер. В мае доля рефинансирования у крупнейших банков составила 2,1% от количества выдач, а ставка снизилась до 18,38%. «При таких ставках говорить о массовом рефинансировании пока рано», — пояснили в «Дом.РФ».
Смягчение политики ЦБ и снижение ставок сформировали спрос на рефинансирование рыночной ипотеки, подтвердили тенденцию в ВТБ. Там число таких сделок в первом полугодии кратно выросло по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. «Однако это рост с низкой базы, и пока доля рефинансирования в общем количестве сделок остается невысокой — 7%», — уточнил старший вице-президент банка ВТБ Алексей Охорзин. По его словам, ключевое правило для выгоды — новая ставка должна быть ниже действующей минимум на 2 п.п. «Это необходимо, чтобы чистая экономия покрыла расходы по сделке: оценку объекта, новый полис страхования, госпошлину и услуги по электронной регистрации сделки», — пояснил банкир. По мнению экспертов, спрос на рефинансирование ипотеки продолжит расти по мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ, но это будет происходить постепенно.
Еще одна тенденция первого полугодия — это оживление ипотеки на загородное жилье, указали в «Дом.РФ». По их оценкам, с января по май на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и готовые дома выдано 42 тыс. кредитов на 226 млрд руб. Это в 1,7 раза больше год к году. Быстрее всего рос сегмент строительства домов: на ИЖС пришлось 13 тыс. кредитов на 91 млрд руб., что примерно в два раза больше прошлогоднего уровня, указали там.
Перспективы рынка ипотеки
Екатерина Щурихина, директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА»:
— Что касается дальнейшей перспективы рынка ипотеки, то с учетом переноса нововведений по семейной ипотеки на октябрь, летом и в начале осени спрос на нее будет находиться на повышенных уровнях. Спрос на семейную ипотеку в этот период может быть на 30-40% выше относительно средних уровней первой половины 2026-го из-за всплеска со стороны желающих взять кредит по прежним условиям. Рыночные выдачи будут плавно расти в этот период на фоне накопленного навеса отложенного спроса, в том числе со стороны заемщиков, которые не подходят под критерии льготных программ, при постепенном снижении ставок.
