В 2015 году объем инвестиций в недвижимость России не превысит $3 млрд
2014 год оказался непростым для российского рынка коммерческой недвижимости: годовой объем инвестиционных сделок составил $3,5 млрд, снизившись на 57% по отношению к 2013 году, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании JLL. По оценке Colliers International, в итоге рынок практически вернулся к уровню посткризисного 2010 года, когда объем сделок составлял $3,1 млрд.
Рынок продемонстрировал, насколько сильно он зависим от макроэкономической конъюнктуры, обусловленной низкой ценой на нефть и более высокой стоимостью заемного финансирования, отмечают эксперты.
По предварительным оценкам аналитиков JLL, в 2015 году объем инвестиций в недвижимость России не превысит $3 млрд, что станет минимальным результатом за десять лет. По их оценке, в нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора приобретет ограничительный характер.
Основные показатели рынка 2014г.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Общий объем инвестиций, $ млн | 3 490 |
| Офисная недвижимость, $ млн | 1 370 |
| Торговая недвижимость, $ млн | 1 015 |
| Складская недвижимость, $ млн | 59 |
| Гостиничная недвижимость, $ млн | 559 |
| Другое, $ млн | 487 |
| Ставка капитализации, «прайм»*, на конец года | |
| Офисы | 9,5-10,5% |
| Торговые центры | 9,5-10,5% |
| Склады | 12-13% |
| * Лучшие объекты коммерческой недвижимости в своем классе, сданные в аренду на рыночных условиях, расположенные в Москве и арендаторами в которых являются крупнейшие российские и международные компании | |
Российский рынок недвижимости традиционно остается преимущественно локальным. «Доля иностранных инвесторов сократилась с 24% в прошлом году до 18% и составила около $0,6 млрд. Наибольший приток инвестиций из-за рубежа был зафиксирован в 2010 г. – 32%», – говорится в отчете Colliers International.
По мнению экспертов JLL, неопределенность на рынке – в частности, высокая волатильность курса рубля – является препятствием для заключения инвестиционных сделок купли-продажи объектов недвижимости. Сделки будут редкостью, пока к инвесторам не придет понимание того, что ставки аренды стабильны, а ставки капитализации всем очевидно понятны. В компании Colliers International также отмечают, что сдерживающим фактором для заключения инвестиционных сделок стало повышение ЦБ ключевой ставки до 17% и, как следствие, практическое закрытие долговых рынков.
Инвестиции останутся в Москве
В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов. Эксперты отмечают, что основной интерес инвесторов по-прежнему будет сосредоточен в Москве.
«Интерес инвесторов к активам, сосредоточенным в Москве, традиционно сохранялся на высоком уровне – около 85% сделок было закрыто на столичном рынке», – отмечают специалисты в компании Colliers International. Доля Санкт-Петербурга, по данным JLL, составила 9% (6% годом ранее), остальное пришлось на регионы. Аналитики ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес сосредоточится на наиболее стабильных московских активах.
«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50–70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15–20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – прогнозирует заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба.
Подготовил Сергей Велесевич