Цены на квартиры в Москве не поддаются анализу
Среди простых обывателей бытует мнение, что риэлторы и другие эксперты рынка недвижимости в своих комментариях зачастую описывают ситуацию не такой, какая она есть на самом деле, а снабжают потребителя информацией, выгодной тому или иному субъекту бизнеса. Возможно, данная точка зрения небезосновательна. Но как в таком случае объяснить совершенно разнонаправленные по смыслу комментарии от компаний, занимающихся на рынке одним и тем же делом? Собираясь делать обзор о вторичном рынке жилья, редакция "РБК-Недвижимости" столкнулась именно с такой ситуацией. И все же при разнообразии данных будущие перспективы рынка специалисты видят примерно одинаково.
Не договорились
По версии "НДВ-Недвижимости", в августе из-за роста курса американского доллара стоимость 1 кв. м на "вторичке" выросла на 4%, составив по итогам месяца почти 205 тыс. руб. Цена в долларах при этом оставалась стабильной - 5675 долл. (изменение относительно июля находится в пределах статистической погрешности). В "Инком-Недвижимости" говорят о ценовом росте по сравнению с июлем лишь на 0,4%, в течение лета - на 1,3%, а с начала года - на 6,2%. Средняя стоимость предложения в варианте этой компании в августе составила около 190 тыс. руб. за 1 кв. м.
В то же время в "ИРН-консалтинге", отмечают однопроцентный рост только для современного монолитно-кирпичного жилья, тогда как остальные категории, по мнению специалистов компании, в августе по отношению к июлю подешевели, а где-то, как, например, старая панель, весьма заметно - на 1,3%.
|
Недвижимость в Москве, $ / кв. м |
Август-2014 |
Июль-2014 |
|---|---|---|
|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
4 431 |
-1.3% |
|
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
4 626 |
-0.9% |
|
Современная панель (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) |
4 848 |
-0.5% |
|
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
4 850 |
-0.6% |
|
Сталинки и типовой кирпич (6-11 этажей и иные квартиры небольших площадей) |
5 692 |
-0.4% |
|
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей) |
5 821 |
+1.0% |
|
Все панельные и блочные дома |
4 635 |
-0.9% |
|
Все монолитные и кирпичные дома |
5 454 |
+0.0% |
Напомним также, что месяц назад эксперты информационно-аналитического центра "Пересвет-Инвест" также отмечали отрицательную динамику на вторичном рынке с января по июль: в рублях - на 0,6%, в долларах - на 7,6%. Снижение цены "квадрата" в июле по версии этой компании составило 2,5% в рублях и 8% в долларах. Однако номинальное значение этой цены оказалось значительно выше: почти 232 тыс. руб. и 6532 долл. соответственно. Что касается августа, то стоимость предложений на вторичном рынке "по-пересветовски" практически не изменилась (+0,3%).
Трудно сказать, чем вызваны столь большие различия в данных. Спишем на разные методики подсчета. В "Пересвет-Инвесте" это, кстати, подтвердили: "У компаний существуют разные методологии исследования и сбора данных. Но наши аналитические отчеты составлены исключительно по данным базы Winner, а исходя из ценовых предложений этой базы, на рынке наблюдалось снижение".
На выбор
Если все же верить методике "Инком-Недвижимости", то в экономклассе средняя цена за 1 кв. м в августе по сравнению с июлем выросла на 0,6% и достигла уровня почти 170 тыс. руб. Средняя стоимость комфорт-класса поднялась на 0,7%, до 186,5 тыс. руб. Премиум-класс за месяц возрос в цене на 1,5% и оценивается в 259,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Что касается локации объектов, то традиционно ценовой максимум зафиксирован в ЦАО, хотя стоимость "квадрата" за месяц здесь уменьшилась на 0,3% и по итогам июля составила чуть более 332 тыс. руб. Самые низкие цены, за исключением Троицкого и Новомосковского административных округов, в Зеленограде - почти 107 тыс. руб. за 1 кв. м (на 2,9% выше, чем месяц назад).
По словам директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Шлома, самая дешевая квартира в Москве в настоящее время предлагается по цене 2,4 млн руб. Это однокомнатная малогабаритная "однушка" общей площадью 10 кв. м на 1-м этаже 12-этажного панельного дома на Краснодарской улице. Самой дорогой уже третий месяц остается многокомнатный пентхаус за 1,4 млрд руб. в клубной резиденции в Подсосенском переулке у на Чистых прудах.
Впрочем, элитный сегмент стоит особняком, живет по своим законам и не подлежит "общерыночной" аналитике (которая в данном случае, как мы видим выше, и сама по себе далека от четких рамок). Как бы то ни было, по данным агентства Tweed, на первичном рынке дорогой недвижимости сейчас остается все меньше эксклюзивных предложений. Покупатели супердорогой недвижимости чаще рассматривают вторичные предложения в пределах Садового кольца, количество которых тоже ограничено. "Дефицит "свежего" эксклюзива вызвал локальное повышение цен в знаковых проектах на вторичном рынке, - комментирует Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed. - В домах вроде "Гранатного", "Пречистенка, 13", "Дворянское Гнездо" стоимость одного квадратного метра в некоторых предложениях доходит до 40-50 тыс. долл.".
Есть контакт
Уже наступивший, по мнению многих специалистов, кризис на рынке недвижимости, вероятнее всего, не обойдет стороной и вторичный рынок жилья.
"Впервые в этом году мы не ждали в сентябре традиционного оживления рынка в связи с наступлением сезона деловой активности, и первая половина месяца подтверждает прогнозы", - говорит Сергей Шлома. А учитывая, что в настоящее время не менее 35% операций на вторичном рынке жилья происходят с привлечением ипотечных средств при среднем размере кредита 3,5 млн руб., введение экономических санкций в отношении крупных государственных российских банков может серьезно ужесточить условия ипотечного кредитования для физических лиц, в числе прочего снизив покупательскую способность населения на вторичном рынке жилья. Правда, Сергей Шлома уточняет, что даже при текущей неблагоприятной экономической ситуации в компании не ждут резкого снижения цен на жилье (напомним, что по некоторым другим версиям снижение уже произошло).
В "Пересвет-Инвест" оказались менее категоричны, сославшись на неопределенность политической и экономической ситуации. Впрочем, в этой компании согласились, что из-за удорожания доллара до конца текущего года на рынке все же будет наблюдаться небольшой рост цены предложений. А растущая инфляция, повышение ипотечных ставок и прочие обстоятельства обязательно скажутся на платежеспособном спросе, и возможное сокращение объема сделок повлияет на ценообразование. Примерно в том же смысле высказываются и другие эксперты.
Владимир Миронов