Стрит-ритейл уходит из Москвы

Сетевые ритейлеры столицы демонстрируют интерес к территориям за Третьим транспортным кольцом в крупных спальных районах и, все чаще, за МКАД. И дело не только в том, что столичные власти анонсировали расширение границ города. В Подмосковье конкуренция еще не такая жесткая, как в городе, а покупатель товаров и услуг находится ближе. При существующих транспортных проблемах, получив лояльного покупателя крупного «спальника», его гораздо проще превратить в постоянного клиента, нежели уговорить поехать за товаром или услугой на другой конец города по бесконечным пробкам. А качественных помещений в районах новой комплексной застройки по-прежнему очень мало...

Новая городская администрация внесла существенные корректировки в градостроительную политику Московского региона, в том числе серьезно ограничив возможности девелоперов по строительству торгово-развлекательных центров в черте ТТК. Поэтому все больше розничных операторов опять возвращаются или задумываются о планах возвращения на рынок стрит-ритейла, который для некоторых операторов в перспективе 2-3 лет станет единственной возможностью выполнить планы развития.

Это вполне оправданная рыночной ситуацией тенденция, которая наблюдалась в течение года. Интерес ритейлеров явно  сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному повышению прибыли с каждой розничной точки. Это особенно актуально для сетевых операторов, имеющих более 10 магазинов. Не тратятся ритейлеры и на имидж. Ожидалось, что с окончанием первой волны кризиса имиджевые магазины вернутся на улицы города в течение 2010-2011 года, но этого не произошло, и чисто имиджевые точки открывают лишь единицы.

Так где же разместиться большинству сетевых операторов, которые намерены продолжить свое развитие на рынке стрит-ритейла? Исследования рынка демонстрируют нам, что вакантных площадей довольно много и места должно хватить для всех. По состоянию на начало сентября общее количество вакантных площадей по основным торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца не превышает 5%, по основным проспектам - 10%, в "спальниках" возле метро - 3%, а в рамках КОТов, на окраинах или далее 10-минутной пешеходной доступности от основных торговых зон, станций метро и электричек доходит до 20%. В районах новостроек (если больше 50% проданных квартир не заселено и если не получены документы на право собственности объектом) уровень вакантных площадей составляет более 40%. Много пустующих площадей в зонах реконструкции основных транспортных артерий города, в которых затруднен доступ клиентов к помещению и сильно снижена визуальная составляющая объектов.

Вроде бы, вакантных мест в столице достаточно, и каждый ритейлер может выбрать помещение на свой вкус, даже в центре: к началу сентября в центре города увеличилось (по сравнению с началом лета 2011 года) количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом между завышенными ожиданиями собственников помещений и возможностями арендаторов. Но хочется напомнить, что на первом месте у сетевых ритейлеров сейчас прагматизм, а не имидж, и, значит, торговая точка должна давать максимальную отдачу. Для этого у нее должна быть хорошая локация и привлекательная цена.

И если с локацией в городе все более или менее неплохо, то цены часто бывают сильно завышены. Вопреки советам экспертов, многие собственники пока не спешат идти навстречу арендаторам и готовы идти на рисковые краткосрочные договорные отношения с неизвестными арендаторами, рассчитывая на больший заработок при пересдаче площадей. Таких примеров на рынке в этом году масса.

На этом фоне все большую привлекательность для ритейлеров приобретает Подмосковье - в последние полтора  года тенденция выхода сетевых игроков за пределы Москвы, особенно в отдаленное Подмосковье, приняла устойчивый характер. В первую очередь это связано с дефицитом качественных торговых площадей на традиционных торговых коридорах Москвы по адекватным платежеспособному спросу ставкам аренды и с желанием розничных операторов быть ближе к потребителю.

Кроме того, на подмосковных территориях все еще относительно низкий уровень конкуренции, что довольно привлекательно само по себе, но еще лучше на фоне активной комплексной застройки жилых массивов экономкласса. Города-спутники и крупные спальные районы становятся центрами притяжения для сетевой розницы, в них идет активный процесс вытеснения локальных магазинов и кафе с рынка и замены их сильными сетевыми игроками.

Возможно, что интерес ритейлеров к Подмосковью продиктован и планами столичных властей по расширению границ города. Ведь те, кто займет наиболее интересные с торговой точки зрения места, окажутся в большом выигрыше. Но здесь не все так однозначно. Планы по расширению территории Москвы пока достаточно туманны и в перспективе ближайших 2-3 лет они вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. На новых территориях возможен некоторый рост цен на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах, связанный с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Говорить о бурном развитии этих территорий в сегменте торговой недвижимости не приходится как минимум до создания развитой транспортной инфраструктуры и начала реального строительства на месте заявленных проектов.

Светлана Ярова,
руководитель отдела по работе с собственниками
ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate,
специально для "РБК-Недвижимости"