Как пустующие офисы в Москве отразятся на рынке жилья в Подмосковье
В июле 2016 года ведущие брокерские агентства Москвы выпустили отчеты о состоянии рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2016 года, в которых в один голос говорится о значительном сокращении доли свободных площадей на офисном рынке Москвы.
Приведем примеры. По-мнению JLL, уровень вакансии по всем классам офисной недвижимости (в общем по рынку) сократился с 16,9% до 15,6%, а по классу А — с 27,4% до 21%. Данные специалистов Knight Frank немного отличаются: они указывают вакансию в классе А в размере 20,5% против 24,4% в первом квартале 2016 года, а класса В — в размере 17% против 17,5% в первом квартале 2016 года. Яркую точку зрения высказывают эксперты ILM, по мнению которых во втором квартале 2016 года уровень вакантных помещений по всем классам увеличился на 0,7 п. п. Специалисты ILM связывают переезды в новые офисы не с расширением бизнеса, а с оптимизацией расходов за счет переезда (ниже ставки аренды и/или более высокое качество). Таким образом, на рынке формируется иллюзия начала восстановления рынка к уровням начала 2014 года, в то время как на самом деле обозреваемые величины сформированы под влиянием совсем иных факторов.
Давайте рассмотрим эти факторы.
На сокращение вакансии в классе А повлияли четыре крупные сделки, которые были завершены в этом году. Три столичных департамента правительства Москвы переедут в башню ОКО в деловом центре «Москва-Сити» (по данным «Коммерсанта») — столичная мэрия закрыла сделку по покупке у Capital Group 55 тыс. кв. м в ОКО, финальный объем площадей оказался почти в два раза больше, чем планировалось.
«Транснефть» закрыла сделку по покупке у Snegiri Development небоскреба Evolution Tower в «Москва-Сити» (по данным «Коммерсанта»), переезд запланирован на декабрь 2017 года, когда в здании завершатся внутренние работы. 79 тыс. кв. м башни общей площадью 154 тыс. кв. м занимают офисы, остальное место — парковка и торговые помещения (данные Knight Frank).
Бизнес-центр President Plaza (193 тыс. кв. м) на пересечении Кутузовского проспекта и Третьего транспортного кольца переходит структурам Сбербанка (по данным «Ведомостей»).
ООО «ВБ-сервис» приобрело 99,55% долей в ООО «Плаза». Учредитель «ВБ-сервиса» — ВТБ, сказано на сайте компании. «Плаза» владеет многофункциональным комплексом «Евразия» на 211 тыс. кв. м в «Москва-Сити» (по данным «Ведомостей»).
С высокой долей вероятности указанные структуры для переезда в ОКО, Evolution, President Plaza и «Евразию» в 2016–2017 годах освободят ныне занимаемые площади, что приведет к перераспределению вакансии из класса А в классы В, В–, С. Также важно отметить, что причиной переезда в случае с President Plaza и «Евразией» является ухудшение финансового состояния собственников данных активов — как следствие, эти сделки стали антикризисными мерами по снижению кредитной нагрузки. Указанные переезды не связаны с расширением персонала Сбербанка, ВТБ, «Транснефти» и правительства Москвы. О таких расширениях ни одна из указанных компаний не объявляла. Более того, в августе 2016 года сообщалось, что Росимущество разослало в госкомпании директиву снизить на 10% операционные издержки и представить в правительство план.
Пришло время немного отойти от государственных компаний и поговорить о частном бизнесе. Например, у организаций из сферы услуг (консультанты, посредники, сфера логистики и т. п.) и финансовых организаций (страховые компании, банки, инвестиционные компании и т. п.) основные расходы приходятся на две статьи: аренда офиса (или владение и содержание собственного офиса) и фонд оплаты труда (ФОТ). В нынешней экономической ситуации по обеим статьям частному бизнесу приходится экономить — расходы на аренду офисов уменьшают за счет сокращения площадей, снижения оплаты, переездов в новые офисы. В этом направлении прослеживается неоднозначная тенденция, отмеченная специалистами ILM как «миграция арендаторов в качество». Арендаторы за счет резкого снижения арендных ставок, произошедшего в 2014–2015 годах, получили возможность арендовать площади в офисах класса А и В+ взамен устаревших В, В–, С. Но вернемся к сокращению расходов. Частный бизнес вынужден экономить и на ФОТ — как за счет отмены индексации заработной платы, так и за счет сокращения персонала. Но основная тенденция — это отсутствие роста найма персонала, которая обусловлена отсутствием роста бизнеса.
Начинают появляться новые форматы работы крупных компаний, которые определят будущее рынка офисной недвижимости — «незакрепленные рабочие места». Этот подход уже практикуют в России такие компании, как Siemens (Б. Татарская, 9) и Oracle (ДЦ Comcity в Румянцево). В данном случае рабочие места закреплены за подразделениями организаций, сотрудники которых приходят на работу нерегулярно (основное рабочее время проводят дома или в командировках), что позволяет использовать одно рабочее место несколькими сотрудниками. Таким образом, КПД одного рабочего места растет в разы, как следствие — требуется меньше площадей. А ведь эта тенденция только зарождается и со временем лишь начнет набирать силу, станет снижаться потребность организаций в арендуемой площади, что приведет к массовому сокращению емкости рынка офисной недвижимости. О таких планах уже объявил «ВымпелКом» (торговая марка «Билайн»).
В этой связи арендодателям не стоит впадать в эйфорию и повышать арендные ставки, приводя в качестве доводов сокращение свободных площадей, а также объемов нового строительства, которое упало на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года (по данным JLL). С 2008 года пришло время рынка арендатора, в связи с чем арендодателям можно рекомендовать клиентоориентированный подход и гибкость в переговорах с арендаторами. Ярким примером такого подхода является сделка 2015 года по аренде с международным провайдером услуг связи Orange Business Services, который стал резидентом «Москва-Сити». Для своего флагманского офиса компания выбрала башню «Меркурий Сити Тауэр» (более 5 тыс. кв. м).
Указанные тенденции изменения рынка офисной недвижимости Москвы начинают подрывать продажи жилья в Подмосковье. Исторически драйвером строительства массового жилья в Подмосковье была низкая цена и близость к столице. Это хорошая альтернатива для тех, кто не может позволить себе жилье в Москве, но вынужден ездить на работу в город. На эту тенденцию повлияла и лужковская эпоха, когда в столице строилось дорогое жилье — элитное и бизнес-класса. Но в 2008 году в Подмосковье появился комфорт-класс, а в 2010-м в Москву пришел новый мэр. Выдача разрешений на строительство значительно дебюрократизировалась. Экономический кризис 2008 года повлиял на маркетинговые концепции застройщиков, и они стали отходить от элитного и бизнес-класса, предлагая комфорт-класс (многоэтажные жилые дома и апартаменты) в Москве. Началось масштабное освоение промышленных зон Москвы. Яркий пример — проект «ЗИЛАРТ» от Группы ЛСР, который строится на бывшей территории ЗИЛ.
Но в чем тут связь между жильем и офисами? Ранее мы упомянули о миграции арендаторов в качество. Что будет с освобождаемыми офисами класса В, В– и С? Сейчас объем офисов класса В–, по данным JLL, составляет 4,9 млн кв. м. С высокой долей вероятности эти площади окажутся невостребованными. В Москве они представляют для девелоперов огромный интерес, так как имеют хорошую локацию в черте города в районах с развитой инфраструктурой. В частности, компания MR Group строит свои жилые проекты исключительно в столице, не рассматривая другие регионы. И их хорошо можно понять. Зачем принимать на себя риски локации, когда есть огромный объем неосвоенной земли в Москве?
Выходит, что тенденции изменения рынка офисной недвижимости Москвы в ближайшее время повлияют на рост предложения жилья в Москве, которое составит острую конкуренцию подмосковным проектам, так как будет реализовываться в уже устоявшемся в обоих регионах формате комфорт-класса. Над этим стоит задуматься и девелоперам, формирующим свой земельный банк, и покупателям жилья, выбирающим квартиру в Подмосковье.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
