Инвестиционный камбэк: какие рынки жилья вышли из забвения в 2017 году
Помимо постоянных лидеров всевозможных инвестиционных топов есть страны, которые готовы удивлять: еще вчера никто и не думал вкладывать деньги в местное жилье, а сегодня они демонстрируют удивительные метаморфозы, превращаясь из темных лошадок в конкурентоспособные направления. Какие зарубежные рынки вышли из забвения в 2017 году?
Несмотря на различные тренды, не стоит идти на поводу у большинства. Можно отдать предпочтение ультрадорогому и внезапно популярному рынку, но столкнуться с переизбытком предложения и потерять намного больше, нежели на рынке с ценами чуть выше среднего. Главное — выбрать удачный момент и приобрести объект именно тогда, когда рынок жилья только выходит из тени. Такая стратегия поможет сэкономить время и даст инвестору как минимум пару лет для того, чтобы задуматься о дальнейшей судьбе своего актива.
Сингапур
После четырехлетнего снижения цен, вызванного государственным регулированием рынка и переизбытком новостроек, Сингапур снова попадает в поле зрения инвесторов. Правительственные барьеры, в частности введение 16% гербового сбора для перепродажи ранее чем через год после покупки и 15% для покупки второго дома иностранцами, спровоцировали так называемые «сингапурские качели»: после роста более чем на 60% в период с 2009 по 2013 год стоимость недвижимости на одном из самых дорогих рынков жилья в Азии с 2013 года опустилась почти на 12%.
На исходе глобального финансового кризиса низкой ключевой ставкой от 0,22% до 0,11% активно воспользовались иностранные инвесторы во главе с жителями материкового Китая, что спровоцировало дикий ценовой скачок, который местные власти тут же попытались обуздать. В 2010 году соотношение стоимости жилья и доходов населения в Сингапуре было выше, чем в Лондоне, Сан-Франциско и Токио.
Помимо увеличения гербовых сборов правительство страны приняло и другие строгие меры для ограничения спекуляций на жилую недвижимость, в частности ограничение на погашение ипотеки в размере 60% от ежемесячного дохода заемщика. В результате госограничений цены продолжали опускаться вместе со спросом: в 2016 году уровень активности транзакций с элитной недвижимостью замедлился более чем на 65% относительно своего пика в 2010-м, а транзакции на жилом рынке масс-маркета опустились более чем на 52% в период с 2010 по 2016 год.
К снижению стоимости квадратного метра в жилом секторе причастны, помимо правительства, и местные застройщики. Согласно сингапурскому законодательству, последние должны возводить жилые дома в течение пяти лет с момента покупки земли и продавать объекты в течение следующих двух лет. Крупнейшие застройщики государства, которые начали работу во время бума между 2009 и 2013 годами, теперь распродают объекты по сниженным ценам, чтобы избежать потенциальных штрафов.
Сегодня, несмотря на продолжающееся снижения цен, сингапурский рынок начинает подавать признаки курса на восстановление. В первом квартале 2017 года цены на жилую недвижимость снизились на 0,4% по сравнению с 0,5% в предыдущем квартале. Вероятно, рынок жилья Сингапура совсем скоро достигнет дна и его ждет рост, что может означать удачный момент для выхода инвесторов. На инвестиционный потенциал указывает и сокращение жилого фонда: доля доступного для продажи жилья снизилась с 8,4% в конце четвертого квартала предыдущего года до 8,1% в конце первого квартала 2017-го. По самым скромным оценкам, объем вводимых в эксплуатацию жилых единиц будет постепенно сокращаться и с более 14 тыс. единиц во втором — четвертом кварталах 2017 года упадет до чуть более 1,5 тыс. в 2021-м, что создаст дополнительный стимул к росту цен на жилую недвижимость Сингапура.
Ценовой рост ожидается в 2018 году, и уже примерно через 13 лет стоимость жилья в городе-государстве может увеличиться вдвое, демонстрируя стабильный ежегодный рост в районе 5–6%.
Политическая стабильность и снижение стоимости жилья привлекают все большее число инвесторов. Учитывая тот факт, что покупатели, не имеющие гражданства Сингапура, должны получать разрешение правительства на покупку земельных участков с отдельно стоящим жильем вроде частных домов или вилл, традиционно инвесторы в Сингапуре сосредоточились на апартаментах, также известных как безземельные объекты.
Правда, на высокую доходность здесь рассчитывать не приходится: такая инвестиция не способна принести больше 3% годовых, поэтому идеальным вариантом для некоторых инвесторов может стать перепродажа собственности спустя четыре-пять лет.
Ирландия
После десятилетнего ценового бума, который стал одним из самых долгих и масштабных в Европе, Ирландия довольно долго приходила в себя. В период с 1997 до 2007 года средняя стоимость местного жилья увеличилась более чем на 250%, и в результате надувшийся пузырь лопнул в 2008-м, став самым крупным спадом в секторе европейской недвижимости: цены на ирландское жилье обрушились почти на 54%.
Ирландский рынок жилья начал путь к восстановлению лишь в 2013 году, когда стоимость жилых объектов поднялась чуть более 6%, но уже спустя год довольно резкий ценовой рост, который превысил 16%, заставил местный Центробанк принять меры, дабы предотвратить появление очередного пузыря на ирландском рынке. Согласно новым правилам, банки в стране ограничивали коэффициент «кредит/залог» до 70% при покупке жилой недвижимости в секторе buy-to-let.
В 2017 году стоимость ирландского жилья продолжает расти: в течение первых четырех месяцев цены двигались вверх, в апреле снова увеличившись на 10,5% в годовом исчислении. Но самым удачным периодом наступивший год оказался для ирландского сектора аренды. В первом квартале 2017 года средняя рента в пределах страны достигла максимальной за всю свою историю цифры в €1131. Арендная плата в Ирландии оказалась на 10% выше относительно пиковых значений, зафиксированных в арендном секторе в 2008 году, а средняя арендная ставка в Дублине в первом квартале 2017-го оказалась почти на 14% выше показателей того же квартала 2016-го.
Столица Ирландии Дублин сегодня дышит в затылок Лондону, занимая вторую позицию среди наиболее привлекательных финансовых центров Европы, однако вскоре может стать первой в этом списке. Столичный регион находится на грани очередного строительного бума, на этот раз в коммерческом сегменте. Примерно до 2022 года в Дублине появится более 130 новых офисных зданий общей площадью более 1 млн кв м. Рост рабочих мест в настоящее время составляет более 3%, что является одним из самых высоких показателей в Евросоюзе. И логично, что новоприбывшие специалисты как никто будут заинтересованы в аренде жилья, тем более что дефицит предложения продолжает подогревать спрос в столичном арендном секторе.
Рыночная арендная плата в Дублине в первом квартале 2017 года оказалась более чем на 65% выше исторического минимума. И пока существует дисбаланс спроса и предложения на дублинском рынке аренды, этот рост будет продолжаться, гарантируя инвесторам минимум 4–4,5% годовых.
Эстония
Рынок жилья в Эстонии в начале нулевых постигла та же участь, что и рынок Ирландии: непрерывный семилетний ценовой бум с 2000 по 2007 год, когда стоимость жилых объектов ежегодно сильно росла по всей стране. В том же 2006 году спрос на жилую недвижимость достиг рекордного уровня в столице страны: на долю Таллина тогда приходилось больше половины всех сделок в жилом сегменте. Средняя стоимость двухкомнатных квартир во время семилетнего бума выросла в несколько раз.
Спустя пару лет на фоне финансового кризиса цены на жилье устремились вниз и уже в 2009-м достигли падения в более чем 30%. После 2010 года начался период восстановления, однако серьезную активность инвесторы проявили только с конца прошлого года. В 2016-м примерно 20% от жилого фонда страны приобретали именно они.
За прошлый год рост стоимости эстонского жилья превысил 12%, тогда как в 2015-м он не доходил и до 4%. На стоимость жилья в Эстонии в том числе влияют и эти два фактора: местоположение (определяет примерно 30% рыночной стоимости объекта) и энергоэффективность (чаще всего приобретаются квартиры в новостройках, поскольку там затраты на отопление оказываются ниже).
Под фактором «местоположение» в пределах Эстонии подразумевается, конечно, Таллин. В наступившем году эстонская столица вновь привлекла внимание иностранных покупателей жилья, особенно своих ближайших соседей — россиян и финнов. Сегодня Таллин входит в первую десятку Индекса экономической свободы, а его средневековый центр — Старый город — включен в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Кстати, по совместительству Старый город является еще и самой дорогой локацией Таллина.
Квадратный метр квартиры в реновированном доме внутри Tallinna vanalinn обойдется покупателю от €2,7 тыс. до €4,5 тыс. Рост стоимости жилья в столице Эстонии продолжается и в наступившем году. В мае 2017 года цена квадратного метра в Таллине выросла на 5,5% относительно прошлогоднего периода, достигнув почти €1,6 тыс. В арендном секторе спрос также превышает предложение: арендные ставки в 2016 году достигли порядка €8–10 за 1 кв. м в месяц. Такая расстановка сил, безусловно, влияет на доходность эстонского рынка жилья, которая сегодня способна превысить 5% годовых.
