Реформа 214-ФЗ может привести к возврату точечной застройки

Сегодня для покупателей жилья в новостройках как никогда важен такой критерий, как репутация и стабильность компании. Конечно, все хотят купить квартиру у застройщика, который выдержит любые экономические потрясения. Есть аргументы в пользу устойчивости как гигантов, реализующих преимущественно комплексные проекты, так и компаний, делающих ставку на точечную застройку.

При снижении рисков получить недострой мы получаем гораздо более конкурентный рынок, причем независимо от масштабов проектов, будь то точечная застройки или создание целых районов.

Прежде всего оговоримся, что даже комплексная застройка может носить некие черты точечного строительства. Так, сегодня принято считать, что любая застройка, которая объединяет четыре улицы и по показателям занимает больше 100 тыс. кв. м, даже если квартал находится в центре или приближенных к центру районах города, — это комплексное развитие территорий (КОТ).

Например, такой девелопмент может осуществляться в ходе расселения ветхого или аварийного жилья, на участке, высвободившемся или расселяемом самим девелопером, по муниципальному договору развития застроенных территорий. И в данном случае КОТ будет являться точечной застройкой, так как жители, проживающие в соседних высотных домах, воспримут это строительство как увеличивающее нагрузку на их микрорайон. Но в случае подобной точечной застройки можно создать более интересный, штучный и, если хотите, бутиковый продукт.

Например, в центре и первом поясе в Екатеринбурге точечная застройка появляется регулярно. По классификации Уральской палаты недвижимости Екатеринбург поделен на пояса по степени удаленности от центра города: центр, первый, второй и так далее. Площадки под точечное строительство в первом поясе все еще есть, и их потенциал таков, что в ближайшие пять лет они будут однозначно высоко востребованы.

Такая ситуация связана, в первую очередь, с тем, что Екатеринбург со дня своего основания является промышленным городом. В Великую Отечественную войну в жилые зоны вывезли множество заводов и промобъектов. Предприятия возводились очень компактно к центру города, чтобы сократить логистические издержки. Вокруг этих зон появлялось жилье для работников, в том числе носившее временный характер. На сегодняшний день муниципалитетом принята и успешно реализуется программа по выносу производств за пределы города.

Таким образом, тема редевелопмента и РЗТ (развития заводских территорий) очень актуальна для Екатеринбурга. При выносе завода освобождаются площадки под строительство, которые, как правило, уже имеют хорошие ресурсные возможности в виде сетей. Планомерно развивая, в том числе в проектах ГЧП, застроенные территории, девелоперы совместно с муниципалитетом меняют облик и архитектуру города. При заключении договора РЗТ девелоперы в обязательном порядке учитывают дополнительное строительство социальной и коммерческой инфраструктуры.

Социальный элемент в проекте очень важен. Потому что любая точечная застройка на уровне устоявшихся стереотипов воспринимается населением с негативом. Недовольство редко носит массовый или системный характер, поскольку большинство людей понимают, что, когда на площадку приходит застройщик, то там, где раньше был заводской барак и жили маргиналы, в будущем появится благоустроенная территория. Возникновение новой коммерческой функции, зачастую связанной с детским досугом и развитием — детсады, клубы, спортсекции, а также медучреждения, клиники, стоматологии, кофейни, места общественного питания и досуга, — добавляют микрорайону привлекательности и поднимают стоимость квадратного метра. В том числе и в соседних домах.

Если говорить о сетевой инфраструктуре, то с появлением точечной застройки, как правило, при выдаче техусловий ресурсоснабжающая организация закладывает реновацию той или иной сети. Застройщик обновляет какой-то участок, который включает, например, ветку, которая ведет к детскому саду, и тем самым убирает из графика плановый ремонт сети и тем более исключает аварийный ремонт.

Немаловажно, что при точечной застройке возможно реализовать не только дорогой проект, но и жилье класса комфорт. Вопрос не в локации. В Екатеринбурге точечная застройка ведется и во втором, и в третьем поясе. Это дома классов эконом или комфорт в исторически сложившихся районах Екатеринбурга, где есть свои фанаты локации. Клубность дома определяется не только местом, но и большим набором опций, который застройщик готов вкладывать в проект.

Интересно, что при всей привлекательности точечных проектов риск недостроя угрожает и им — в Екатеринбурге и Свердловской области известны случаи незавершения проектов внутри уже сложившегося квартала и тех, что запускались «в чистом поле». Риски всегда связаны с качеством управления. Они регулируются профессионализмом команды девелопера, тем, насколько точно произведены расчеты, качеством подготовки документации, работой аналитиков и экономистов.

Безусловно, новые нормативно-правовые акты, законы, корректировки в 214-ФЗ акцентируют внимание застройщика на возможных рисках. Но если у него грамотно выверенная стратегия маркетинга и продаж, он дает качественный продукт рынку, то, как правило, в строящихся объектах финансовую стабильность застройщик себе уже обеспечил. Те, у кого продажи обгоняют стройку на шесть месяцев, могут вообще по этому поводу не переживать. Сейчас меры, которые принимает государство, в принципе исключают возможность возникновения недостроев.

Поэтому в дальнейшем принципы выбора девелоперами участков под застройку едва ли изменятся даже в свете эволюции 214-ФЗ. У одного девелопера может быть несколько юрлиц, соответствующих новому закону. На одном участке он может либо разбить проект на этапы, либо размежевать земельный участок и строить более длительный срок разными юрлицами. Либо использовать иные инструменты, которые позволяет законодатель при комплексном освоении большой площадки.

Поэтому при вступлении новых правил игры с 1 июля каждый девелопер будет более четко анализировать свою стратегию и, возможно, оперативно корректировать объемы ввода жилья либо маржинальность своих проектов. Он сможет придерживаться стратегии, например, «строю меньше, но рентабельнее» или «строю много, дешевле, но имею большую выручку и быстрый оборот». Банку же будут выгодны обе модели.

Думаю, что произойдет некое укрупнение рынка, и в среднесрочной перспективе мы увидим появление у банков своих собственных девелоперских подразделений или девелоперов-партнеров, но уже в рамках участия в уставном капитале или владения акциями застройщика. Соответственно, не все компании смогут играть по таким условиям. У кого-то просто может не хватить в текущий момент свободных финансов или активов, чтобы полностью перекрывать себестоимость дома и при этом стабильно развивать компанию.

Как известно, привлеченные кредитные ресурсы в любом случае дешевле, нежели вытащенные из «оборотки» или замороженные на время строительства объекта собственные активы. Также не исключаю, что появится какая-то третья модель строительства или новые способы привлечения средств населения, отдаленно напоминающие старые добрые ЖСК, которые, впрочем, сейчас не разрешены.

А вот нишевые игроки, создающие штучный продукт, пусть и в формате точечной застройки, возможно, будут уходить в стратегию «построил, продал, заработал, начал строить новый». Поэтому все текущие изменения, которые испытывает рынок, могут привести к росту числа проектов точечной застройки.