Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить
Кадастровая стоимость недвижимости нужна прежде всего для расчета налогов (на имущество, землю, на доходы при продаже) и госпошлин (например, за нотариальные услуги и судебные иски). Также она определяет размер арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки и их выкупную стоимость при продаже из государственной собственности.
Рассказываем, что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится раз в два года, а в остальных российских регионах не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.
Как определяют кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объектов определяют специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
«Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Рыночная стоимость зависит от вида недвижимости, расположения, физических характеристик: площадь, материал стен, наличие коммуникаций и др. Когда стоимость недвижимости определяют кадастровым методом, она сильно отличается от рыночной, так как в этом случае не учитываются индивидуальные характеристики объекта и применяется всего один подход», — объяснил эксперт-оценщик компании «Альфа-Медиатор» Владислав Шеин.
Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объекта может измениться.
Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую
С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик, отметил Владислав Шеин. Но изменения, по его словам, вносятся либо при очередной оценке, либо при изменении характеристик объекта (площади, этажности и т. д.), либо в результате действий владельца по ее оспариванию или исправлению допущенных при оценке ошибок.
Как узнать, что стоимость определена ошибочно
На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства, а также характеристики, которые легли в основу расчета. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено, год постройки или этажность.
После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.
Как исправить ошибку
Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону увеличения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.
Колонки экспертов
Как работает комиссия
Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.
«Чаще всего отказ получают из-за отчетов, которые составлены с грубыми ошибками в расчетной части и в части подбора объектов-аналогов. В таком случае, собственнику стоит обратиться в эту же оценочную компанию, чтобы они исправили ошибки. Если комиссия отказывает по формальным признакам, то заявитель имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить отказ», — уточнил оценщик компании «Альфа-Медиатор».
Главное о кадастровой стоимости недвижимости
- Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, используемая для расчета налогов, госпошлин и т.д.
- Как определяется: государственными оценщиками не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — раз в два года.
- Отличие от рыночной стоимости: кадастровая рассчитывается массово, а рыночная — индивидуально, поэтому может заметно отличаться.
- Когда пересматривается: если рыночная цена упала на 30% и более с момента последней оценки или при определении допущены ошибки в характеристиках объекта.
- Как проверить: через бесплатную выписку из ЕГРН на сайте Росреестра (готовится три рабочих дня).
- Причины ошибок: неверные данные о площади, состоянии здания или материалах постройки.
- Как исправить: подать заявление в МФЦ или бюджетное учреждение с документами (техплан, выписка ЕГРН, отчет о рыночной стоимости).
- Сроки рассмотрения: до 2 месяцев, но стоимость могут изменить как в меньшую, так и в большую сторону.
- Оспаривание: если не согласны с решением, можно обратиться в комиссию при Росреестре или в суд.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
