Что происходит с рынком жилья Белоруссии перед выборами президента
В Белоруссии 9 августа состоятся президентские выборы. Сейчас в стране идет досрочное голосование. Кроме действующего президента Александра Лукашенко, который баллотируется в президенты в шестой раз, на выборы идут четыре кандидата.
Рассказываем вместе с экспертами, какова ситуация на рынке жилья Белоруссии накануне выборов и чего ждать покупателям недвижимости в будущем.
Белорусский рынок жилья
Белорусский рынок недвижимости от российского отличают два важных фактора. Во-первых, цены на недвижимость в Белоруссии привязаны не к национальной валюте, а к доллару США. Следовательно, местные жители копят на недвижимость в основном в долларах. Поэтому валютные колебания непосредственно влияют на платежеспособном спросе. Во-вторых, в Белоруссии нет развитой системы ипотечного кредитования как в Европе или в России. Получить кредит на недвижимость не так уж просто, а процентная ставка в среднем составляет от 11% до 13% годовых.
В 2020 году рынок недвижимости Белоруссии, как и рынки других стран, прошел путь от активной фазы в начале года до серьезного падения весной на фоне пандемии, валютных колебаний и ухудшения условий кредитования. В итоге спрос на квартиры упал наполовину, за этим последовало падение цен. По данным белорусского портала realt.by, отрицательная динамика цен на квартиры наблюдалась три месяца подряд. В итоге в июне средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 1,6% до $1314 за 1 кв. м.
Влияние на рынок недвижимости оказывает и политическая ситуация, связанная с предстоящими выборами президента. Портал realt.by проанализировал, что происходило с ценами на квартиры в стране за время каждого из пяти президентских сроков Александра Лукашенко. По данным аналитиков, самый продолжительный срок президента (1994-2001 гг.) запомнился падением цен на жилую недвижимость. За этот период жилье подешевело на 13,5%. Второй срок президента Лукашенко (2001-2006 гг.) сменился подорожанием жилья. Положительная динамика цен наблюдалась более 90% всего времени, квартиры подорожали более чем в три раза.
Пятый президентский срок (ноябрь 2005-август 2020) аналитики называют относительно спокойным, хотя и он не был лишен взлетов и падений. По оценкам realt.by, пять раз динамика цен меняла направление, в итоге за все время цены на квартиры выросли на 3% до $1398 за 1 кв. м.
Ситуация на рынке жилья накануне выборов
Сейчас рынок жилья Белоруссии постепенно адаптируется к новым условиям: спрос постепенно восстанавливается. В июне на вторичном рынке число сделок увеличилось к маю почти на четверть.
По данным аналитического центра Realt.by (с 27 июля по 3 августа), цены на вторичном рынке показали небольшой рост — на 0,1%, средняя цена квартир в новостройках Минска также увеличилась на 0,3% до $1334 за 1 кв. м. Положительная динамика на рынке жилой недвижимости была зафиксирована в Бресте — на 0,6% до $816 за 1 кв. м, в Витебске — на 0,8% до $642 за 1 кв. м.
Положительную ценовую динамику эксперты рынка связывают с постепенным восстановлением спроса. Некоторые покупатели стараются успеть получить кредиты в банках, в которых еще доступны программы финансирования сделок с жильем.
По данным агентства "Sputnik Беларусь", из 24 зарегистрированных в стране банков кредитуют покупку и строительство жилой недвижимости всего четыре банка, и те — с ограничениями. Часть банков отказалась от такого вида кредитования из-за нестабильной ситуации с национальной валютой. Оформить кредит на покупку квартиры в Белоруссии сейчас можно в среднем по ставке в 14% годовых.
Часть людей спешит купить недвижимость до выборов, опасаясь возможной неопределенности в будущем и инфляции. Кроме того, на рынке недвижимости из-за пандемии образовался отложенный спрос, который сейчас конвертируется в сделки.
Интерес к жилью в Белоруссии накануне выборов проявляли и жители России. В июне Александр Лукашенко заявил, что россияне активно покупают жилую недвижимость в Белоруссии, считая ее спокойной, тихой страной, где «можно жить не только им, но и их детям». По его словам, повышенный интерес россиян к белорусской недвижимости привел уже к росту цен на квартиры в Минске. Риелторы и агентства недвижимости в Белоруссии в свою очередь не отмечали всплеска спроса со стороны россиян.
Петр Емельянов, эксперт по продажам недвижимости в Минске, Центр недвижимости «7я»:
— На рынке жилой недвижимости сейчас существует несколько трендов. Летом большая часть рынка сместилась в загородный сектор: как пирожки разлетались дешевые дачи, вырос спрос на дома и участки. Сейчас снова растет количество сделок по квартирам, рынок, фактически, восстановил свои показатели в конце июля.
Часть покупателей, которая имеет наличность и планирует «чистую» покупку, заняли выжидательную позицию. Высоки инфляционные ожидания: многие по опыту прошлых лет ожидают после выборов просадки белорусского рубля и ухудшений в экономике, что постепенно снизит стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте.
Покупатели, которые рассчитывают на привлечение кредита, стараются успеть заключить договора до выборов, либо как можно раньше, чтобы успеть до волны негативных последствий, которые усложнят получение кредита.
Если говорить об инвестициях в недвижимость, то тут уже наблюдается серьезная просадка. Некоторые иностранные инвесторы, причем даже те, кто уже работал с Белоруссией, пересматривают свое отношения к проектам и ставят сделки на паузу, кто-то уходит на другие рынки. Например, мне известно об инвесторах, которые стали рассматривать проекты в Африке и Венесуэле, взамен уже почти согласованным вариантам в Белоруссии».
Закон о прибыли белорусских застройщиков
Одним из важных законов строительной отрасли Белоруссии, принятым накануне выборов, стал президентский указ об ограничении прибыли застройщиков до 5%. Документ устанавливает, что прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от его сметной стоимости в текущих ценах.
Преимущественное право строить многоквартирные жилые дома предоставляется строительным организациям, у которых есть собственная техническая база и специалисты, а также коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству.
Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли предусматривается обязательное проведение застройщиками за счет собственных средств аудита в течение трех месяцев после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Излишне уплаченные средства (в случае их выявления по итогам аудита) будут возвращены гражданам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения. Сам указ вступит в силу с начала 2021 года и не будет распространятся на девелоперов, которые продают готовое жилье.
По мнению экспертов, сейчас застройщики будут максимально начинать новые проекты, чтобы не попасть под действие нового закона. В перспективе на рынке будет расти доля готового жилья. При этом не все мелкие застройщики смогут существовать в новых реалиях. В результате на рынке произойдет укрупнение игроков и останутся только сильные застройщики, которые могут позволить себе сначала строить, а потом продавать.
Артем Сахаревич, аналитик рынка недвижимости, портал Realt.by:
— Грядущие выборы не имеют такого влияния на рынок недвижимости, как тот же коронавирус, во время которого целые сегменты рынка (посуточная аренда, офисы, помещения под общепит) были отправлены в нокдаун. Тем не менее, косвенно проходящая президентская кампания, конечно, сказывается.
Не секрет, что перед выборами идет «задабривание электората», в том числе за счет повышения пособий, пенсий и прочих экономических инструментов. Стимулируя рост потребления, власти создают у населения ощущение финансовой стабильности. На этом фоне потенциальные покупатели жилья легче решаются на сделку. Как следствие — рост спроса на жилье в июне-июле по сравнению с провальной весной.
Еще один ключевой вопрос связан с кредитами. Долгое время белорусы не имели возможности взять кредит под адекватный процент и рассчитывали только на собственные сбережения. Но в последние 2-3 года ситуация значительно улучшилась — ставки стали более подъемными, что спровоцировало волну высокого спроса.
Главное опасение сейчас — не пропадут ли эти кредиты после выборов, когда страна вернется к жизни по средствам. Как итог — те, кто может сегодня взять кредит на покупку или строительство жилья, делают это».