Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Еще несколько лет назад, выбирая банк, где взять ипотечный кредит на покупку квартиры, заемщик ориентировался на два ключевых фактора: процентную ставку и способ погашения кредита — с аннуитетными платежами или же с дифференцированными. К 2025 году брать во внимание второй параметр не имеет смысла: банки предлагают гасить кредиты лишь по аннуитетной схеме. Это актуально как для рыночной ипотеки, так и для жилищных кредитов по любым ныне существующим льготным программам.
На первый взгляд, переход только на аннуитетную схему погашения выгоден лишь самим банкам: за все время пользования кредитом заемщики выплатят кредитной организации гораздо больше, чем при дифференцированной схеме. Однако свои плюсы есть и для клиентов банка.
Рассказываем, что какое аннуитетный платеж, как он вычисляется и в чем его особенности.
Содержание
1. Что такое аннуитетный платеж
Аннуитетный платеж по ипотеке — это способ погашения ипотечного кредита, при котором все платежи (обычно они ежемесячные) будут равными по величине. Его альтернатива (на практике сейчас почти не встречающаяся) — дифференцированный платеж. При таком способе погашения кредита каждый месяц суммы разные: в начале они большие (и даже больше, чем регулярные платежи при аннуитете), но постепенно уменьшаются и к концу выплат становятся меньше аннуитетного платежа.
По какой бы схеме ипотечный кредит ни гасился, заемщик в любом случае вернет банку как сумму, взятую в долг (ее называют телом кредита), так и проценты за пользование заемными средствами. Отличие лишь в способе подсчета этих выплат.
Аннуитет
При аннуитетных выплатах подсчеты сделаны так, чтобы ежемесячные платежи стали одинаковыми. В определенном смысле заемщику такой способ удобнее. Даже не заглядывая в график погашения ипотеки, он знает, какие регулярные расходы по кредиту ему предстоят, и имеет возможность легко спланировать другие свои долгосрочные траты.
Но есть нюанс. Проценты за использование ипотечного кредита (как и проценты по любым другим видам кредита) начисляются не на ту сумму, которая была изначально взята в банке на покупку квартиры, а лишь на остаток долга. По мере каждого внесенного платежа этот остаток постепенно уменьшается.
Для того чтобы все ежемесячные платежи оставались равными, долг нужно уменьшать медленно. Поэтому в первые годы погашения ипотеки (когда долг еще большой) основная часть затрат должна приходиться именно на проценты. А уже потом, когда остаток долга существенно уменьшится, — на тело кредита.
Дифференцированный платеж
При дифференцированном способе погашения кредита подсчеты выполняются так, чтобы равными стали не размеры регулярных платежей заемщика (как при аннуитете), а та часть вносимой суммы, которая ежемесячно идет на погашение тела кредита. Поскольку остаток долга при такой методике будет уменьшаться быстрее, постоянно будут снижаться и выплаты за проценты, начисляемые за пользование кредитными средствами. Как результат, вносимые суммы каждый месяц разные и уменьшаются по мере погашения ипотеки.
- С одной стороны, дифференцированный поход к выплатам не очень удобен: в первое время финансовые расходы заемщика могу быть сильно выше, чем при аннуитетном платеже. Это может привести к серьезному сокращению своих привычных регулярных расходов.
- С другой стороны, все неудобства впоследствии компенсируются выгодой для заемщика.
Переплата при разных схемах ипотеки
В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда ипотечный кредит берется на 15 лет по актуальной на середину августа 2025 года рыночной ставке — 22,4%. При таких условиях общая переплата по кредиту при аннуитетных платежах окажется почти на четверть (на 23%) выше, чем при дифференцированных платежах.
Выливается это в существенные суммы. Так, если размер взятого в банке ипотечного кредита составлял 5 млн руб., разница в итоговых выплатах составит 4 млн руб.
Впрочем, в 2025 года такое преимущество ипотеки с дифференцированными платежами, скорее, теория. Жилищные кредиты банки теперь выдают исключительно на условиях аннуитетных выплат.
2. Как рассчитать аннуитетный платеж
С помощью формулы
Зная, на какую сумму планируется взять ипотечный кредит, на какой срок и под какой процент, размер ежемесячного платежа можно рассчитать самостоятельно. Можно применить ту же формулу, которую используют и сами банки. Формула такая:
Где:
- P — аннуитетный платеж по кредиту;
- S — запрашиваемая сумма займа;
- r — процентная ставка (в месяц);
- n — срок кредита в месяцах.
С помощью ипотечного калькулятора
Не используя формулу, с помощью тех же самых параметров узнать размер ежемесячного аннуитетного платежа по ипотеке можно с помощью ипотечных калькуляторов, представленных на разных ресурсах интернета. Некоторые из них (например, калькулятор «Дом.РФ») потребуют ввести еще один дополнительный параметр — размер первоначального взноса.
В банке
Также расчет аннуитетного платежа могут сделать в банке, где планируется взять ипотеку. Однако все эти расчеты пока будут лишь приблизительными. Точные появятся тогда, когда ипотека будет одобрена, а ипотечный договор подписан. Причина: в процессе одобрения условия ипотечного кредита могут измениться в зависимости от конкретного заемщика — его платежеспособности, возраста, размера регулярных доходов и от других причин.
Итоговые аннуитетные платежи и сроки, когда их нужно будет вносить, пропишут в графике платежей, который приложат к ипотечному договору.
Пример расчета аннуитетного ипотечного платежа
Если брать ипотеку на 5 млн руб. сроком на 15 лет, ежемесячный аннуитетный платеж может составить:
- 96,8 тыс. руб. в месяц — если берется ипотека по рыночной ставке 22,4% (средняя ставка на середину августа 2025 года);
- 42,2 тыс. руб. в месяц — если берется семейная ипотека по ставке 6%.
3. Плюсы и минусы аннуитетного платежа
Плюсы
- Широкая распространенность. Ипотеку с аннуитетными платежами предлагают абсолютно все банки, которые выдают жилищные кредиты. В то время как банков, которые готовы выдать ипотеку по дифференцированной схеме, сейчас либо вообще не существует, либо, чтобы получить кредит на таких условиях, предстоит вести индивидуальные переговоры.
- Удобство. Поскольку размер ежемесячных платежей при аннуитетной схеме постоянен, эту сумму легко запомнить. Кроме того, постоянство суммы позволяет легко оценить, хватит ли доходов, оставшихся после выплаты ипотечного платежа, на свои привычные нужды. Это же позволит легко планировать и все свои будущие большие покупки (в том числе в кредит).
- Простота досрочного погашения. Досрочно погасить ипотеку, взятую по аннуитетной схеме, можно в любой момент. При этом дополнительных выплат не потребуется.
- Возможность снизить платеж при рефинансировании. Если ставка по рыночной ипотеке пойдет вниз (а в середине 2025 года происходит именно этот процесс), ранее взявший ипотеку заемщик имеет возможность рефинансировать ипотеку, то есть перекредитоваться на более выгодных условиях. При этом новый аннуитетный платеж (и как следствие — общая переплата по кредиту) будет ниже первоначального.
Минусы
- Большая переплата по ипотечному кредиту. Главный минус аннуитетного платежа — большая переплата по кредиту по сравнению с выплатами по дифференцированной схеме. При ставках по рыночной ипотеке, актуальных на август 2025 года, разница составляет десятки процентов. Однако этот минус чисто теоретический. В 2025 году практически невозможно найти банк, который готов предоставить ипотеку с дифференцированной схемой погашения кредита.
- Ипотеку дадут не всем. Несмотря на стабильность аннуитетного платежа и легкую прогнозируемость трат на погашение кредита, такую ипотеку одобрят далеко не всем. Все будет зависеть от доходов клиента, его кредитной истории и множества других параметров.
4. Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.
Главное об аннуитетном платеже
- Аннуитетный платеж — фиксированные ежемесячные выплаты, где сначала погашаются проценты, затем основной долг.
- Дифференцированный платеж — уменьшающиеся выплаты, где основной долг гасится равными частями.
- Ключевое отличие: аннуитет стабилен, но переплата больше; дифференцированный — первые платежи выше, но общая переплата меньше.
- Преимущества аннуитета: простота планирования бюджета, меньшая нагрузка в начале срока, доступность в большинстве банков.
- Недостатки аннуитета: большая общая переплата, медленное уменьшение основного долга, меньшая выгода при досрочном погашении.
- Досрочное погашение: можно сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж. Оптимально — комбинировать оба подхода.
- Важно: при аннуитете выгода от досрочного погашения снижается ближе к концу срока.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
