Как и в каких странах россияне могут купить жилье в условиях ограничений
В 2021 году наибольшим спросом среди россиян, желающих приобрести жилье за рубежом, пользовалась недвижимость в Турции, Испании, Болгарии, Черногории и Италии. Однако сегодня из-за ограничений и санкций покупка жилья в некоторых странах стала невозможна.
С какими трудностями сталкиваются россияне, желающие обзавестись недвижимостью в Европе, где за границей сегодня можно купить жилье и как это сделать — рассказываем вместе с экспертами.
Европа на стопе
Список стран, где россияне могут приобрести жилье, сейчас существенно ограничен. Например, недоступны стали еще недавно популярные у покупателей страны Европы. «На данный момент совсем нельзя купить недвижимость в странах из списка недружественных государств. То есть это вся «старая» Европа», — отметила генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
Сегодня фактически вся Европа недоступна для россиян как с точки зрения покупки, так и продажи недвижимости, согласился генеральный директор, управляющий партнер Nika Estate Виктор Садыгов. «Основная проблема связана именно с банковской системой и оплатой сделки. Сейчас россияне не могут открыть счет в европейском банке и провести платеж», — пояснил он. По его словам, в некоторых случаях это касается даже счетов тех россиян, которые имеют вид на жительство (ВНЖ) или двойное гражданство. Такие счета, случалось, тоже замораживались.
Таким образом, из-за ограничений у россиян возникают сложности даже с элементарной оплатой платежей по ранее приобретенной недвижимости, в том числе в ипотеку, отметил Виктор Садыгов. «Сегодня покупка недвижимости за рубежом осложняется именно невозможностью открытия счета в недружественных странах (куда входят страны ЕС) и перевода средств на уже существующие заграничные счета», — подтвердил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Читайте также
Продавцы готовы продавать
При этом продавцы и застройщики в некоторых европейских странах готовы продавать недвижимость россиянам. Например, подобную ситуацию мы наблюдали в Италии и Испании, продолжил глава Nika Estate. «Но из-за сложностей с переводами сделать это сейчас почти невозможно. Банки не открывают россиянам счета, наличные никто не принимает. Люди хотят продать, но они не понимают, как они получат деньги», — добавил эксперт.
По его словам, чуть проще ситуация обстоит с застройщиками на Кипре. Покупку недвижимости здесь можно оплатить с зарубежного счета (если он есть) или провести оплату через третью страну (например, Узбекистан или Казахстан). «Но сами российские банки непредсказуемо переводят деньги на такие счета. Некоторые не готовы переводить больше $10 тыс. Поэтому процесс усложняется и затягивается», — отметил Виктор Садыгов.
Как возможный вариант — покупка недвижимости в leasehold, а не freehold. «Есть такие объекты, которые предоставляются в аренду на 100 лет, а не в собственность. Это формальность, но поскольку оплата аренды не подпала под запрет, банки могут пропустить такие платежи», — пояснил он.
Прием заявок по ВНЖ ограничен
Полина Кулешова, Henley & Partners Switzerland AG:
— Аналогичным образом ситуация складывается по инвестиционным программам получения гражданства или ВНЖ (часто связаны именно с приобретением недвижимости). Основные сложности граждан России в том, что многие страны в принципе прекратили рассмотрение заявок от россиян, рассказывает руководитель департамента по связям с общественностью. Кто-то прекратил работу по политическим причинам, кто-то — из-за невозможности проведения процедур проверки на благонадежность, получения необходимых данных для прохождения банковских процедур KYC (know your client) или из-за невозможности открытия банковских счетов и/или перевода денег из российских банков в желаемую страну.
Рассмотрение заявок (в том числе на покупку недвижимости) от российских граждан прекратили следующие популярные ранее среди россиян страны: Черногория, Мальта, Греция, Испания, Португалия, а также страны Карибского бассейна — Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия и Гренада.
Где и как могут купить жилье россияне
Сегодня россияне могут приобретать недвижимость в дружественных странах, которые не ввели санкции против России или занимают нейтральную позицию. Среди популярных направлений здесь эксперты называют ОАЭ, Турцию, Грузию, Узбекистан, Таиланд, Армению. «Жилье за рубежом можно купить при 100%-ной оплате и по ипотечным программам. В некоторых государствах предоставляются программы рассрочки на покупку жилья», — отмечает Кирилл Голышев.
По его мнению, сейчас наиболее выгодные условия покупки жилой недвижимости можно найти в ОАЭ и Турции, где широкое распространение получили программы рассрочки «после выдачи ключей»: в таком случае срок выплат может составлять до семи — десяти лет как по беспроцентной ставке, так и под процент значительно ниже уровня ипотечной ставки. При этом первоначальный взнос по программам рассрочки в ОАЭ начинается от 5%. «Это дает инвестору возможность вложиться в проект на начальных сроках с минимальным бюджетом. После выплаты 30% от стоимости квартиры можно передать рассрочку по переуступке, тем самым в короткий срок приумножив стартовый капитал», — пояснил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
По словам Виктора Садыгова, сейчас популярными странами для покупки жилья среди россиян являются ОАЭ, Турция, Узбекистан, а также Грузия. «Сейчас мы отмечаем интерес к покупки жилья в Узбекистане. Здесь развивающийся рынок жилья, который растет последние три года. Экономика страны развивается: растет ВВП, производство, приходят иностранные инвесторы. Плюс здесь высокая аренда на новое жилье (есть дефицит нового жилья), а сама аренда оплачивается в долларах. Это позволяет получать высокий доход — до 12–15% годовых», — рассказал гендиректор Nika Estate. При этом, по его словам, «направлением номер один» для покупки жилья среди россиян является Дубай. Высокий спрос на недвижимость отмечает в Турции — в Стамбуле, Анталье.
Что касается проведения самой сделки в указанных странах, то здесь для россиян нет ограничений, продолжил Виктор Садыгов. Оплачивать покупку жилья в ОАЭ, Турции, Узбекистане можно наличным или перевести деньги на счет застройщика, в том числе через российский банк. «Российские банки, которые сегодня не под санкциями, при предоставлении им договора приобретения и инвойса об оплате могут переводить деньги», — пояснил эксперт. В Узбекистане оплату можно проводить в рублях, а в ОАЭ — криптовалютой. «Некоторые клиенты в Дубае выбирают именно этот способ оплаты», — отметил он.
Сама схема покупки недвижимости в этих странах, по его словам, выглядит следующим образом: покупатель выбирает понравившийся объект, продавец выставляет счет, предоставляет договор купли-продажи и на основании этих документов происходит оплата одним из указанных способов.
Татьяна Бурлаковская, гендиректор Golden Brown Group:
— Пока относительно без проблем можно закрывать сделки в Армении, Грузии, Дубае и Турции. Оплатить покупку можно, переведя сумму, равную стоимости недвижимости по договору, на счет юридического лица девелопера. В связи с антироссийскими санкциями денежные переводы за рубеж практически недоступны. Хотя пока еще можно отправлять SWIFT-переводы из несанкционных банков. Открывать счета в зарубежных банках по российскому паспорту россияне сейчас не могут. При этом в некоторых государствах, например Турции, это можно сделать по загранпаспорту — ряд банков позволяет открыть счет даже без ВНЖ, хотя в последнее время сделать это гораздо сложнее.