ЦБ снова резко снизил ключевую ставку: что теперь будет с ипотекой
Банк России в пятницу, 29 апреля, снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 8 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.
Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.
Что будет со ставками
Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По его словам, пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы.
«Понижение ключевой ставки даст толчок росту ипотечного спроса, но не до прежних уровней, поскольку кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения и потенциального роста уровня безработицы», — отметил Анатолий Перфильев.
По мнению аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, решение регулятора положительно скажется прежде всего на вторичном рынке недвижимости. Согласна с ней и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Такой уровень ключевой ставки приведет к тому, что часть банков в ближайшее время может снизить ипотечные ставки на готовое жилье до уровня 13–15%, считает эксперт. «При этом на специальных условиях уже появилась ипотека на готовое жилье от 12,9%, и это постепенно восстанавливает спрос. Фактически период заградительных ставок подходит к концу и покупка готового жилья постепенно становится более доступной», — сказала Татьяна Решетникова.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что решение ЦБ важно не само по себе, поскольку рыночные ставки и по 20%, и по 14% заградительно высоки, а как тренд ставка довольно быстро снижается. Что касается новостроек, то здесь понижение ипотечных ставок будет не так заметно, как на вторичке. Во-первых, с 1 мая планируется снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых. Во-вторых, многие застройщики сейчас уже и дополнительно субсидируют ипотеку. Например, есть ипотека от застройщика под 5% годовых. «Таким образом, решение ЦБ заметнее скажется на девелоперах (им придется меньше тратить на улучшение условий по ставкам), чем на покупателях», — добавил Алексей Попов.
Пока спрос снижается
При этом сам рынок недвижимости достаточно инертен и с отсрочкой реагирует на внешние изменения. Поэтому стремительное повышении ставки ЦБ до 20%, так же как последующее снижение до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыграны рынком, отмечает Наталья Пырьева. В марте банки выдали на 9,3% ипотечных кредитов больше, чем в феврале, и на 4% больше, чем в марте 2021 года. А объем ипотечных кредитов в первой квартале 2022 года вырос на 13,9% к первому кварталу 2021 года. Последствия повышения ставок отразятся в статистике позже, уточнила аналитик.
Хотя в апреле эксперты уже зафиксировали снижение спроса. По оценкам ЦИАН, возможное его падение на столичном рынке жилья достигало 50%. «Мы это наблюдаем в метриках поведения нашей аудитории (по ним фиксируется снижение на 40–50%), также сократится и число сделок. Это наш прогноз, основанный на анализе темпов продаж по набору ЖК минус 30% в месячном выражении», — пояснил Алексей Попов.
Что произошло на рынке ипотеки
Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. Вслед за ней дешевеет ипотека, но рыночные ставки все равно еще сохраняются на высоком уровне.
Ставки на вторичке
Сейчас ипотечный рынок остается льготным: спрос приходится в основном на программы с господдержкой, которые распространяются в основном на новостройки. Ставки по таким программам сейчас варьируются от 2% до 12% годовых. Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.
По мнению аналитиков, баланс будет восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки. Согласно оценкам ГК «Финам», учитывающим опыт 2014 года, когда снижение ставки с 17% до 11% длилось порядка шести — восьми месяцев, ЦБ может снизить ставку до 10–12% к концу 2022 года. «Если рассчитывать на такой оптимистичный сценарий, то начиная со второй половины года спрос на вторичное жилье постепенно начнет восстанавливаться», — полагает Наталья Пырьева.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 11,5–12,5%. По его словам, активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек — на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. «Сейчас (что при 20%, что при 14%) эти банковские продукты можно рассматривать лишь как рассрочку — всерьез рассчитывать на обслуживание такого кредита десятки лет было бы неверно», — сказал Алексей Попов.
По его словам, в сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. «Не менее важно, что будет на рынке труда (каков будет масштаб сокращений, связанный с уходом ряда зарубежных компаний из России) и с общей уверенностью населения в завтрашнем дне», — заключил главный аналитик ЦИАН.
Реакция банков
Еще до решения ЦБ о снижении ипотечных ставок заявил банк «Дом.РФ». С 28 апреля он уменьшил ставки по всем рыночным ипотечным программам на 1 п.п. После снижения ипотека на новостройки в банке будет доступна по ставке от 12,5%, на вторичном рынке — от 12,9%, рефинансировать взятый в другом банке кредит можно по ставке от 15,7%, получить ипотеку на строительство или покупку индивидуального жилого дома — по ставке от 15,3%. Это стало вторым снижением за месяц. В прошлый раз «Дом.РФ» снизил ставки сразу на 5,6 п.п.
Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ. С 30 апреля банк снижает ставки по всем рыночным ипотечным программам на 3 п.п. Теперь оформить кредит заемщики смогут по ставке от 13,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и для вторичного рынка. Решение регулятора, в первую очередь, поможет сегменту вторичного жилья, на который особенно сильно влияет высокий уровень ставок, прокомментировал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
ВТБ сейчас проводит по ним лишь 10% сделок. «Но долгая стагнация рынка вторички недопустима. Многие заемщики при продаже нового жилья направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. По нашему опыту, только рыночные ставки ниже 15% могут оживить вторичный рынок ипотеки, увеличив его доступность для населения», — добавил Анатолий Печатников.