Что влияет на стоимость земельного участка и снижает его цену

Правовые аспекты покупки

Прежде всего следует убедиться, что предлагаемый участок земли выведен из сельхозоборота. Всего в России существует семь категорий земель, в том числе земли сельхозназначения, земли населенных пунктов и земли лесных массивов.

Целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Например, участок в садовом товариществе может относиться к землям сельхозназначения, что позволяет построить на нем дачный дом, но не капитальное строение. На сельхозземлях с видом разрешенного использования «сельхозпроизводство» возможно строительство дома высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с разрешением использования «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

На практике компании, которые продают землю в будущих коттеджных поселках, начинают реализацию участков еще до изменения статуса земли. Купить на этом этапе дешевле, но и риск больше.

Если земельный участок приобретается у физического лица, то важно убедиться, что у него нет никаких обременений. Проверить наличие или отсутствие ограничений или обременений прав можно бесплатно на официальном сайте Росреестра.

Удаленность от города и транспортная доступность

Конечно, чем дальше, тем дешевле. Но это общее правило, в котором много исключений. Близость к городу не всегда равна транспортной доступности. Если до будущей дачи от ближайшего шоссе ведет несколько километров разбитого проселка, то это основание просить о снижении цены.

И, напротив, хорошая автомобильная дорога, автобусные остановки и близость электрички поднимают цену земельного надела — это удобно и тем, кто передвигается исключительно за рулем, и тем, кто пользуется общественным транспортом.

Не менее важен фактор почв, по которым проходит дорога. Глинистые почвы, которые надолго удерживают влагу, делают проселочные дороги непроезжими до летних месяцев. А песчаные, напротив, позволяют спокойно добраться после любого ливня. Это следует учитывать, если часть дороги к будущему дому не имеет твердого покрытия.

О почвах подробнее

Это действительно важный момент для тех, кто начинает капитальное строительство. Чтобы дом не повело, надо правильно рассчитать нагрузку на почву в зависимости от ее вида. Скалистый или песчаный грунт является наиболее подходящим для строительства. На нем меньше проблем с закладкой фундамента и коммуникаций.

Близость грунтовых вод снижает стоимость участка. При строительстве на такой почве потребуются дополнительные дренажные работы, что отразится на его стоимости. Участки с глинистыми почвами и торфом тоже могут потребовать при строительстве более сложных инженерных работ.

При покупке земельного участка у компании можно попросить экспертизу или оценку участка. Компании, ответственно относящиеся к реализации проекта, наверняка такую экспертизу проводили.

Но качество почвы важно понимать и для того, чтобы оценить ее плодородность. Глинистые и суглинистые почвы потребуют нескольких лет окультуривания.

Месторасположение внутри поселка

Тут все просто. Больше ценятся участки возле леса или водоема, меньше — при въезде в поселок или возле мест общего пользования — спортивных и детских площадок.

Коммуникации

Разумеется, минимальные коммуникации — электричество и вода — должны быть. Если поселок только строится, но все разрешения застройщик уже получил, то можно покупать и до подключения воды и электричества. На практике получится сэкономить процентов двадцать стоимости.

Сложнее с газом. Это достаточно дорогие работы, которые лягут серьезным финансовым грузом на домовладельца. Для тех, кто планирует круглогодичное проживание это, возможно, разумные затраты. А для тех, кто будет приезжать за город только на выходные, магистральное газоснабжение нерентабельно.

Экология

Прежде чем приобрести земельный участок, следует изучить проекты землеустройства и землепользования на сайтах районных администраций. Из них можно понять, где проходят газо- и нефтепроводы, есть ли поблизости мусорные полигоны или мусоросжигательные заводы. Следует обратить внимание на заброшенные карьеры, которые часто превращаются в стихийные свалки. И конечно, следует выяснить, какие предприятия работают в ближайших городах и поселках, чтобы убедиться, что вредных выбросов нет.