ЦБ третий раз подряд сохранил ключевую ставку: будет ли дешеветь ипотека
Банк России в третий раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Такое решение регулятора предсказывали все 30 участников консенсус-прогноза РБК за неделю до заседания ЦБ.
Какое влияние решение регулятора окажет на рынок ипотеки, рассказываем вместе с аналитиками.
Ипотека продолжит дешеветь
Несмотря на сохранение ключевой ставки, ипотечные ставки продолжат снижаться в пределах 1–1,5 п.п., считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Поскольку ипотека самый долгосрочный продукт, банки ориентируются не столько на текущее значение, сколько на ожидаемую траекторию ключевой ставки в среднесрочном прогнозе», — пояснил старший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин. «Консенсус-прогноз макроэкономистов говорит о вероятном прохождении пика по ставкам, а денежные власти неизменно придерживаются таргетирования инфляции, поэтому банки начали осторожную коррекцию после «кредитной зимы», — добавил он.
По словам завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александра Цыганова, сохранение ключевой ставки будет основанием для того, чтобы как минимум не повышать ставки по ипотеке или даже снизить их. В последнем случае речь идет об ипотечных кредитах для «очень хороших» заемщиков — с высоким первым взносом, с низкой долговой нагрузкой, имеющих стабильный доход и работу, являющихся зарплатными клиентами, пояснил эксперт. «По таким ипотечным кредитам мы можем увидеть снижение ставок на 1–1,5 п.п., а в некоторых случаях оно может быть и больше. Но это все равно будут ставки выше ключевой минимум на 3 п.п», — уточнил Александр Цыганов.
Аналогичное снижение ипотечных ставок допускает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Ставки по ипотеке при прочих равных условиях могут продолжить незначительную коррекцию — в пределах 1–1,5%», — прогнозирует Ирина Носова.
Согласен с коллегами аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Некоторые банки могут несколько понизить ставки по рыночным ипотечным программам. Но в целом какой-то существенной корректировки ипотечных ставок в ближайшие месяцы я бы не ждал», — уточнил Игорь Додонов.
Снижение уже началось
Крупные российские банки начали снижать ипотечные ставки еще до решения ЦБ. Первым ставки по рыночным программам с 4 марта уменьшил Сбербанк — на 1–1,5 п.п. в зависимости от суммы первого взноса. Чуть позже ставки по рыночной ипотеке уменьшил Альфа-Банк — на 1 п.п. и Транскапиталбанк — на 2 п.п. В результате к 10 марта средние ставки по рыночной ипотеке снизились на 0,8–0,86 п.п. после роста, который наблюдался весь прошлый года.
С 20 марта ставки по рыночной ипотеке снизил ВТБ — на 0,5–1 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 16 марта средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 27,92%, на вторичное жилье — 28,41%.
Но на спрос это не повлияет
Даже при возможном снижении ставок заметных изменений в части спроса эксперты не ждут. Рынок ипотеки адаптировался к высоким ставкам — сейчас основная доля ипотечных сделок проходит в рамках льготных программ (семейная ипотека), альтернативных сделок (когда ипотека берется как доплата на небольшую сумму). «Эта тенденция сохранится в ближайшее время», — считает Александр Цыганов.
По словам Игоря Додонова, даже в случае снижения ставки по рыночной ипотеке еще долго будут оставаться на фактически запретительном уровне. «Так что сегодняшнее решение ЦБ вряд ли как-то значимо отразится на ипотечном рынке, где продолжат доминировать выдачи в рамках программ с господдержкой», — пояснил аналитик.
«Банки сейчас проявляют осторожность при определении премии за риск. Поэтому ренессанс выдачи рыночной ипотеки в 2025 году крайне маловероятен», — добавил Иван Уклеин. По его словам, сдерживающее влияние на спрос будут оказывать макропруденциальные лимиты и меняющиеся параметры по льготным программам. «В итоге даже в самом позитивном сценарии, подразумевающем укрощение инфляции и переход к постепенному снижению «ключа», в 2025 году будет наблюдаться существенный спад ипотечных выдач относительно рекордов первого полугодия 2024 года», — заключил представитель «Эксперт РА».
Спрос восстанавливается, но ниже прошлого года
В феврале спрос на ипотеку стал восстанавливаться — к январю выдачи выросли в 1,6 раза. Основным драйвером была льготная ипотека, на которую пришлось около 70% от общего числа сделок. Самой популярной программой является семейная ипотека — по ней в феврале на рынке в целом было оформлено шесть из десяти кредитов. В то же время февральские выдачи почти на треть уступили февралю прошлого года.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»