ЦБ в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку: что будет с ипотекой
Центробанк России на заседании 25 апреля принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%, что совпало с ожиданиями участников консенсус-прогноза РБК. Ключевая ставка осталась неизменной уже в четвертый раз подряд, ранее решения по ее сохранению регулятор рынка принимал в декабре 2024 года, а также в феврале и марте 2025-го. Как решение регулятора повлияет на рынок ипотеки, разбираемся с аналитиками.
Ипотека будет дешеветь медленно, а ставки останутся заградительными
Несмотря на сохранение Центробанком ключевой ставки, ипотечные ставки немного снизятся, в пределах 1–2 п.п., считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов считает, что сохранение Центробанком ключевой ставки несколько смягчает сигнал о дальнейшей траектории денежно-кредитной политики. На этом фоне ставки по рыночной ипотеке вполне могут в течение нескольких месяцев опуститься еще на 1–2 п.п. При этом эксперт замечает, что даже при таком развитии событий ипотечные ставки останутся на фактически на запретительном уровне, то есть ситуацию на ипотечном рынке это значимо не изменит.
«Для активизации рынка, я считаю, рыночные ипотечные ставки должны будут опуститься хотя бы до 14–15%, а еще лучше — уйти ниже 10%. Но в обозримом будущем на это сложно рассчитывать», — говорит Додонов. Аналогичного мнения придерживается и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По мнению эксперта, ощутимое восстановление ипотечного спроса возможно после снижения ставок по рыночной ипотеке до 15–17%. Но пока до этого далеко.
Ставки по рыночной ипотеке остаются на очень высоком уровне. Банки закладывают в риск-премию продолжительный период жесткой денежно-кредитной политики, а также теоретические риски нового повышения ключевой ставки. При смягчении политики ЦБ проценты по вкладам банки снижают быстро, а вот по кредитам — постепенно, добавляет старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.
«Ипотека — самый долгосрочный продукт, поэтому кредитные организации ориентируются не только на текущую ключевую ставку, но и на ее ожидаемую траекторию в среднесрочном прогнозе. Консенсус-прогноз макроэкономистов говорит о вероятном прохождении пика, поэтому банки начали осторожную коррекцию после «кредитной зимы». Но даже в случае снижения ключевой ипотечные ставки будут корректироваться медленно, в пределах 2 п.п.», — считает эксперт.
Размер ставок по ипотеке
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 20 апреля 2025 года средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 26,65%, на вторичное жилье — 26,88%.
Цены не упадут
На российском рынке новостроек существенная коррекция цен вниз маловероятна. Возможны лишь точечные скидки, которые активно практикуются с 2024 года из-за сильного сокращения кредитного импульса в ипотеке, говорит Иван Уклеин.
Ирина Носова также считает, что в краткосрочной перспективе возможна лишь несущественная коррекция цен. Но при этом застройщики будут максимально стараться привлекать покупателей различными акциями для того, чтобы поддержать продажи.
Спрос на ипотеку снижается
При возможном в ближайшие месяцы снижении ставок по рыночной ипотеке опрошенные эксперты не ждут каких-либо заметных изменений в части спроса.
Объемы выдач ипотеки в последние месяцы растут в помесячном выражении, однако серьезно уступают первым месяцам прошлого года. Это связано с высокими ипотечными ставками, завершением летом прошлого года массовой госпрограммы льготной ипотеки и ужесточением условий по программе «Семейная ипотека», более строгим регулированием в секторе, говорит Игорь Додонов. «Какого-то существенного улучшения ситуации на ипотечном рынке пока трудно ожидать. Скорее всего, мы увидим заметное сокращение объема ипотечных выдач по итогам всего текущего года», — добавляет эксперт.
По словам Ирины Носовой, при действующей ставке ЦБ значительного роста спроса на ипотеку не будет, так как рыночные ставки по-прежнему будут высокими, а льготные от ключевой не зависят. Для роста спроса требуется повышение ценовой доступности жилья как основного фактора восстановления рынка ипотеки.
Высокие ставки надолго — базовый среднесрочный прогноз Банка России не предполагает возвращения к доступной рыночной ипотеке даже в 2026 году, считает Иван Уклеин. «Эльвира Набиуллина неоднократно отмечала, что без ужесточения денежно-кредитной политики доступность жилья для населения могла бы снизиться еще сильнее. Кратковременные диспропорции, по задумке регулятора, должны сглаживаться за счет согласованных с правительством адресных программ поддержки (субсидируемой льготной ипотеки)», — резюмирует эксперт.
Выдача ипотеки снизилась за год почти в два раза
В первом квартале 2025 года российские банки выдали 146 тыс. ипотечных кредитов на 612 млрд руб. По данным «Дом.РФ», это на 49% меньше в количественном выражении и на 42% в денежном относительно аналогичного периода 2024 года, когда действовала массовая льготная ипотека. Основное снижение ипотечных выдач произошло за счет рыночных программ, ставки по которым остаются высокими. По оценкам аналитиков, выдачи по таким программам сократились на 63% по количеству и на 72% по объему.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
