От камерных домов к элитным кварталам: как меняется дорогая недвижимость
Элитные дома в престижных районах столицы традиционно отличаются камерностью. Во многом это продиктовано вопросом цены: земля в центре города дорогая, так что не каждый девелопер может позволить себе купить большую площадь. В результате новостройки высокобюджетного сегмента часто представляют собой один или несколько клубных домов с маленьким двором, а то и без него.
Однако за последнее время в Москве все чаще начали встречаться масштабные проекты де-люкс с насыщенной инфраструктурой и просторными дворами-парками. Разбираемся, какие факторы сформировали этот тренд и как большим территориям удается подчеркивать элитный статус недвижимости и полнее раскрывать преимущества статусных проектов.
Ключевые цифры и тенденции рынка
По данным компании «Технологии Доверия» (ранее — PricewaterhouseCoopers, PwC), еще несколько лет назад предложение на рынке элитной недвижимости в основном составляли дома площадью от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м. К 2025 году показатель изменился — в Москве начали появляться кварталы с масштабной жилой средой и насыщенной инфраструктурой. Крупным элитным проектом в компании назвали дом площадью 70–100 тыс. кв. м, рассчитанный на 400–800 квартир.
Андрей Тонконогов, партнер, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости «Технологий Доверия»:
— Сегодня такое предложение на рынке элитного жилья стало появляться чаще, его доля — более 70%. Девелоперские проекты с просторными дворами-парками и развитой инфраструктурой для всех членов семьи становятся новой нормой. Покупатель оценил преимущества такого формата: общая сумма сделок за четвертый квартал 2024 года составила ₽125 млрд, что является рекордным показателем за квартал в рублях за всю историю элитного рынка Москвы. Результат превысил предыдущий рекордный период четвертого квартала 2023 года на 40%.
Появление крупномасштабных элитных проектов в «Технологиях Доверия» назвали естественным этапом эволюции высокобюджетного сегмента. Недвижимость уровня де-люкс долго была редкостью для России: такие проекты оставались единичными. Столь качественный и дорогой продукт строили в малых форматах, следя за тем, чтобы предложение оставалось эксклюзивом. Одновременно это было дешевле для клиента и менее рискованно для девелоперов: 15–20 лет назад для крупного элитного проекта могло не найтись достаточно покупателей.
В настоящее время рынок готов к появлению больших форматов. Согласно подсчетам «Технологий Доверия», в первом квартале 2025 года рост цен в элитном сегменте Москвы достиг 10%, а средневзвешенная цена 1 кв. м пробила психологическую отметку в ₽2 млн. Данные подтверждает индекс стоимости элитной недвижимости Москвы от Smineх: цена за 1 кв. м в первом квартале 2025 года увеличилась на 6,5% и составила ₽2,6 млн. Все это говорит о том, что состоятельные клиенты стабильно формируют спрос на недвижимость высокого класса, рассматривая ее как инвестицию для пассивного дохода или вложение в собственный комфорт и статус.
Что построили
К 2025 году тренд крупных проектов класса де-люкс проявил себя в полной мере: ведущие девелоперы накопили достаточно ресурсов и опыта, чтобы реализовать смелые идеи. Покупатели в свою очередь оценили преимущества нового формата.
Первой ласточкой стал Knightsbridge Private Park от компании «Реставрация Н». Комплекс из четырех домов в стиле английского неоклассицизма возвели в Хамовниках, на перекрестке улиц Кооперативной и Ефремова. На момент выхода в эксплуатацию в 2016 году Knightsbridge Private Park, вдохновленный престижным районом Найтсбридж в Лондоне, был единственным элитным жилым комплексом в Москве с собственным парком.
Вскоре ход повторили в «Интеко»: компания представила рынку «Садовые кварталы». Все окружение комплекса представляет собой единый парк с прогулочными аллеями и большим искусственным прудом. На территории парка построили двухуровневый общественный центр: на нижнем уровне открылись модные рестораны и кафе с выходом к воде, а на втором разместились магазины. И все это — в тех же Хамовниках, главном районе элитной недвижимости Москвы.
До недавнего времени эти проекты оставались единичными явлениями. Девелопером, который сформировал тренд и начал целенаправленно строить элитные кварталы с обширной территорией, стал Sminex. Сейчас у компании сразу три проекта с крупными дворами-парками: «Фрунзенская набережная», «Лаврушинский» и «Тишинский бульвар».
Архитектурное решение для клубного квартала «Фрунзенская набережная» разрабатывали в бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». По словам руководителей бюро Александра Цимайло и Николая Ляшенко, вопрос содержания стал важной частью работы с масштабным проектом. «Инфраструктура и атмосфера определяется возможностями участка и архитектурными решениями — это может быть как урбанизированная, так и природная среда. Например, в проекте «Фрунзенская набережная» максимально приватная атмосфера, которая формируется в том числе за счет большого парка с продуманными маршрутами», — прокомментировали архитекторы.
Александр Цимайло, Николай Ляшенко, руководители бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры»:
— В проектировании крупных проектов есть своя особенность. Небольшой объект мы интегрируем в существующую городскую среду, учитываем особенности и ограничения места. Весь окружающий контекст уже дан, и мы практически не можем на него влиять. В случае с масштабным проектом мы формируем тот контекст, в котором окажутся будущие здания. Создаем не только архитектуру, но и пространство между зданиями. Это позволяет работать с проектом комплексно, затрагивать больше аспектов и формировать новую среду обитания. Масштаб территории дает возможность создавать что-то абсолютно новое, не вписываясь в решения, продиктованные городом. В этом есть одновременно и сложность, и интерес.
Ключевой фактор — инфраструктура
Тренд на большие площади связан не только с закономерным развитием сегмента, но и с меняющимися ценностями и приоритетами покупателей. Все больше россиян ведут здоровый образ жизни — в 2024 году показатель увеличился до 9,7%. Горожане ценят возможность прогуляться по парку, заняться спортом на свежем воздухе, устроить пикник и при этом не уезжать далеко от дома. Обширная территория двора позволяет легко удовлетворить эту потребность.
Например, 70% территории клубного квартала «Фрунзенская набережная» в Хамовниках занимает парк. Здесь на одну квартиру приходится 87 кв. м благоустроенной территории с деревьями, кустарниками, цветами, водоемами, арт-объектами и витражными навесами для комфортного отдыха. Территория в 3,1 га поделена на две части. Первая — активная, с детскими игровыми площадками, зонами для занятий спортом и клубной гостиной для знакомства и общения соседей. Вторая — размеренная, с живописным прудом, «зелеными комнатами» (камерные пространства, огороженные кустарниками вместо стен) и небольшим садом с ароматными травами: там растут мята, медуница, гиацинты и флоксы. Это самый большой двор-парк в элитном сегменте Москвы (об этом говорится в исследовании агентства «Точка роста» за апрель 2024 года. — Прим. «РБК Недвижимости»).
Самый большой двор-парк в пределах Садового кольца — у дома «Лаврушинский» в районе Якиманка, в 1 км от Кремля. Корпуса и виллы окружают крытые зеленые галереи и залитые солнцем лужайки для пикников. На небольшой площади бьет фонтан, через бульвар бежит ручей, где юные резиденты могут пускать кораблики, а в глубине парка спрятался пруд. Особое внимание уделено досугу детей: они резвятся на площадке с полосой препятствий, скалодромом и тайными тропами. Их родители тем временем занимаются спортом на свежем воздухе или в фитнес-центре с 25-метровым бассейном только для жителей. Площадь двора-парка составила 1,4 га.
Александр Лагутов, вице-президент по продукту Sminex:
— Мы уделяем большое внимание созданию идеальной жилой среды как в домах, так и на прилегающих к ним территориях. В этом заключается суть нашего фирменного подхода Fine Development. Просторные дворы-парки с заботливо продуманной инфраструктурой стали отличительной особенностью продукта Sminex. Природный ландшафт в них формируют аллеи и рощи со взрослыми хвойными и лиственными деревьями, пышные цветники и водные объекты — от ручьев и прудов до фонтанов. Под открытым небом разместились спортивные площадки для взрослых и детей, тихие зоны для чтения. Благодаря регулярному мониторингу предпочтений клиентов мы знаем наверняка: приобретая лот в элитном сегменте, клиент ожидает получить вместе с ним и закрытую территорию, где будет качественно проводить свободное время с семьей и друзьями каждый день.
Значительную роль в формировании тренда на крупные элитные проекты сыграла популярность формата 15-минутного города. Покупатели квартир ожидают, что получат все необходимые услуги рядом с домом: от химчистки до спортклуба с бассейном.
Показательный пример — инфраструктура квартала «Тишинский бульвар» в историческом центре Москвы. Между корпусами разбили приватный парк площадью 1,9 га с прогулочным бульваром, разноцветными кустарниками и водоемами, зоной отдыха у воды. Также здесь реализован формат инфраструктурного центра для резидентов с клубной гостиной, игровой комнатой для маленьких жителей, собственным фитнес-центром с 25-метровым бассейном и зоной спа.
А на первых этажах корпусов с внешней стороны квартала расположились магазины, кафе, салоны красоты, груминг-салоны и цветочные лавки — все, что нужно для комфортной жизни. Пользоваться магазинами могут все желающие и входить в них со стороны улицы, но доступ на внутреннюю территорию есть только у резидентов — при внушительных размерах квартала это помогает оберегать приватную атмосферу внутри.
Чем еще привлекают крупные элитные проекты
Дополнительное преимущество крупного формата — широкий выбор форматов жилья. На внушительной территории застройщики имеют возможность предусмотреть корпуса с квартирами и пентхаусами, ситихаусы и виллы. Эффект масштаба дает возможность развернуться фантазии архитекторов и предоставить широкий выбор.
Для покупателя это означает, что он может приобрести несколько разных лотов в понравившемся проекте. Например, инвестор может вложиться как в небольшую квартиру, так и в ситихаус с собственным выходом во двор, чтобы разнообразить свой портфель. Те, кто подбирает жилье для себя, могут поселиться в комфортной вилле с персональным двором и бассейном на цокольном этаже, а для младшего поколения купить небольшой лот в многоэтажном корпусе. Так, родители живут поблизости от детей и при этом каждый член семьи получает необходимую приватность.
Кроме того, элитные проекты большой площади предоставляют своим резидентам и другие бонусы. Прежде всего — нетворкинг и добрососедское сообщество. Выходя из дома, житель попадает в качественную среду своего уровня — его окружают другие клубные дома элитного класса, развитая инфраструктура с клубными гостиными, большими парками и спортивными площадками. Резиденты — люди одного круга — с удовольствием общаются друг с другом благодаря общими ценностям и интересам. В таких проектах легко собрать волейбольную команду или устроить книжный клуб — все необходимое для организации встреч уже продумано на большой территории квартала.